Location avec Airbnb à distance : comment déléguer la gestion ?

Je vous livre mes premières réflexions sur le thème de comment gérer une location saisonnière lorsqu’on est pas sur place.

Je souhaite acheter un studio à la mer et le louer sur AIRBNB en déléguant, le check-in, check-out, le ménage et le blanchiement.
Je souhaiterais uniquement m’occuper de la gestion du calendrier et des tarifs de location.

Plusieurs solutions s’offrent à moi pour déléguer :

1) Faire appel à une agence immobilière classique spécialisée sur le saisonnier.
Elle s’occupe du bien à l’ancienne (location du samedi à samedi), elle ne profite pas de la puissance commercial de AIRBNB puisqu’elle va louer le bien via son propre site internet, les frais sont très élevés.

2) Faire appel à des sites spécialisés dans la location sur AIRBNB comme bnbsitter.
coûts très élevés (près de 100€ par locataire pour une prestation complète) et la qualité n’est pas forcément au rendez-vous car ils sous traitent souvent à des étudiants sur place.

3) Faire appel à des étudiants, femmes de ménages, retraités, concierges en direct sans intermédiaire.
Cette solution me semble la meilleure car il n’y a pas d’intermédiaires, ça réduit donc le coût. On peut faire passer des entretiens comme dans un vrai job et ça peut nous permettre de trouver la perle rare.
Je pense qu’une personne qui aurait dans l’idéal un statut d’auto-entrepreneur, peut effectuer l’ensemble des taches pour un cout de 45 € auquel on pourrait ajouter un bonus de 10€ à chaque fois qu’un locataire nous mettrait une évaluation 5 étoiles.
Pour que cette méthode soit viable, il faudrait travailler avec 3 personnes ce qui permettrait de réduire les aléas et de ne pas être dépendant d’une seule personne. En effet, en cas d’imprévu, il est plus facile de s’en sortir si on peut compter sur 3 personnes que sur une seule.
Il faudra que les 3 personnes choisis soient polyvalentes : sociables pour accueillir les voyageurs, sachent faire le ménage, soient un minimum débrouillarde (sache changer une ampoule, contacter un artisan en cas de panne…).

Que pensez-vous de cette 3ème solution ?

Et quelle est selon-vous la meilleure méthode pour déléguer et gérer une location saisonnière en étant à 500 kms ?

Je trouve que c’est très délicat de déléguer car le moindre couac peut être une catastrophe :
comment faire si notre locataire ne peut pas rentrer dans le logement car notre employé ne s’est pas présentée au check-in ? Comment faire si notre employé n’est pas passé pour faire le ménage et changer les draps entre 2 locations ?

Dans une station balnéaire, vous pouvez louer à la semaine pour diminuer les frais.

50 euros la nuit, cela paraît peu. Dans le var c’est plus de 150 euros l’été.

On en parle souvent dans les discussions sur la location saisonnière comme ici:

Surin a écrit :

Equipe de gestion:

Au début on fait tout soi-même mais ce n’est pas tenable, il faut constituer une équipe fiable et opérationnelle ainsi qu’un partenariat avec une blanchisserie. Les locataires arrivent entre 11h et 23h, vous pouvez mettre en place une procédure de récupération de clé dans un boitier sécurisé à code, sinon il faut trouver un étudiant ou autre flexible et disponible. Pas toujours évident. Le ménage c’est pareil, 2 ou 3 fois par semaine, parfois plus, parfois pas, indifféremment du lundi au dimanche inclus.
Déléguer à une agence fera baisser l’efficacité niveau remplissage / flexibilité et augmentera les frais. C’est valable si c’est transitoire.
Il est important de donner un mode d’emploi clair d’utilisation des spécificités du bien loué avec les consignes afin que l’on soit dérangé le moins possible et qu’il n’y ait pas de casses dues à une mauvaise utilisation (par ex j’avais une plaque à induction, certains locataires notamment italiens viennent avec leurs casseroles en alu ou autre comme pour le café).

Location saisonnière : les bases pour se lancer dans la location saisonnière

En gros en louant à la semaine vous perdez largement en rentabilité, en attendant les clients tous les 2 ou 3 jours vous allez perdre du temps à chaque arrivée car les locataires sont plus souvent en retard qu’en avance. Compter 2 ou 3 heures facilement, ils sont toujours optimistes pour évaluer leur temps d’arrivée, c’est autant d’heures à payer en plus pour l’étudiant ou autre.
L’idéal est donc d’utiliser un boitier à code, avoir une personne fiable et efficace pour le ménage (25€ hors charges), capable d’identifier les pannes et casses diverses puis au minimum les prendre en photo et être en lien avec un pressing pour que la gestion du linge soit fluide (15€ pour les draps de 2 lits, serviettes et taies d’oreiller lavables sur place).
40€ de frais fixes c’est vraiment incompressible, tabler plutôt sur 50€ par séjour au minimum et y ajouter le prix par nuit.

Ce que dit Jeronem est très vrai.
Pour l’avoir expérimenté j’ai longuement facturé les arrivée tardives 20 ou 30€. Lorsque j’ai mis en place le boitier à code, j’expliquais que s’ils arrivaient tard, les locataires pouvaient disposer de la clé dans le boitier à clé en échange de quoi ils n’avaient pas de supplément à régler. 100% des clients ont opté pour le boitier. Il savent en plus qu’ils ne se retrouveront pas à la porte car il y a toujours une angoisse lorsqu’ils arrivent tard ou en retard.
En effet on perd en convivialité mais si l’appartement présente bien, vous aurez de bons retours.

