Investir dans l'immobilier avec un TMI à plus de 30% ?

Lisez Comment développer son patrimoine avec un TMI élevé ? qui répond en gros à la même question.

GoodbyLenine, le 02/05/2020 a écrit :

Avec un fort TMI :

   - pour l’immobilier (financé à crédit),  détenez le via une SCI à l’IS : la fiscalité sera différée (via les amortissements, qui cependant grèveront d’autant la plus-value à la revente) et limitée (en gros à 30% de 60% soit 18% d’IR, et 17.2% de prélèvements sociaux, en plus de l’IS), soit en gros 50 à 65% des gains qui resteront dans votre poche (et n’oubliez pas d’y intégrer de l’US, voir le montage du Dr Malolechat);

Autres pistes : nue-propriété (et revente quand elle est finie), biens générant peu de loyer mais des plus-values (et revente après 30 ans), ou faire beaucoup de travaux pour générer du déficit foncier (mais ce sera une escalade avec nécessité de faire de +en+ de travaux), ou fonds de biens achetés en viager;
Je suis de plus en plus sceptique sur la location meublée, soit peu rentable, soit très chronophage (LCD), et fortement imposée si très rentable..

   - valeurs mobilières (actions, pas d’obligation avec les taux actuels): remplir les PEA et PEA-PME, utiliser au besoin des contrats d’AV et de capitalisation (voire tontine), et prendre conscience que même un CTO est peu imposé (30% de PFU).

La première question à vous poser est "êtes-vous disposé à investir beaucoup de votre temps la dedans ?". En effet, l’immobilier physique en direct est consommateur de temps (ou alors il faut déléguer et le rendement diminue beaucoup et il faut trouver de bons professionnels), et bien souvent avec TMI 45% on en manque.

Sinon, pour préparer la retraite

jbar a écrit :

Au final, que faire ? J’ai une profession liberale, avec une TMI à 45%, mais j’aurais probablement une petite retraite. Le but c’est d’investir intelligemment dans des biens qui me degageront des loyers complementaires à la retraite mais pour le moment d’eviter l’assomoir fiscal….

et si vous pensez alors avoir un TMI bien plus faible, vous pouvez toujours creuser la piste du PER, qui n’a certes pas que des avantages (lisez aussi ceci).

Pour la nue-propriété, outre perl, il y a par exemple Fidexi (avec bien sur surtout du neuf, mais parfois aussi des lots anciens à revendre…, en LMNP aussi).

Je conseillerais les SCPI avec des revenus étrangers. Comme Novapierre Allemagne 2 ou Corum Origin.
En effet, l’imposition est allégée par rapport à une SCPI avec 100% de revenus français.

Ou alors des SCPI en AV comme dit plus haut.

1) Un viager sur une tête, 80 ans, sans rente, type nue-propriete à 200 000 Euros
2) Un LMNP sur Paris, T2 de 200 000 euros, avec une renta disons de 4% net (soyons pessimiste)
3) Une nue-propriete de 200 000 euros type PERL….

d) la réponse d

Chaque alternative que vous proposez est beaucoup trop vague pour y répondre sérieusement

jbar a écrit :

2) Un LMNP sur Paris, T2 de 200 000 euros, avec une renta disons de 4% net (soyons pessimiste)

Une rentabilité de 4% net (d’impôt et de charges) à Paris me parait effectivement très optimiste…
Le rendement moyen constaté avoisine les 3% Brut. Immobilier : la hausse des prix à Paris écrase le rendement locatif | Le Revenu
Et le modèle courte durée semble en mauvaise passe en ce moment..

jbar, le 10/05/2020 a écrit :

Vraiment, vous êtes tous très aidant et c’est très appréciable !

Le problème, c’est que vous ne nous aidez pas à vous aider. Je vous ai posté un message dans votre présentation vous enjoignant à la compléter, mais c’est resté lettre morte.