LMNP : peut-on appliquer le réel seulement sur une partie des biens ?

Maxime06700 · #1

Bonjour à tous,

Je me permets de créer cette discussion car je n’arrive toujours pas à trouver de réponse malgré mes très nombreuses recherches.

Voici mon cas:

Je loue actuellement 2 studios à Nice en LMNP au réel bail étudiant + 3 mois d’été Airbnb.

Je loue également une chambre de ma résidence principale dans une ville à côté, qui rentre donc dans la catégorie "chambres d’hôtes" avec abattement de 71%.

Je loue également ma résidence principale entièrement pour les mois de Juillet et Aout auquel je voudrais appliquer l’abattement de 50%.

Ma question est donc la suivante:

Sur une même déclaration, puis je déclarer mon LMNP au réel, ma chambre d’hôte au forfait 71% et ma résidence principale à 50% ?

J’imagine que non mais comment faire du coup ? Si je passe tout au réel ça va pas le faire car j’ai pas grand chose à passer en charges et à déduire sur ma résidence principale…

En vous remerciant !
Maxime

Mots-clés : impots, ir, lmnp, location

Gamma76 · #2

Je ne suis pas expert mais j’aurais tendance à dire que vous ne pourrez pas cumuler du BIC au réel et du Micro BIC dans le domaine général de la location…

Avez-vous fait les démarches administratives pour entrer dans la catégorie "chambres d’hôtes" ?

Etant au LMNP réel avec également des studios étudiants, il m’est déjà arrivé de faire ponctuellement du AirBnB et dans ce cas j’intégrais tout simplement à ma compta LMNP cette source complémentaire de revenus.

A voir avec votre comptable comment gérer la partie RP louée (une fraction des intérêts d’emprunt s’il existe et une fraction d’amortissement pourrait t’elles être intégrées ?)…

Bernard2K · #3

Le micro ou le réel s’applique forcément à l’ensemble de vos locations meublées des biens que vous possédez en nom propre.

C’est la même activité, donc c’est la même "entreprise", donc c’est la même fiscalité.

Pour votre RP, vous pouvez passer au réel les recettes de la location, et en charges, a priori je dirais 2/12e de vos charges annuelles. Par contre, vous ne pouvez absolument pas amortir le bien, ça voudrait dire l’inscrire au bilan et l’amortir début juillet, puis le sortir du bilan fin août, ça ne tient pas debout.

Tout cela est à discuter avec votre EC.

Maxime06700 · #4

Merci Gamma et Bernard pour vos réponses.

Concernant ma déclaration de chambre d’hôte, ce n’est pas obligatoire (il me semble…vous me mettez le doute maintenant, je vais me renseigner de suite) car c’est une chambre de ma résidence principale que je loue pendant que je vis à l’intérieur également.

Pour la RP, je pourrais déduire les intérêts d’emprunt + charges sur les 2 mois oui (juillet, aout).. mais c’est tout.. Si je commence à calculer l’amortissement des meubles sur 2 mois je ne vais pas m’en sortir comme le dit Bernard.

Je vais voir avec mon futur EC.

Merci à tous les deux en tout cas pour ce début de réponse !

Bonne journée

GoodbyLenine · #5

Si vous louez (en meublé) une chambre de votre ma résidence principale (pendant que vous vivez dans cette RP), si vous ne dépassez pas un loyer annuel de 185€/m² en IdF et 136€/m² ailleurs, c’est exonéré !
(Voir par exemple : Exonération d’impôt pour la location de sa résidence principale en 2018 - Location - Le Particulier).

Sinon, comme déjà indiqué, le choix "BIC au réel" ou "micro BIC" est en effet unique au niveau de votre foyer fiscal. Donc pas possible de déclarer un bien dans un régime et un autre dans un autre régime. En régime micro, pas besoin d’expert-comptable (c’est l’avantage de ce régime qui est fait pour simplifier dans les cas où l’enjeu financier reste limité).

Maxime06700 · #6

Merci beaucoup GoodByLenine !

Je n’étais pas du tout au courant de cette exonération !

Savez-vous si on prend le nombre de m² de la chambre uniquement ? Si on ajoute la salle de bain et wc ? Ou si on prends toute la surface de l’appartement ?

Je vais continuer à me renseigner de mon côté en tout cas merci !

GoodbyLenine · #7

On prend le nombre de m² de … ce qui est loué (donc pas toute la surface de l’appartement).

Bernard2K · #8

Je précise : la surface de ce qui est loué de façon privative (= seul le locataire y a accès). Donc, par exemple :
- si SDB partagée avec le reste de la maisonnée, surface non prise en compte
- si SDB dédiée à cette chambre : surface prise en compte.

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