Comment s'enrichir dans l'immobilier avec un gros TMI ?

davidof31 · #1

Bonjour,

je me renseigne pour faire mon premier investissement locatif (immeuble de rapport). Je possède déjà un bien en location que j’ai reçu par donation donc j’ai déjà une petite expérience sur le sujet. Pour information, j’encaisse environ 8-10k de loyers par an donc mon prochain investissement sera forcément au régime réel.

J’ai consulté ma banque et je m’aperçois qu’il est quasiment impossible pour moi (TMI de 41%) de ne pas diminuer ma capacité d’endettement au fur et à mesure des investissements.

La banque ne prend en compte que 70% des revenus locatifs dans le calcul et déduis l’impôt généré par le nouveau loyer.

Si je prends l’exemple d’un investissement de 150 000€ (frais de notaire inclus) financé à 110% sur 15 ans, les mensualités s’élèvent à 970€.

Pour que ma capacité d’endettement ne change pas il faut qu’en gros: (loyer * 0,7) - (impots mensualisés générés) = 970.

Disons que la taxe foncière et l’assurance s’élèvent à 1500€, la base imposable est de: loyer - 1500 - 500 intérêts crédit donc loyer - 2000 ou loyer - 166 si on ramène au mois.

Si on compte les prélèvements sociaux + IR, on a un taux d’imposition de 17,2% + 41% = 58,2%.

Pour reprendre le calcul il faudrait que (loyer * 0,7) - (0,582 * (loyer - 166)) = 970.

Pour vous épargner le calcul il faut que le loyer mensuel soit de 7400€ ce qui est complètement absurde. Même si on ajoutais des travaux pour réduire le bénéfice imposable à hauteur de 10 000€ / an (ce qui serait impossible à tenir sur 15 ans), on obtiendrait encore un résultat absurde.

La question que je me pose donc est comment s’enrichir dans l’immobilier avec un TMI déjà important ?

Il me semble clair et net que la SCI à l’impôt sur les sociétés s’impose d’office si je veux espérer réaliser plusieurs investissements afin de m’enrichir grace au levier du crédit.

Mots-clés : crédit, immobilier, impot

Geronimo · #2

Bonjour,

Faites une recherche sur le forum avec les mots clés d’une part "LMNP" et d’autre part "SCI à l’IS" (les deux recherches sont distinctes, ces deux solutions ont des caractéristiques très différentes qui peuvent vous convenir selon vos objectifs patrimoniaux, tout en répondant à la problématique de votre TMI).

davidof31 · #3

Bonjour,

dans le cas de cet immeuble la location meublée n’est pas possible car les locataires sont déjà en place et les appartements sont loués nus!

Pour information dans le cas de la LMNP, il faudrait que le loyer soit égal à 2300€ / mois pour que cela soit blanc niveau endettement. Pas simple à réaliser car il faut faire du 18% de rendement!

Trahcoh · #4

Pas facile de comprendre votre problème.

Etes-vous sur-endetté? Difficile à croire avec un TMI de 41%. Avez-vous d’autres crédits? N’est-ce pas plutôt votre banquier le facteur limitant?

A titre personnel, je viens d’emprunter pour du LMNP, avec un TMI de 30%. A aucun moment, le banquier n’a semblé intéressé par les revenus locatifs envisagés. Ce qui l’a intéressé, c’est mensualités du prêt/salaires = 7%, donc bienvenu chez nous monsieur (taux 1.6% sur 25 ans). Bien sûr le taux d’endettement augmente en façade (pas en réel puisque les revenus locatif sont le double des mensualités). Et alors?

Le problème est-il les impôts supplémentaires? Le déficit foncier, le LMNP au réel, ou la SCI à l’IS permettent de l’éviter.

Personnellement, j’écarte de mes recherches les immeubles déjà loués en nu, pour les raisons fiscales que vous connaissez. D’autres vous dirons qu’un bail a une fin, et que les logements pourrons êtres basculés en meublé progressivement.

PS faites une simulation en LMNP avec les vrais chiffres, et vous verrez que 10% permet l’autofinancement pendant pas mal d’années, impôts compris (ou plutôt sans impôts justement).

lachignolecorse · #5

Avez vous étudié la possibilité d’un prêt in fine?

