Déduction de frais réels possibles après le départ du locataire ?

Trouvez une personne qui veut bien louer votre bien pour une courte durée, après vos travaux, et qui vous donnera son congé peu de temps après la signature du bail.

Merci pour vos retours.

Une question complémentaire : je disposerai à ce moment là de revenus fonciers pour un autre bien immobilier.

Est-ce que la déduction des frais de travaux sur un bien immobilier peut être imputée sur l’ensemble des revenus fonciers et pas uniquement sur les revenus du bien pour lequel les travaux ont été réalisés?

Ce qui compte, c’est que ça ne crée pas un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Exemple 1 :
Immeuble A :
loyer brut 5000
charges courantes 2000
travaux 7000
Résultat net imposable : -4000

Immeuble B
loyer brut 7000
charges courantes 2500
Résultat net imposable : 4500

Revenu foncier total : -4000 +4500 = 500
Les revenus de l’immeuble B ont absorbé le déficit de l’immeuble A. Pas de déficit foncier sur le revenu foncier total, donc ça ne s’imputera pas sur le revenu global, donc pas d’obligation de garder l’immeuble A en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3

Exemple 2 : idem, mais travaux sur l’immeuble A à 10000
Le revenu foncier total passe à -3500 €
déficit foncier global, qui s’impute donc sur les autres revenus, donc obligation de garder l’immeuble A en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3

Sachant que vous êtes maître de la quantité de travaux que vous imputez, puisqu’il suffit de ne pas inscrire la facture ou les factures qui vous font dépasser.
Si, dans l’exemple 2, les factures de travaux arrivant au total de 10000 sont de 2000 + 2000 + 3500 +2000 +500. Il suffit que le contribuable ne présente que les 2 premières factures (soit 4000 €) pour se retrouver dans le cas de l’exemple 1, et donc ne pas avoir l’engagement de louer nu 3 années de plus.

Faites un calcul excel pour savoir jusqu’à quel niveau vous pouvez imputer les travaux, puis prenez une marge de sécurité pour être sûr de ne pas vous retrouver avec cet engagement.

PS : notez que, en théorie, un bien est en revenus fonciers tant que vous le louez ou que vous vous efforcez de le louer. Vous pourriez donc faire les travaux, passer des annonces de location pendant 3 mois, manque de pot ça ne se loue pas (à vous de faire en sorte que ça ne se loue pas…), et du coup, au bout de 3 mois, vous décidez soudainement d’en faire votre RP. En théorie, vos travaux restent déductibles. Vous gardez bien les petites annonces, imprimées, pour pouvoir prouver que vous avez cherché à louer. Sauf que c’est super casse-gueule, car la manoeuvre est cousue de fil blanc, et vous risquez fort de vous prendre un redressement. C’est pourquoi il est préférable de relouer pour une courte durée après les travaux, comme je l’indiquais.

Sur le redressement, si déficit imputé sur le revenu global : on est d’accord. Par contre, si l’immeuble A est en déficit, mais que les revenus fonciers totaux restent positifs, je suis catégorique : il n’y a aucune obligation de garder l’immeuble A en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3.

Sur le fait de mettre "officiellement" en location, mais sans relouer, puis d’y habiter, c’est bien ce que j’écrivais : "c’est super casse-gueule, car la manœuvre est cousue de fil blanc, et vous risquez fort de vous prendre un redressement". Mais, en théorie, c’est faisable ; je le rappelais juste pour mémoire, tout en décommandant de le faire.

Si vous m’avez bien lu, on est parfaitement d’accord !

Bernard2K a écrit :

Exemple 2 : idem, mais travaux sur l’immeuble A à 10000
Le revenu foncier total passe à -3500 €

Ca ne change rien à votre démonstration, mais juste pour montrer que je suis attentivement vos explications, le revenu foncier total passe à -2500€, pas -3500€, correct?