Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ?

Bonjour,

Merci pour cette précision.

Donc il y a une prestation de service qui est protégée par la loi, avec un service qui visiblement n’est pas satisfaisant, probablement lobbying fort des sociétés immobilières et tout cela pour un cout élevé…
Cela me rappelle…les taxis…Dans l’évolution de la société actuelle et l’ubérisation, ce modèle économique risque de voler en éclat, surtout pour des prestations à "faible" valeur ajoutée (la plupart d’entre nous réalisons cette gestion par nous même sans avoir eu besoin de réaliser des années d’études spécifiques).

Bref, que concerne ce protectionnisme? Est-ce qu’un manager réalisant les petits travaux et réparations dans les différents biens, et ayant quelques fonctions étendues ponctuellement pourrait être une solution (je sens bien que c’est borderline)?

Merci

"Moi" peut il s’entendre au sens de mon entreprise?

Si j’embauche (feuille de paye, pas de facture) en quoi la carte G est elle nécessaire?

Bonjour,

Sinon, pourquoi pas ne déléguer que les tâches de gestion courante à une "personne de confiance" de type bricoleur (ampoule à changer, WC qui fuit, groupe de sécurité du cumulus défaillant, ….) ?

Cette solution est profitable notamment pour les bailleurs qui ont des biens à gérer à distance.

Idéalement, en confiant cette tâche a un artisan, il est possible d’obtenir des factures et faire tout ça en toute légalité.

Pour éviter tout malentendu, il est préférable je pense de s’entendre à l’avance sur des tarifs afin que tout le monde soit gagnant (Ex : Réparation fuite WC = 40€, Réparation Interrupteur = 20€ (Ceci ne sont que des exemples)).

Le seul risque que j’y vois est que l’on dépend d’une seule personne (contrairement à une agence avec en général plusieurs employés) et au cas où vous n’êtes pas disponible et votre personne de confiance "non plus" lorsque vous l’appelez, vos locataires risquent de ne pas être satisfaits

En espérant que cela répond au moins partiellement à votre question Elmaestro.

Soit vous embauchez quelqu’un pour le faire.

"Une solution intermédiaire pour limiter le temps de gestion pourrait-être d’avoir un manager/homme de confiance qui s’occupe des visites qui représente dans le cas de location à distance un point chronophage non négligeable."

La location ne dépend pas de la carte G, ni de la carte T. Rien n’empêche de prendre une personne pour les visites, EDL, etc, etc…

L’EDL est signé par une personne représentant le bailleur, qui  est engagé par cette signature au même titre que s’il avait signé lui même. Si le représentant note mal quelque chose, le bailleur voit avec ce représentant mais ne peut pas contester le contenu de l’EDL.

ET vu du coté locataire, le refus de signer l’EDL induit la possibilité d’établir un EDL via un huissier (en contentieux, donc tarif réglementé + honoraires partagés).

Ravito a écrit :

Une solution intermédiaire pour limiter le temps de gestion pourrait-être d’avoir un manager/homme de confiance qui s’occupe des visites qui représente dans le cas de location à distance un point chronophage non négligeable.

Le propriétaire se charge de l’annonce (type leboncoin) et peut ainsi filtrer et choisir quelques candidats potentiels qui visitent.
Bien entendu la signature de contrat de location, l’encaissement de la caution les états des lieux restent à gérer par le propriétaire.

Je ne sais pas pour vous, mais 80% de ma décision dans le choix d’un locataire se fait lors de la visite et de sa préparation.
Ca permet de cerner la personne et de savoir à quoi s’en tenir.

Sans ce filtre, vous ne voyez le locataire que pour signer, vous déléguez donc totalement la gestion à un tiers.
Que se passe t’il en cas de mauvais payeur ?
(ça arrive, même avec des bons dossiers/feelings)

Je ne sais pas pour vous, mais 80% de ma décision dans le choix d’un locataire se fait lors de la visite et de sa préparation.

Exact. Avec le recul les quelques mauvaises expériences que j’ai pu avoir avait pour cause un passage rapide sur le choix du locataire type entretien téléphonique, échange de mail puis contact sur place pour l’EDL. Le locataire avait alors assuré la visite pour moi mais il est délicat d’avoir un retour objectif.

Le processus de location n’a rien à voir avec le processus de gestion.

