Bre : étude de cas immobilier (optimisation d'une activité LMNP)

Bonjour,

je suis lmnp depuis quelques années au micro bic, 3 logements meublés de tourisme. J’ai en parallèle une activité pro qui génère plus de revenus que mes locations (même à venir).
Je rénove actuellement un immeuble de 4 nouveaux logements et m’interroge sur l’optimisation fiscale notamment car j’ai beaucoup de travaux à y effectuer (150 000€ environ) et je comptais passer au réel. J’ai déjà eu 3 premiers rdv avec différents comptables.. et sans me prendre pour un monsieurjesaistout je les ai chaque fois mis en face de leur erreur j’ai donc peu confiance en eux (jusqu’à ce que j’en trouve un bon?), le dernier par exemple m’a affirmé que la plus value était exonérée d’imposition en lmnp..

bref, on disait souvent que les travaux et le lmnp au réel c’était super car on baissait le bénéfice et donc pas de csg rds etc sauf que maintenant dès qu’on dépasse 23 000€ annuel de loyers on paie ces cotisations directement à l’urssaf. Alors oui ca ne fait pas doublon avec la csg via les impôts mais bon.. au final je me retrouve à payer (en projection) 3000€ de cotisation (au lieu de 0 si je puis dire dans le bon vieux temps).

Comment optimiser ces cotisations, cette imposition? Quels outils sont à nôtre disposition?

Je me demandais si cela serait une usine à gaz que de faire reprendre mes 3 logements actuels par une sasu et l’exploiter là dedans, ainsi j’ai une imposition sur le revenu très faible de par le 0 bénéfice de l’immeuble, pas d’urssaf (je reste en dessous des 23 000€) mais je paie 2 fois le comptable et j’ai les frais notariés pour réintégrer mes biens à la sasu. Et surtout il faudra que j’arrive à les faire racheter en faisant un crédit à la sasu si j’ai bien compris et aujourd’hui cela risque d’être compliqué)
Merci

Mots-clés : cotisation, lmnp, location, urssaf