Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles)

Bonjour,

vous avez oublié de vous présenter dans le sous-forum "nouveaux membres".

Voici quelques fils de discussion qui apportent des réponses à certaines questions que vous vous posez :
Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture)
Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d’un immeuble avec une SCI)
Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d’électricité)

Disons qu’il y a deux écoles, pour créer un compteur par appartement :

1) on ne déclare rien à la mairie, on fait les travaux électriques selon les prescriptions d’ERDF et les normes en vigueur, on obtient le consuel, ERDF raccorde, tout va bien.

2) celle que j’expliquai dans le premier lien ci-dessus :
Création de compteurs : ERDF vérifie si chaque logement est un lot identifié par le cadastre (chaque appartement doit être un lot sur la même parcelle ; comme c’est le cas dans une copropriété, par exemple). Si ce n’est pas le cas, refus d’ouvrir les compteurs.
- Création de lots au cadastre : peut être assimilé, par les services d’urbanisme locaux, comme une création d’autant de nouveaux logements.
- suivant ce que dit le PLU, cette création de nouveaux logements peut entraîner l’obligation de la création d’une (ou deux) place(s) de parking par logement.
Sachant que la taxe parking n’est plus une option, cette obligation de création d’un parking peut amener à un blocage pur et simple du projet.

Comme vous pouvez le voir, ERDF constitue une sorte de goulot d’étranglement, qui peut vous contraindre (ou non) à lotir l’immeuble et donc à déclarer la "création" de logements.

Je ne sais pas qui a raison parmi ces deux écoles, ni pourquoi on entend ces deux sons de cloche : est-ce une évolution d’ERDF vers plus d’intransigeance ? Est-ce que c’est variable selon le contact local à ERDF ou selon la politique locale de l’antenne d’ERDF ? Ou bien est-ce que ça dépend de la phase de la lune ou de l’âge du capitaine ?

Comme je vous l’ai écrit, ça semble variable selon la personne ou l’antenne d’ERDF qu’on a en face de soi.

A partir de là, la seule solution pour avoir une idée de si ça peut marcher ou non, c’est d’interroger des gens qui pratiquent ERDF localement, par exemple un électricien qui a l’habitude de faire des colonnes montantes (pas le petit électricien local), un archi ou un maître d’oeuvre. Ou encore, demander directement à ERDF (mais éveiller leur attention sur ce sujet peut consister à donner le bâton pour se faire battre !).

Cela dit, même si vous arrivez à avoir du retour d’expérience local, il restera une incertitude.

La seule solution pour diviser proprement c’est de diviser en lots au cadastre. La mairie risque alors de considérer que ce sont des logements ainsi "crées", d’où obligation de stationnement. En passant outre cette étape, vous prenez un risque important. Si jamais ERDF refusait l’ouverture des compteurs parce que vous n’avez pas crée les lots au cadastre, vous vous retrouvez avec un immeuble difficilement utilisable…

Je ne peux pas vous en dire plus, désolé.

rodeur a écrit :

Après rendez-vous avec la personne responsable de développement et rénovation du centre ville,
il m’a garantit qu’il n’y auras d’exigence de place de parking grâce à la proximité immédiate de plusieurs parking public et de la volonté de dynamiser le centre ville ,

Garantie orale ou écrite ?

rodeur a écrit :

Après recherche le Malraux semble intéressant mais me bloque pendant 9 ans.

Pour le borloo cela ne semble intéressant uniquement pour les grandes surface
le conventionnement est à 5.4€/m²
et comme j’ai un t1, deux t2 et un seul t3 de 70m² pour 450€ de loyer estimer  je ne vois pas l’interet

Rien.
Il faudrait faire le calcul après impôts entre sans conventionnement, conventionnement Malraux, et conventionnement Borloo pour savoir lequel est le plus intéressant.

