Apprentirentier [Chanteloup-les-vignes] : étude de cas immobilier

Bonjour à tous,

Avant toute chose, je tiens à remercier l’intégralité des intervenants de ce fil pour toutes les réponses qui m’ont été apportées.

-Concernant ma recherche d’emploi, je reste motivé et je persévère dans mes démarches.

-J’ai laissé tombé l’idée d’acquérir l’appartement de Chanteloup-les-vignes.

-J’aurais cependant aimé vous solliciter pour obtenir des avis concernant un autre bien que j’ai trouvé s’il vous plait.

Il s’agit d’un studio situé à Meulan-les-yvelines. Ce n’est pas Neuilly, certes, mais ce n’est pas Chanteloup non plus.

L’appartement proposé à 72 000€ (hors frais de notaire) a une surface de 32m² et est situé au cœur du centre-ville, à côté des commerces et à 5 minutes à pied de la gare (45 minutes pour aller à Paris Saint Lazare). Gros plus pour Meulan, l’appartement dispose d’une place de parking en sous-sol.

Les charges sont bien plus raisonnables: 900€ / année.

Prix au m²: 2250€/m² hors frais de notaire, 2500€ avec.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction: 1870
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur: bien situé au 1er étage dans un immeuble de 2 étages, sans ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ?: inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique: tout individuel
- Espaces verts dans la copropriété : pas d’espace vert
- Concierge: pas de concierge

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: Meulan-en-yvelines
- Centre-ville, périphérie: centre ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non, je ne pense pas mais il n’en perdra pas non plus.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: environ 80 000€ (72 000 sans les frais de notaire)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 600€ charges comprises
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 4%?
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: non

- Travaux immédiats: aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.: aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): surement la façade

- Taxe foncière hors TEOM: 640€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 9%

Sur le papier, j’ai l’impression de faire une bonne affaire. Pouvez-vous m’indiquer ce que vous en pensez s’il vous plait ? Qu’en est-il réellement ? Un des problèmes est que je ne connais pas du tout la demande locative pour ce type de bien.

L’idée serait d’y habiter le temps de trouver un emploi, puis de le mettre en location lorsque je déménagerais pour me rapprocher de mon futur travail.

Je lis rapidement votre étude de cas et rapidement les choses qui me sautent aux yeux:

- Vous dites ne pas savoir si il y a de la demande locative ou pas et vous estimez la vacance locative à 1 mois tous les 2 ans, ce qui peut être tres différent de la réalité. Je vous proposerais de mettre une annonce fictive sur le bon coin pour au moins avoir une petite idée de la demande locative.

- Deuxièmement, vous calculez un rendement de 9% qui est incorrect car vous prenez les loyers avec charges alors que les loyers doivent être pris HC, et là la rentabilité tombe à 7.8%.

- Est ce que les charges de 900eur / an comprennent les frais de syndic?

- Avez vous demandé le compte-rendu des dernières assemblées? combien de lots dans l’immeuble?

Mais la question qui pour moi reste encore en suspens est pourquoi ne pas trouver un emploi avant de trouver un appartement, mais cette réponse vous appartient.

Pour ma part je trouve néfaste de poster de fausses annonces pour tester le marché, svp Herrecir40 ne donnez pas ce genre de conseil malvenu sur le forum, il ne faudrait pas que cela devienne anodin, ça ne l’est pas.

Je ne peux que vous encourager Apprentirentier à poursuivre vos recherches et réflexions sur ce projet d’achat immobilier, cela me semble une attitude positive et peut vous donner le déclic pour enfin trouver un emploi même s’il restera des déceptions en terme de rémunération/qualité du travail.

Combien d’appartements avez-vous visité avant de pouvoir poster cette étude ?

D’accord, c’est peu, je ne peux que vous encourager à poursuivre même avec ce que vous dîtes sur le peu de choix.
En visiter 5 à 10 me semble un minimum, pas au delà non plus à un moment il faut se positionner mais il vous faudrait pouvoir comparer ce bien avec un ou deux relativement similaires en terme de charges et emplacement par exemple.

Honnêtement, le gros point noir que j’y vois est surtout la circulation incessante et la pollution qui en découle. C’est vrai que c’est très mignon par contre avec les petites rues pittoresques et les bords de seine à proximité. La relative proximité des Mureaux est vite oubliée.

Après, c’est sûr que cela va être dur si je dois aller sur Paris tous les jours mais ce ne sera que pour un temps.

J’essaie d’acquérir dans l’optique de pouvoir louer et revendre assez facilement et c’est vrai que, de ce point de vue, je partirais bien plus rassuré qu’à Chanteloup-les-vignes.

Je me dis que niveau prix, c’est très correct. Je pense être dans les prix du marché voir même un petit peu en dessous (la place de parking est un vrai plus).

C’est plutôt pour l’aspect location que je n’arrive pas à me faire de réelle idée. L’agence immobilière m’a simplement dit: 500-550€ pour l’appartement et 70-80€ pour la place de parking.