Myred [54] : étude de cas immobilier (studio LMNP)

Bonjours, perso je trouve le cashFlow trop faible en cas de changement fiscal ou augmentation du taux de vacances vous etes en négatif.

Avez-vous inclus les frais d’expert comptable ?
Il faut compter min 300€ à l’année pour un Expert comptable en ligne.

Pour avoir un cashflow plus important vous pouvez aussi prendre un crédit sur 25 ans. Tout le monde n’adhère pas sur le forum mais ça pourrait vous permettre d’être plus à l’aise.

Merci pour vos réponses.

Il semblerait que le lien vers ma simulation sur 20 ans soit passé innapercue.
Simulation

J’ai bien ajouté expert comptable / CFE / Meuble / Travaux …

Ma stratégie est plutôt d’en acquérir plusieurs, du coup à partir de quel cashflow l’achat d’un studio est-il interessant ?

myred a écrit :

C’est vrai que le cashflow n’est pas très élevé …

Cependant n’est il pas rentable de cumuler ce genre d’investissement du moment que la capacité d’endettement le permet ?

Ou pensez-vous qu’il est plus judicieux de choisir des biens plus rentable, en prenant le risque de perdre plusieurs années le temps d’en trouver assez pour remplir sa capacité d’endettement ?

Je trouve que c’est une très bonne question… Pour laquelle je ne pense pas qu’il y ait une réponse unique.

Comme cela a déjà été dit, cela dépend d’un certain nombres de facteurs:
- de vos objectifs (développer une source de revenus complémentaires immédiatement ou bien développer un patrimoine pour le futur) et de vos revenus (capacité d’endettement et reste à vivre) bien entendu
- mais aussi de vos compétences, des efforts que vous êtes prêts à consentir (acheter un bien attractif et déjà prêt à louer ne fournira certainement pas le même rendement que si vous réussissez à créer de la valeur en rénovant un bien dont le potentiel peu perceptible vous aura permis de l’acheter à un prix décoté)
- ainsi que de votre disponibilité et tempérament (notamment en terme d’aversion au risque).

Il est d’usage de dire sur ce forum qu’à moins de 10% de rendement (et donc d’autofinancement total du bien), cela ne vaut pas la forcément la peine de s’embêter avec de l’investissement immobilier en direct… J’aurais tendance à vouloir modérer un petit peu cette affirmation.

Par exemple, j’ai personnellement décidé de n’investir qu’en hyper centre d’une ville moyenne (un peu moins de 100 000 habitants) que j’habite, et dont je connais très bien le marché. Alors, évidemment, mes investissements tournent seulement autour des 8% brut. Quand on compare avec les kadors du forum, il y a un gouffre… Mais c’est le mieux que je puisse faire dans cette zone, compte tenu de mon réseau, mes compétences et de ma disponibilité.

Par contre, les appartements que je loue - qui offrent des prestations au dessus de la moyenne - s’arrachent littéralement à la location, et j’ai bon espoir que leur valeur patrimoniale résiste plutôt bien au fil des années. C’est un facteur primordial pour moi de savoir que mes biens trouvent facilement preneur lors d’une mise en location et que j’investis dans une ville plutôt stable (voire dynamique) et non dans un petit village à la demande locative modérée ou dans une ville sur le déclin…

A l’arrivée, cela me convient parfaitement, même si mon cash flow est légerement négatif, car j’ai des revenus du travail confortables et cela colle bien avec mon objectif de développer un patrimoine en partant de zéro avec un très léger effort d’épargne. Je dirais que les 2 points à surveiller pour bien maitriser son effort d’épargne sont: les charges (éviter les syndic pros, les grosses copros, les ascenseurs…) et la fiscalité (je privilégie pour l’instant un mix de LMNP et de location nue avec défiscalisation via travaux importants pour anticiper les incertitudes liées au statut LMNP à terme).

Bien entendu, cette stratégie nécessite d’avoir des revenus confortables (ce qui semble être votre cas). Personnellement, je vois chaque jour qui passe sans investissement immo comme une opportunité manquée d’utiliser l’effet de levier de crédit et ma forte capacité d’endettement (ce n’est pas non plus une raison pour sauter sur tout ce qui bouge, je traque la bonne affaire et suis très au clair sur mes critères de choix).
J’ajouterais, que me concernant, il y a plus de chance que la banque commence à tiquer à un moment donné par rapport à la valeur d’encourt de mes crédits que par rapport à mon taux d’endettement (le nombre croissant de locataires à gérer en direct risque aussi de devenir tout simplement… ingérable avant la limite fixée par la banque!)

En conclusion, je dirais que pour ce qui me concerne:
- 12% de rendement, c’est mieux que 10%
- 10% c’est mieux que 8%
- Mais 8%, c’est certainement mieux que rien du tout !

Voilà pour ma contribution. A vous de voir maintenant ;-)
niko

Dernière modification par niko (11/09/2018 15h17)