Désolé de ne pas avoir répondu tout de suite,
Oui vous avez raison, nous n’avons peux être pas tout fait exactement dans le bon ordre,
mais nous avons pu avoir les garanties écrites du responsable urbanisme.

Bonjour M.B.,

Pour faire suite à vos récents échanges je me permets de vous apporter quelques éléments de réponse.

D’une part, pour ce qui est du stationnement, l’application stricte du PLU impose la réalisation de 2 places de stationnement pour les logements créés. Cette  mesure est assortie normalement d’une délibération du conseil municipal qui fixe le prix de la taxe pour non réalisation du stationnement. En l’occurrence, à Pouancé, une telle délibération n’existe pas. De facto, lors de l’instruction de toute demande, l’impossibilité technique d’appliquer cette règle devrait se traduire par un rejet de la demande de DP ou PC .

       Cependant, sur un dossier similaire au votre DT06NE172 , nous avons argumenté que les parkings publics existants suffisaient à répondre au besoin des logements créés. Si l’on considère la situation de l’immeuble que vous envisagez de réhabiliter, il se situe à  moins de 80m de 2 parkings, l’un au nord, l’autre au Sud, d’une capacité totale 80 places, sans compter le stationnement longitudinal présent rue de la Libération et rue Jeanne d’Arc. Lors de l’étude diagnostic sur la requalification du centre-ville, nous avons constaté  que ces parkings étaient sous utilisées et par voie de conséquence disponibles .

D’autre part, concernant la remarque des services des ABF au sujet de la vitrine, il conviendra de rencontrer afin de lui exposer votre projet. Toutefois, il faut savoir qu’une douzaine de vitrines sont identifiées dans la ZPPAUP, comme élément ancien à conserver notamment dans la rue de Porte Angevine, quand bien même un changement de destination serait opéré. Pour les propriétaires concernés, cela n’est pas toujours simple à gérer, dans la mesure où ils doivent conserver ces vitrines en l’état alors même qu’il s’agit désormais de pièces d’habitation en rez de chaussée. Il serait pour le moins cocasse que l’on vous impose de faire le contraire à quelques dizaine de mètres.

A votre disposition pour toute information complémentaire.

Suite à cet écrit nous poursuivons le projet.
Gunday,
Pourriez vous s’il vous plait m’éclairer sur les calculs à faire pour vérifier l’intérêt du Malraux et Borloo ?

rodeur a écrit :

Pourriez vous s’il vous plait m’éclairer sur les calculs à faire pour vérifier l’intérêt du Malraux et Borloo ?

Vous renseigner sur les avantages fiscaux, les plafonds de loyers local, et faire votre calcul.
Contactez l’adil du département, ils peuvent vous aider (ou au moins vous dire si vous êtes éligible)

Bonsoir Rodeur,
Prenez une bonne assurance PNO, d’après mon amère expérience des travaux privilégiez une bonne protection juridique au cas ou les artisans vous auront oubliés (le courrier d’un juriste, peut faire bouger les artisans) quitte à annuler la PJ une fois les travaux terminés.

Gardez précieusement l’ensemble des factures que vous auriez pris le soin de faire établir à votre nom et à l’adresse de l’immeuble rénové, pour pouvoir les additionner et soustraire des loyers le jour ou vous allez les percevoir.

J’ai l’impression que votre projet est bien avancé, et est intéressant, mais au vu du faible nombre de réponses il n’a pas l’air d’intéresser les forumeurs.

Pour le rendre plus attractif, vous pourriez l’étoffer un peu plus: les différentes dates clés, les conditions financières (taux crédit, assurances), les devis chiffrés, les photos avant/pendant/après , la façon de trouver et gérer les artisans etc…

A vous lire,

Z

Bonjour,

Joli projet, effectivement.

Quand est prévu l’installation des premiers locataires? et du local commercial?
En effet, il est souvent plus compliqué de trouver un commercial qu’une habitation, mais il reste dans une majorité des cas, plus longtemps également.
Quelle était l’activité du local commercial précédemment?