Immobilier ou bourse pour s'enrichir à long terme ?

Jérôme, cela me gêne que tu parles d’investissement "spéculatif" pour la bourse et raison de plus si l’on considère la stratégie générale développée par l’Investisseur Heureux…tout sauf de la spéculation mais de l’investissement très long terme en sa basant sur des fondamentaux solides d’entreprises bien e place.

Tu parles d’un 8% brut, avec 30% d’imposition ça fait du 5,6%…tu peux trouver des sociétés grâce aux screeners de Philippe qui peuvent présenter (à condition d’être dans le cadre d’un PEA) u rendement similaire.

Ensuite de nombreuses méthodes d’investissements, plus spécialement "value" (daubasses, Magic formula, Piotroski, ERP5,ogs of the dow), permettent, à long terme, de faire mieux que 8% je pense….enfin c’est ce que je pense.

En fait, si c’est pour la jouer spéculative, il n’y a pas de période "favorable" en bourse. On peut avoir une approche spéculative à n’importe quelle moment étant donné que l’on peut "parier" la hausse ou la baisse.

Maintenant, si on regarde les cycles séculaires, les dix prochaines années devraient être + favorables aux actions qu’à l’immobilier (en France) d’une manière générale.

Sinon comme dit Spiny, je trouve justement que c’est bcp plus facile de trouver du 8% net d’impôts en actions qu’en immobilier. Rien que France Telecom offre un rendement sur dividendes brut de 8%, donc un peu moins de 7% net ce qui est pas si mal.

Et ce en deux clics de souris. :-)

Pour trouver l’équivalent en immobilier, il faut chiner, acheter un bien qui nécessite des travaux (et donc suivre les travaux) ou un gros bien à diviser. Un sacré boulot !

Le GROS inconvénient est qu’il est impossible de s’endetter pour investir en bourse (c’est possible au Canada et je crois aux USA), ce qui est hyper-pénalisant en terme d’effet de levier, spécialement pour ceux qui n’ont pas de grosses capacités d’épargne (la majorité des gens en fait). Du coup ça rend peu accessible la création d’un patrimoine via l’investissement en actions.

Etienne, tu as raison. J’aurais du préciser une notion essentielle dans le commentaire: le temps.

Sur du court terme à l’heure actuelle et donc sur le volet spéculation, je pense que la bourse est en pole postion. Vouloir gagner de l’argent en immo physique, SCPI,… est, selon moi, impossible. Sauf pour des marchands de biens ou promoteurs qui peuvent sans doute se le permettre!

MSCI World Net Total Return en euros, 2013-2018, je trouve environ 13.5% annualisé au lieu du 5.9% que vous indiquez… Donc l’indice choisi pour "actions" doit être mauvais.

Moi qui suis en train de réfléchir à mes modalités d’investissement à long terme, je pense mixer un peu des deux, immobilier physique et placements financiers.

J’ai dans l’idée que l’immobilier physique a un atout indéniable en permettant, sans débourser un centime - hormis l’apport initial - (si tout se déroule comme prévu et le projet bien ficelé) de constituer un patrimoine conséquent à terme. Ce qui me parait moins évident avec des placements financiers, malgré le principe des intérêts composés.

Exemple :

Immo physique :
J’achète un bien 90 000 euros au total. J’emprunte 80 000 euros. Au terme du prêt (disons 20 ans), j’ai créé 80 000 euros de patrimoine/richesse

Placements :
Je place 10 000 euros (équivalent des 10000 euros investis pour l’achat immobilier ci-dessus). Avec les intérêts composés sur 20 ans, j’ai au final : 32071 euros.

J’ai bien conscience que mon exemple est très partiel et grossier, que j’ai des lacunes énormes en termes de placements financiers (que je commence à combler par des lectures), mais il me semble que la situation de départ compte beaucoup. Des personnes comme moi qui n’ai pas un gros capital de départ trouveront dans l’immobilier physique un levier en termes de création de patrimoine (il me semble). Je ne sais pas si cela peut être le cas avec des placements en actions par exemple.

Je ne demande qu’à être contredit. Je suis certain que dans 5 ans mes messages me paraitront ridicules !

Dernière modification par Bobbymensch (06/11/2019 09h32)

Oui bon certes, je me suis raté ! Je voulais comparer à capital investi au départ identique. Message modifié. Merci pour la remarque !

Emprunter à 110% est bien entendu à envisager, mais dans mon exemple je voulais comparer grossièrement deux situations avec un capital investi au départ identique.

