Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale)

Bonjour,

Il y a deux aspects distincts:
- La banque,
- Et le fisc.

Pour la banque, il faut bien faire attention au contrat de prêt et veiller à ce que vous ne soyez pas mis en difficulté si la banque découvre que vous avez "menti" sur la destination du bien. Ensuite c’est uniquement votre morale vis à vis du conseiller.

Pour le fisc, peu importe ce que vous avez dit à votre banque, si vous faites du LMNP, vous pourrez déduire ce que permet le LMNP, si vous faites du foncier, vous déduisez ce que permet le régime foncier, et si c’est votre RP, vous déduisez ce qu’il est permis de déduire.

Je serais moins vindicatif que Tracoh,

Pour ma part c’est ce que j’ai fais aussi, et c’est le conseiller qui m’a proposé de faire remonter mon dossier avec un lot en RP et un lot en locatif alors qu’il n’a jamais été question que j’y habite, pour que les prêts soient acceptés.
J’ai même pris les assurances des deux lots en tant que PNO.

Pour le fisc, idem, ils n’en ont rien a faire de ce que vous avez dit à votre banque du moment que vous respectez les règles fiscales qui s’appliquent à votre situation.

La dessus je suis tout a fait d’accord avec vous mais c’est une problématique inhérente à tout investissement locatif et pas spécifiquement à la situation décrite ici.

Ca choquerai personne que quelqu’un achète sa RP, y vivent 5 ans, puis la même en location quand il achète une autre RP plus grande.

C’est pareil ici, vous pouvez très bien changer d’avis et mettre votre RP en location après l’achat en vous rendant compte du marché et du potentiel.
Comme je le disais il faut juste vérifier que le contrat de prêt ne prévoit pas un remboursement de l’emprunt en cas de mise en location comme pourrait le prévoir la vente de l’immeuble mais c’est très rare.

EDIT: je viens de réaliser que les chiffres sont ceux de ma présentation donc vous sous entendez que mon investissement est bancal ?

Pour reprendre vos risques, les loyers qui ne rentrent plus ? Déjà il y a deux biens loués ce qui réduit le risque que les deux locataires ne paient plus en même temps. Ensuite, je dégage assez de CF pour financer des éventuels impayés qui surviendrait pour quelques mois. Enfin, j’ai l’équivalent d’un an de loyers en épargne sur un livret A qui me tranquillisent si jamais les deux locataires devait s’arrêter de payer en même temps.
Enfin je rajouterai que les loyers des étudiants à qui je loue sont garantis par VISALE en plus donc bon…

Et si l’immeuble brule ? je suis assuré !

Je suis globalement d’accord avec vous. En précisant, vu que vous mentionnez une autre discussion, que je n’ai pas le même avis quand il s’agit de mentir sur la situation de son patrimoine pour obtenir un prêt. D’un point de vu juridique vous avez raison. Dans la pratique je pense que le risque est très relatif.

Mentir aux banques - sujet largement discuté ailleurs.
Faire un prêt en racontant des salades à la banque = on s’expose à une demande de remboursement immédiat des fonds ;
Pour le même prêt, il faudra donc aussi raconter des salades à l’a compagnie d’assurance (assurance emprunteur) = qui pourrait je pense tranquillement faire jouer l’article L’article L113-8 du code des assurances (et là, vous êtes très très mal…ou votre famille si elle cherche à faire jouer l’assurance en cas de décès par ex.).

Bref, des évènements à faible probabilité de survenance. Mais s’ils surviennent, les conséquences peuvent être cataclysmiques, pour soi et sa famille. Je suis toujours étonné qu’on puisse même imaginer prendre ce risque. Mais bon, on vit dans un monde libre.

Nero a écrit :

Ma banque ne souhaitant pas me financer à nouveau un investissement locatif je n’avais donc pas le choix que de me faire financer ma résidence principale. Or, je souhaite utiliser ce financement de ma dite résidence principale afin de faire du locatif (louer les 3 chambres en colocation )et garder le locataire du F2 en place.