Vous gardez votre capacité d’endettement car vous ne remboursez pas le capital emprunté. Mais il faut nantir une certaine somme en échange et rembourser à terme le montant emprunté.

Par contre, votre encours de prêt restera constant tout au long de la duree du prêt, ce qui peut vous gêner pour de futurs emprunts.

davidof31 · #6

Bonjour,

je n’ai aucune dettes.

Je suis assez jeune (28 ans) et j’ai pour objectif de me constituer un (très gros) patrimoine immobilier à terme donc il faut selon moi que les opérations soient blanches niveau endettement aux yeux de la banque, même si elles auront un cash flow positif.

La deuxième chose est que je n’ai pas besoin à l’heure actuelle de ces loyers et que je souhaite les réinvestir dans d’autres opérations afin de faire grossir le patrimoine et de sortir en rente au moment venu. Il est impossible de faire un effet boule de neige en réinvestissant le bénéfice à titre personnel à cause de l’impôt.

A 41% + 17,2% de charges sociales même avec un abbatement de 50% on a 29% d’imposition sur les loyers perçus au lieu de 15% dans une SCI à l’IS.

L’autre point est que l’imposition de la SCI ne dépend pas du type de location. Pour ma première acquisition je préférais acheter un immeuble dont les appartements sont tous loués. Si cela se passe bien, j’enchaînerai sûrement sur une opération avec travaux mais je préfère assurer mon coup pour la première, donc ce sera sûrement de la location nue.

Dernière modification par davidof31 (12/05/2018 18h38)

Trahcoh · #7

Voici un exemple (réel) concret pour illustrer:

Investissement à crédit: 150 000 euros.
Loyers: 13 500 euros (9%) LMNP
Charges:
- intérêts: 3430 €
- charges: 1500 €
- amortissement immobilier: 4790 €
- amortissement mobilier: 1500 €
- entretien: 1500 €

Résultats net au régime réel avant imputations frais de notaire (11 000 €): 780 €.

Résultat après imputation des frais de notaire: 0 €.

Impôts: 0 €.
CSG-RDS: 0 €.

cqfd.

Investir dans l’immobilier avec des opérations blanches niveau endettement aux yeux de la banque me semble un doux rêve. Si vous voulez vous constituez un très gros patrimoine immobilier, les bonnes banques regarderont votre taux d’endettement par rapport à l’actif, et plus seulement en fonction de vos revenus.

Lachignolecorse n’a pas de revenus salariés, cela ne l’empêche pas d’emprunter car il a fait brillamment ses preuves auprès de ses créanciers.

Commencer avec du nu sans travaux me semble tout sauf une bonne idée pour faire ses preuves auprès des banquiers. Après, avec des forts revenus en garantie derrière, je pense qu’ils vous laisseront faire à peu près n’importe quoi à crédit dans un premier temps.

Avec un TMI de 41%, il me semble au moins aussi important d’optimiser la rentabilité de son épargne, que de faire du levier immobilier.

Malolechat · #8

Bonsoir,

Voici un autre montage réel et facilement réalisable quand on est fortement imposé pour constituer un gros patrimoine immobilier :

Achat de scpi a credit de parts de scpi en pleine propriete dans une societe civile patrimoniale, ex :

- 600k épargne pierre
- dvm 6%
- duree 25 ans
- taux 1,75% + 0,1%
- frais de dossier 500€
- creation scp 1360€
- comptabilité annuelle 720€
- nantissement de 100% des parts
- banque CMB

http://www.noelshack.com/2018-19-6-1526 … 2-2018.jpg

Possiblité d’optimisation du montage en achetant des :
- scpi internationales
- de l’usufruit amortissable

Enfin voici quelques pistes d’optimisation fiscales grace a la SCP :

https://www.lerevenu.com/impots-et-droi … l-anti-isf

Bien a vous,

Malo

rocambole · #9

Malolechat a écrit :
Enfin voici quelques pistes d’optimisation fiscales grace a la SCP :

La société civile de portefeuille : l?outil patrimonial anti-ISF | Le Revenu

Sur cet article, sauf erreur de ma part le passage ci dessous me semble faux :

4. Au travers d’une convention que vous aurez préalablement rédigé avec votre SCP, elle va donc procéder au remboursement progressif de votre compte courant grâce aux revenus générés par les placements. Ce remboursement étant considéré comme une charge, elle viendra alors en déduction du résultat. Ainsi, tant que la société doit encore rembourser un associé de son compte courant, elle ne paiera pas d’impôts sur les revenus dégagés,

Cette source me semble donc très peu fiable.