Effectivement vous avez raison, générer un cash flow positif ou nul n’est pas évident. Si initialement j’étais prêt à faire un effort mensuel, j’ai désormais (et en lisant sur le forum) changé d’avis et développé je pense certaines compétences et exigences.

J’ai aussi beaucoup lu qu’à partir du moment où on ne se fixait pas d’exigences fortes (par exemple ce fameux cash flow positif) on pouvait être tenté de les revoir à la baisse pour diverses raisons : lassitude dans les recherches, "coup de coeur" pour le bien, etc… Ce qui semble somme toute assez naturel. Du coup j’ai choisi la voie de l’exigence forte !

Je vais aller suivre le fil que vous évoquez.

Sinon une option : prenez un tableur, rentrez vos hypothèses, votre revalorisation annuel et tirer le calcul sur le nombre d’année voulus.

Gros avantage : vous aurez les chiffres que vous jugez fiable.
2nd gros avantage : vous aurez progressé en analyse sur l’immobilier et sur la bourse
3ème gros avantage : vous aurez progressé en tableur!

A vous de jouer!

N’importe quel vrai chef d’entreprise sait calculer un roa et un roe.

Sinon, vous pouvez aussi lire votre présentation, puisque des internautes ont eu la gentillesse de déjà vous répondre.

La réponse n’a aucun intérêt pour celui qui ne sait pas faire l’effort d’investir son temps à la recherche de la vérité, je garde donc la mienne pour moi.

Je ne vais pas suivre ce qui a été dit dernièrement, je vais simplement essayer de répondre à la question de base.

Il faut avoir une approche différente de ces deux types d’investissement.
La bourse est intéressante quand on à un capital de départ, que l’on est prêt à potentiellement engager une bonne somme d’argent mais également que l’on à une certaine somme sur laquelle on ne compte pas pour les prochaines années (dans le cas d’un PEA). La bourse est globalement quelque chose avec un rendement qui peut être plus important et où l’on peut gagner de l’argent plus rapidement mais bien évidement plus risqué.

Pour l’immobilier c’est plutôt la patience qui prime car le prêt va se faire généralement sur 20 ans donc pas ou peu d’argent gagné chaque mois pendant ces 20 ans mais une fois que cela est passé, la rentrée d’argent est importante dans le cas d’une vente.

A voir en fonction donc des besoins de chacun, il faut donc adapter son investissement mais pourquoi pas faire les deux en même temps si l’on peut se le permettre, car cela constitue la diversification de ses investissements.

Mais il ne faut pas rester fermé sur l’une des deux options malgré tout.

Bonjour,

J’entends un peu partout qu’il est préférable d’acheter en faisant un emprunt bancaire mais je n’arrive pas à voir cette évidence dans la simulation suivante. Imaginons vouloir investir 100K dans l’immobilier par souci de diversification. Avec une projection de croissance des prix immobilier de 2.5% par an. Et une projection de croissance de l’ETF World à 7.5% annuel.

Est-il préférable de faire un emprunt d’admettons 100K sur 20 ans pour acheter quelque chose à 185K qui s’autofinance ?
Ou bien d’acheter comptant un bien à 92K qui généré 3,5% net, placé sur l’ETF world à 7.5% annuel pendant 20 ans ?

Cas 1 : Le bien s’autofinance, l’immobilier prend 2,5% par an. Le bien de 185K vaut 303K dans 20 ans.

Cas 2 : On place 268€ par mois sur l’ETF World à 7,5% par an pendant 20 ans = 148K. Et le bien de 92K vaut 151K. Donc total = 299K.

Dans cette simulation très grossière, j’ai conscience que le rendement en bourse est fortement optimiste comparé à celui de l’immobilier. Mais hormis cela, il y a t’il quelque chose d’important que j’ai oublié en faveur ou en défaveur d’un des des scenarios ? Ou bien mon raisonnement est globalement correct ?

Merci

Bonsoir,

Pour préférer un emprunt bancaire ou non il faudrait réaliser le même investissement dans le cas 1 et 2: L’un avec un prêt, l’autre sans prêt.
Sinon vous ne comparez pas l’intérêt d’un prêt mais un mixte intérêt de l’investissement et du prêt (difficilement exploitable pour votre conclusion)

Pour une analyse complète:
1: Prêt + Immobilier + hypothèse cash dispo.
2: Cash + Immobilier
3: Prêt+ Actif ETF + hypothèse cash dispo
4: Cash + actif ETF

Cherchez les méthodes disponibles sur ce forum (ou encore Taux de rentabilité interne ? Wikipédia).

Comparez ensuite 1 et 3 ou 2 et 4 consiste surtout à discuter des hypothèses de 2.5% et 7.5%.

Bien à vous,