Vous pouvez toujours tenter d’obtenir l’autorisation à la copro pour fixer un boitier à l’entrée de l’immeuble.

Pour rentrer dans un immeuble qui ne possède pas de système à code mais plutôt à badge type vigik, on peut comme dans les cabinets médicaux installer un système d’ouverture automatique. Pour cela il faut intervenir sur la platine de l’interphone et donc avoir l’autorisation des autres copropriétaires. 

L’autre solution est d’installer un système sur l’interphone de l’appartement. Comme celui ci l’http://www.tempo-gache.fr/

Et compléter avec un boîtier à clef sur la porte de l’appartement.

Dernière modification par Sandtia (18/07/2018 12h37)

Dans ma présentation vous avez un sommaire en première page et c’est un point qui est abordé à partir du message suivant :
Info - Forums des investisseurs heureux

C’est viable si tout est fait dans les règles. Déclaration de l’activité commerciale en mairie, autorisation du règlement de copropriété, emploi déclaré, contrat de travail.

Ce que vous avez fait, je n’en doute pas.

J’émets un doute quant-à l’intérêt de claironner auprès des voisins que je loue en courte durée, et que la voisine fait du black dessus.

Pas que ce ne soit pas courant.

Sandtia a écrit :

On se rejoins.
En effet l’activité de location en courte durée doit être réaliser en toute légalité.
C’est ce que je mets en œuvre. Absence de clauses dans le règlement de copro et déclaration en mairie avec A/R envoyé mi-octobre.

Attention, dans le cadre de la location courte durée dite location saisonnière, il ne faut pas simplement déclarer son bien en mairie (450 € d’amende en cas d’absence de déclaration  R324-1-2 Code du Tourisme) mais surtout obtenir une demande d’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation quand c’est nécéssaire.

Il y a deux cas, soit le local est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants et en petite couronne de Paris et l’obtention de l’autorisation est obligatoire . (L631-7 Code Construction et Habitation), soit le local est situé ailleurs et il faut vérifier que le conseil municipal n’exige pas cette autorisation (L631-7-1 et 631-9 du CCH).
Pour ce second cas, la liste des mairies qui demande cette autorisation s’allonge à grande vitesse.

On rappellera qu’aujourd’hui en vertu de l’article L651-2 exercer la location courte durée dans un bien qui n’est pas sa RP, c’est prendre le risque de donner son appartement pour payer l’astreinte liée.

Legifrance a écrit :

Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

1000 € par jour et par m² loués, ça vous parle en montant d’amende?
30 m² loués 100 jours, ça fait 3 millions d’€+ 50000 € de base. Donc pas seulement une déclaration en mairie mais impérativement la vérification de l’absence d’obligation d’autorisation d’usage auprès de la mairie!

Cette autorisation est temporaire et lié au demandeur pas au bien…..là encore attention si on vous propose un bien pour investir et il va y en avoir beaucoup à vendre quand les premières condamnations vont tomber.

De ce fait, on évitera les embauches bancales de voisins/étudiants ou autres qui auront de très bons arguments pour vous demander une hausse significative de leur rétribution….

Pour plus de 120 nuits louées dans sa RP, il y a aussi des obligations de déclarations mais pas de demande d’autorisation, enfin pour le moment.

Carpediem

Bonjour,

Je me forme actuellement sur la LCD (location courte durée) et je fais appels aux loueurs LCD expérimentés pour savoir s’il était possible que l’un d’entre vous m’aide à faire ce petit récapitulatif des étapes à suivre, des choses à mettre en place pour louer en LCD lorsque nous (propriétaires) sommes à distance.
Je pose déjà par écrit ce que j’ai en tête

Bien préparer sa LCD (avant la première location)
- Fiscales:
- - renseigner le formulaire p0i
- Requis à l’intérieur de l’appartement :
- - Avoir tout bien meublé
- - Avoir installé une boite à clé
- - Avoir les abonnements internet/netflix/edf/gdf prêts
- - Avoir au moins 3 jeux de draps/serviettes pour éviter de payer des frais de lavage trop récurrents
- Requis en dehors de l’appartement :
- - S’être inscrit sur un site de location : je penche pour Airbnb dans un premier temps
- Au quotidien
- - avoir trouvé une conciergerie pour gérer le ménage ET la remise des clés
- - avoir expliqué à maman que si il y a un problème et que je ne peux solliciter la conciergerie, il est - - - possible que je l’appelle et qu’elle doive se déplacer
- - je compte m’occuper de la communication avec les clients en amont --> sur ce point pourriez-vous détailler les tâches que je vais devoir gérer ?

EDIT : en poussant mes recherches sur le forum j’y ai trouvé des post très intéressants dont je vais prendre connaissance dès que possible :
Location saisonnière : les bases pour se lancer dans la location saisonnière
post de PropriétaireLibre
intervention de jeromem

Dernière modification par PatBo31 (30/01/2020 14h38)

Bonjour,

J’ai en projet d’acheter un bien assez grand à la campagne, et de le rentabiliser (au moins le financer) en le louant à la semaine l’été plus quelques week-ends.

Est-ce que c’est envisageable selon vous de gérer la location à la semaine de ce bien à distance ? Est-ce que certains ici ont pratiqué ?
Je pense notamment aux entrées/sorties avec états des lieux et au ménage/linge.

L’idée est d’acheter un bien pas cher, de faire des travaux.
Et d’avoir au moins 6 chambres, pouvant loger 12-20 personnes pour pouvoir le louer assez cher sans être dans du haut de gamme.