Malolechat a écrit :
et facilement réalisable

En restant purement factuel, je ne vendrais pas la peau de l’ours avant de l’avoir tué.

Dernière modification par roudoudou (13/05/2018 00h25)

carignan99 · #10

Ben oui, bien vu. Les apports en compte courant d’associé peuvent être analysés comme un prêt fait à l’entreprise. Donc seuls les intérêts qui le rémunèrent constituent une charge déductible. Le remboursement des apports n’affecte que le bilan.
Bizarre cette façon de présenter les choses.

lachignolecorse · #11

davidof31 a écrit :
Si cela se passe bien, j’enchaînerai sûrement sur une opération avec travaux mais je préfère assurer mon coup pour la première, donc ce sera sûrement de la location nue.

Partez sur du meublé impérativement dès l’achat. Sinon dans 1 ou 2 ans, vous commencerez à payer des impôts sur vos loyers en nu. Cela ne vous empêche pas d’acheter un bien loué en nu et le passer en meublé avec l’accord du locataire.

De même, partez sur une petite surface (pas un immeuble). Ce sera plus simple à gérer pour commencer et l’expérience réussie vous donnera l’envie de continuer.

Il faut impérativement que vous compreniez le fonctionnement de la fiscalité immobilière. Abonnez vous a rendementlocatif.com et essayez les différentes possibilités sur le simulateur.

SoImmo · #12

Bonjour

Niveau endettement, il y a plusieurs calculs aussi en fonction des banques

Certaines ne prennent que le différentiel pour le calcul

Exemple :
Loyer 100
Prêt 110
Il reste 10 en endettement

Il ne faut pas hésiter à faire plusieurs banques

Après vu la TMI, du meublé semble indispensable le montage expliqué plus haut est édifiant

On peut toujours changer les baux au fur et à mesure des départs
(On vous suggère aussi de modifier des baux en meublé en accord avec le locataire, ma question est y-a-t-il un risque de requalification puisque c’est fictif?)

Est-ce de grands appartements ?
Depuis combien de temps sont en place les locataires ?
Avez-vous le temps de gérer les travaux et aménagements par la suite ? Quelle augmentation de loyer serait possible ?

Si acheté et conservé nu, SCI à l’IS mais imposition à la revente plus importante mais on paie lorsque le crédit est amorti donc avec de l’argent gagné grâce à l’effet de levier

Peut-être voir un fiscaliste, il vaut mieux payer pour du conseil et économiser du temps et de l’argent parfois

Tchouikov · #13

Je suis dans la même situation que vous même si, compte tenu de mon âge plus avancé, mes ambitions en matière de constitution de patrimoine immobilier sont bien plus modestes que les vôtres.

En fait, votre problème se résume à la résolution des deux équations suivantes :

1) Répondre aux critères de solvabilité de votre banque dans une opération de location nue sans travaux pour laquelle vous opterez sans doute pour le régime du micro-foncier. Dans ce cas, pas le choix, vous devez remplir la condition suivante (L = loyer HC ; M = mensualité du crédit) :
L - Lx70%×(41%+17,2%) > M

2) Si cette équation est impossible à résoudre sans mettre vos loyers hors marché, vous n’avez pas d’autre solution que de vous lancer dans une opération avec travaux (ce n’est pas insurmontable avec des artisans fiables même si, reconnaissons le, cela réclame de la disponibilité).

Ceci étant dit, je partage l’avis de Solmmo : vous gagneriez à voir d’autres banques car la votre me paraît bien frileuse.

davidof31 · #14

Trahcoh a écrit :
Voici un exemple (réel) concret pour illustrer:

Investissement à crédit: 150 000 euros.
Loyers: 13 500 euros (9%) LMNP
Charges:
- intérêts: 3430 €
- charges: 1500 €
- amortissement immobilier: 4790 €
- amortissement mobilier: 1500 €
- entretien: 1500 €

Résultats net au régime réel avant imputations frais de notaire (11 000 €): 780 €.

Résultat après imputation des frais de notaire: 0 €.