Pourquoi dites-vous que vous n’aviez pas le choix? On vous a mis un pistolet sur la tempe?
Bien sûr que vous aviez le choix, par ex. (en vrac, sans hiérarchie particulière) : solliciter d’autres banques (vous ne mentionnez que ’ma banque’), faire un apport plus conséquent, être plus persuasif avec votre banque, repousser le projet pour revenir dans quelques mois ou années avec un dossier plus solide, renoncer à ce projet et en trouver un autre, mieux dimensionné p/ vos capacités financières etc.

Non pas du tout, la loi à prévu ce contournement (abus de droit) : Résidence principale : définition et fiscalité
Ce que vous décrivez est une fausse déclaration intentionnelle (facteur aggravant).

Je vois que le sujet soulève beaucoup d’interventions et c’est tant mieux d’ailleurs. En vous lisant souvent apparaissent les mots "escroquerie" ou "fausse déclaration" que je peux entendre mais dans les faits il y a de très fortes chances que je déménage en janvier 2019 pour la région Parisienne. Je pense donc vivre dans cette RP disons 2 mois max avec comme justificatifs de ma résidence des factures edf et eau.

Par la suite, avant mon départ je préfère louer ce bien en colocation au lieu que de le laisser fermer un peu à l’abandon. Vous m’avez donné des liens traitant de ce sujet je vais prendre mon temps de les lire.

Rassuré quand même de voir que certains ont déjà vécu cette situation, dans la vie les situations peuvent changer très rapidement..

Le lien définit une RP, ce qui répond à votre idée de déclarer à la banque une RP "d’un jour" : la règle  est de 6 8 (edit) mois d’occupation.
Par analogie avec la règle fiscale, être obligé de changer de RP avant ce délai devra certainement avoir les mêmes justifications : mutations professionnelles par exemple (sujet évoqué sur le forum d’ailleurs).

Dernière modification par Iqce (29/08/2018 14h30)

Vous avez raison, je pensais l’article bien fait mais c’est…8 mois :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 2 | Legifrance

La relation privée n’en reste pas moins soumise à la loi ; concrètement si vous avez une jurisprudence qui va dans le sens de vos écrits, ca fera bien avancer le débat.

Surin, vous utilisez l’argument que j’utilise moi même.
La banque n’écrit nulle part que le bien immobilier doit rester votre résidence principale durant toute la durée du crédit, ou au moins 10 ans, ou au moins 6 mois, ou quoi que ce soit.

Il faut, premièrement, arrêter de mélanger le droit fiscal et le droit commun, déjà, car le droit fiscal est autonome et peut prévoir des dispositions contraires au droit civil. Donc arrêtons svp de citer des articles fiscaux.

Deuxièmement, ma position est critiquée alors je dois en changer ?

Je n’ai pas de jurisprudence allant dans le sens de mes propos mais je n’en trouve pas non plus concernant une condamnation pour un bien loué acquis en tant que résidence principale.

Il faudrait parfois arrêter d’être plus légal que la loi qui l’est déjà bien assez.

Vous avez raison, le terme RP est défini.

Une RP est défini comme un lieu de résidence effectif et habituel.

Vous vous contentez de me répéter la définition d’une RP et la dessus on est d’accord.

Ce que je veux dire par la suite, pour répondre à la question posée ici, c’est que le contrat de prêt ne prévoit pas que le bien immobilier qui nous est financé en tant que résidence principale doit rester notre résidence principale pendant la durée de l’emprunt.

C’est pourquoi mon point de vue est le suivant : je n’ai pas fourni de fausse déclaration, je n’ai pas escroqué ma banque.

Excellent exemple auquel j’aurais du penser, merc.i (et heureux d’être largement d’accord avec vous Michmouch).