C’est effectivement deux choses différentes.
Pour être honnête une partie de la gestion peut se faire à distance et sans agence:
-Loyer payé par chèque/virement
-Entreprise pour les réparations…

Pour avoir fait gérer un bien en agence j’ai été surpris de de recevoir des appels de l’AI pour résoudre des problèmes de base. Effectivement il a une mission bien défini mais j’ai mis fin au mandat avec comme raisonnement l’économie de 35€ mensuel et de recevoir les appels des locataires si nécessaire.

Pour la mise en location comme indiqué plus haut il est très important de choisir le bon locataire et pour cela une agence ne garantie rien. Elle se charge simplement de le trouver.

Hélas la notion de bon locataire n’est pas gravé sur son front…

Bonjour,

Pour optimiser le rendement de votre bien locatif, vous pouvez aussi opter pour une solution hybride.

En ce qui me concerne, vivant très éloigné d’un de mes biens locatifs, je passe par une agence immobilière de la place pour la recherche d’un locataire et l’établissement des EDL et documents administratifs. Le coût est généralement un mois de loyer pour chaque partie. Les dossiers des prospects me sont transmis, ce qui me permet d’avoir la décision finale sur le choix du locataire. Je les appelle pour discuter des dossiers. Comme pour tous professionnels, il y en a qui sont plus sérieux que d’autres. Mais ce sont des acteurs qui connaissent le marché et sont plus capables de renseigner sur la conjoncture, le niveau de loyer à proposer, le positionnement du bien locatif, le dynamisme du marché…

Ensuite, j’assure la gestion en direct du bien, ce qui se limite souvent à l’établissement des quittances et la répartition des charges.

Lorsqu’une réparation est nécessaire (plomberie, toiture, électricité…), je consulte les pages jaunes et infogreffe afin de trouver des artisans du secteur ayant une certaine ancienneté (gage pour moi de qualité et expérience). J’en contacte trois ou quatre afin d’avoir des devis, et choisir ensuite l’artisan proposant la prestation la plus intéressante. Je consulte aussi internet afin d’essayer de me faire une idée de l’artisan.

Cela fait plusieurs années que je fonctionne ainsi et pour le moment, je n’ai pas à me plaindre des locataires trouvés par l’agence ou des prestations réalisées par les artisans lors de réparations.

salaze a écrit :

Pour optimiser le rendement de votre bien locatif, vous pouvez aussi opter pour une solution hybride.
…
Ensuite, j’assure la gestion en direct du bien, ce qui se limite souvent à l’établissement des quittances et la répartition des charges.

Désolé, je n’ai pas compris en quoi votre solution de gestion était hybride : vous vous occupez en direct de la gestion, vous le dites vous même, donc sans faire intervenir qqun d’autre pour gérer la location (quittance, lien avec les locataires, charges, gestion de la relation avec le syndic, vous gérez la recherche et la gestion des artisans intervenants lorsqu’une intervention est nécessaire, …).

Bref, vous faites de la gestion directe tout seul. En quoi est-ce hybride ?

salaze a écrit :

Bonjour, je trouve cette dernière solution intéressante aussi, sinon il est possible d’employer une personne dans un SCI à l’IS lorsque on a plusieurs biens cela peut être intéressant et évite l’agence immo aussi.

Oui, via une société, il est parfaitement possible de demander à un membre de la société (salarié, associé) de gérer les biens, au sens gestion locative (relation avec les locataires, ….). Au plan légal, c’est la société qui  gère par elle-même ses propres biens (la société "s’exprimant" via un de ses membres). Heureusement que c’est légal, c’est un peu la raison d’être d’une société (permettre à un groupe d’associé d’agir en tant que personne unique).

Je déterre ce sujet : personnellement, pour un immeuble à 1h30 de route de chez moi, j’ai demandé à la personne qui a en charge le nettoyage des parties communes s’il voulait bien faire les visites dès le départ du locataire en place.

J’ai confiance en lui et nous avons convenu d’une rémunération forfaitaire de 20 euros pour 3/4 visites.
Il est sur place et je donne son numéro à la personne qui m’appelle pour demander des renseignements quand l’annonce est en place.

Dans tous les cas je me déplace ensuite pour faire les formalités.

Certes ce n’est pas lui qui fera la gestion locative, mais ca peut être intéressant; c’est un 1er filtre pour éviter des se déplacer pour des gens qui appellent par curiosité et qui ne viennent pas au rendez vous.