Impôts: 0 €.
CSG-RDS: 0€

Bonjour,

Je ne savais pas qu’il était possible d’amortir l’immobilier comme ça en LMNP.

Par contre les intérêts me semblent élevés dans le calcul: 3430€ annuels cela me semble beaucoup.

Pour les 1500€ d’entretien, il faut pouvoir les justifier.

Un autre point positif de la SCI selon moi est le fait que l’apport personnel vienne en apport en compte courant et sera remboursé à terme par la SCI. Cela permet de récupérer son capital de départ sans fiscalité si on apporte les frais de notaire par exemple.

GoodbyLenine · #15

Avec un gros TMI, pour éviter que la part revenant à mon "associé obligatoire" (= l’état, le trésor public, via sa ponction en impôts divers) ne soit prohibitive, les pistes classiques sont :
- faire du déficit foncier (= beaucoup de travaux) … mais c’est aussi un peu une fuite en avant,
et il faut aussi revendre régulièrement des biens arrivés à maturité
- faire de la location meublée (mais il y a un risque d’évolution de la fiscalité, d’ici à ce qu’on revende)
- capitaliser au sein d’une structure à l’IS sur une longue durée
- investir en SIIC/REIT (avec le PFU à 30% et l’IFI c’est attractif, mais plus difficile à financer à crédit)
- investir dans des actifs dont les revenus ne sont pas impactés par le TMI (c’est le cas des SIIC/REIT, c’est aussi
le cas des immeubles dans pas mal de pays étrangers -selon la convention fiscale-).

Pour ma part, comme je ne considère pas avoir un avantage compétitif pour faire (ou faire faire) des travaux, ni pour gérer des locataires (moi-même, ou via une agence -si j’en juge ce que j’ai vu des agences en étant du côté du locataire…-), ni avoir l’envie (et le temps) de le faire, je préfère depuis pas mal d’années l’investissement immobilier indirect (via SCPI, SIIC, REIT), qui permet aussi de ne pas devoir investir à proximité de mon domicile, mais qui ne dispense pas de comprendre, et de surveiller comment gèrent les pros qui investissent (mon argent).

Trahcoh · #16

La SCI IS a également des inconvénients. En matière d’imposition en particulier.

Une recette magique pour investir avec un TMI élevé serait selon moi l’investissement de l’énorme capacité d’épargne dans des placements risqués et rémunérateurs type entreprises, et investissement entièrement à crédit dans l’immobilier.

PS: 3400 € d’"intérêts", c’est assurance du prêt comprise, c’est à dire l’ensemble des frais du crédit.

rocambole · #17

Sur la SCI IS, bien utilisée c’est un bon outil, en phase de capi pas besoin d’en sortir du cash et en phase de consommation cela vient combler les revenus que l’on a pas donc normalement si les revenus sont tombés à 0 on peut passer en déclaration IR+PS hors PFU et ne payer "que" 17,2% pour les premiers revenus.

2e cas il y en a qui font une SCI IS et qui partent à l’étranger pour consommer les revenus, dans ce cas on n’a que les PS à payer donc 17.2 si je ne me trompe pas

K16 · #18

Bonjour,

roudoudou a écrit :
2e cas il y en a qui font une SCI IS et qui partent à l’étranger pour consommer les revenus, dans ce cas on n’a que les PS à payer donc 17.2 si je ne me trompe pas

Il faudrait alors prendre en compte des frais de gestion, non?

Davidof31, il faut peut être, comme vous l’ont proposés d’autres intervenants, consulter d’autres banques:
toutes n’ont pas les mêmes méthodes de calculs quant à la capacité d’endettement.
En ce qui me concerne:
- 1: l’endettement lié à ma SCI n’est, jusqu’à présent, jamais entré en compte dans le calcul d’endettement que les banquiers ont effectué lors de nos différents emprunts.
- 2: ma capacité d’emprunt avait diminué tant que je n’avais pas montré que les investissements réalisés étaient rentables.

Autrement dit: la capacité d’emprunt fluctue selon l’interlocuteur mais aussi selon les résultats réellement obtenus par nos investissements.

Cdt
K16

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Comment s'enrichir dans l'immobilier avec un gros TMI ?

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Trahcoh a écrit :

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roudoudou a écrit :