Jejuboss : étude de cas immobilier (construction d'un immeuble)

jejuboss · #1

Bonjour,

Voici le projet:

Je suis actuellement propriétaire à moitié d’un immeuble de 3 étages se qui n’est pas beaucoup pour le quartier, l’objectif est donc de le démolir et de construire à la place un immeuble de 6 à 7 étages et de doubler la superficie au sol. Je passerais alors de environ 300m2 à presque 1000m2.

Le budget global est d’environ 2 500 000 € pour la démolition, la construction et les autres frais (architecte…).

Le prix de revente est compris entre 6 000€ et 8 000€ m2 et la location est entre 20€ et 25€ m2.

je souhaiterais savoir se qui est le plus rentable ou avantageux; tout revendre et faire d’autre projets ou placements, tout garder pour avoir des loyers qui tombe tout les mois ou faire un peu des deux pour rembourser le prêt à la banque et quand même avoir des loyers.

Merci pour vos conseils.

Mots-clés : construction, démolition, immeuble

Boubouka · #2

Bonjour,
Tout dépend de vos objectifs et de la structure juridique qui porte.

En approche basique vous pouvez mixer puisque vous sembleriez ouvert à tous.

Vente de 200 à 500m², ce qui vous permet de rembourser une bonne partie des couts (2,5M€) et des taxes à venir.

Exploiter +/-500m² ce qui constitue des loyers de 10k€ vous assurant +/-5k€ de revenus nets d’impôts.

Bernard2K · #3

Comment êtes-vous propriétaire de la moitié (indivision, SCI IR, SCI IS…) ?

L’immeuble est-il à destination d’habitation ? Sera-ce toujours le cas après reconstruction ?

Pensez-vous vraiment pouvoir emprunter 2,5 M€ ? Je dirais que c’est la question primordiale, sinon c’est même pas la peine d’en parler plus avant !

Mi345 · #4

Vous vendez la peau de l’ours avant de l’avoir démoli et construit !

jejuboss · #5

je suis propriétaire à 50 % d’une SCI familiale qui détient l’immeuble ainsi que d’autre bien immobilier et des placements.
C’est un immeuble d’habitation qui vas le rester après la construction.
Pour emprunter se pense que les banques seront d’accord pour nous suivre vue la solidité du projet et le dynamisme actuel de la ville. J’attends d’avoir les premières esquisses de l’architecte pour aller les voir?

Mon objectif est d’être rentier (4 000 à 5 000€ par mois de cash flow) et d’avoir des liquidités pour pouvoir monter d’autre projet.

Bernard2K · #6

Construire pour revendre est le travail d’un promoteur immobilier, entreprise commerciale par nature. Une SCI qui ferait cela est assurée de se prendre un redressement fiscal.

Si vous voulez créer ex nihilo une entreprise commerciale de promotion, l’accès au crédit sera quasi impossible car vous vous situez alors dans les critères de l’accès aux crédits des entreprises commerciales, bien différente de celle des particuliers ; et que votre absence totale d’expérience dans le domaine est un gros signal rouge clignotant au-dessus de votre tête.

La seule solution plausible pour cette SCI est de construire pour louer. Après 8-10 ans de location (idéalement 15 ans), vous pourrez commencer à revendre par petits bouts. Pour l’argumentation sur cette stratégie et ces durées, voir les discussions sur les marchands de biens, cela a déjà été expliqué, argumenté et sourcé par le menu.

jejuboss · #7

Est il possible dans se cas de sortir l’immeuble de la SCI pour pouvoir revendre par la suite?

Pierrot31 · #8

Beau projet !

Étant donné la nature de celui-ci, je vous invite à vous rapprocher de quelques promoteurs locaux pour en discuter: libre à vous de donner suite à leurs propositions ou de vous en occuper seul avec l’aide d’architectes et autres professionnels… Après, hors foncier, 2,5k/m2 me semble cohérent.

Bien à vous,

Job · #9

Beau projet sur le papier mais commençons par le commencement :

1/ Avez-vous consulté/informé la Mairie ? a-t-elle donné son accord pour la surélévation ?
2/ Et les riverains des immeubles voisins (s’il y en a) comment ne pas imaginer leur réaction pour vous empêcher de leur boucher la vue ou le soleil ou autre ?

jejuboss · #10

Merci!

L’architecte avec qui je travail a déjà un projet du même type dans la ville et connait le maire se qui aide grandement pour négocier.
De plus de nombreux projet sont en cours de réalisation dans ma rue c’est donc pour cela que je me base sur cette hauteur.
En se qui concerne les promoteurs ils me disent que le projet n’est pas réalisable mais ils me proposent quand même de me racheter l’immeuble à un prix dérisoire donc aucun intérêt.

Pierrot31 · #11

Sur quels critères se basent-ils pour vous dire que le projet n’est pas réalisable ?

Est-ce que ce sont des particuliers qui réalisent les projets dans votre rue?

Dans mon idée, c’est un projet ambitieux et donc il faut pousser des portes, discuter, questionner tout ceux qui peuvent vous apporter quelque chose : architecte, promoteur, voisins, mairie, urbanisme, banque etc etc.. et se garder des stéréotypes du genre : gentil architecte et méchant promoteur. Entre le noir et le blanc, il y a beaucoup de nuances de gris…

Si cela est trop gros pour vous, pourquoi ne pas envisager un partenariat avec un promoteur du style: vous apportez l’immeuble de 300m2, ils en construisent un de 1000m2, ils vous en donnent 500m2 et se payent avec le reste. Tout le monde y gagnerait financièrement.

Déjà pour financer un promoteur immobilier, les banques sont prudentes alors pour financer un particulier qui veut faire de la promotion immobilière, il va falloir venir avec de très solides garanties financières…

Autrement, faire un projet plus modeste du genre surélever l’existant d’un étage…

Bien à vous,

jejuboss · #12

Le promoteur justifie le faite que le projet n’est pas réalisable pour une histoire de parking, alors que l’architecte me dis que l’on peu s’en sortir.

Les projets sont réalisée par des professionnels.

Mi345 · #13

Il est préférable que vous vous fassiez votre propre opinion sur les obligations du PLU, et sur l’ensemble du projet d’ailleurs. Sinon vous allez devant de désastres.
Quelle est la solution proposée par l’architecte ?

Nek · #14

Bernard2K a écrit :
Construire pour revendre est le travail d’un promoteur immobilier, entreprise commerciale par nature. Une SCI qui ferait cela est assurée de se prendre un redressement fiscal.

L’activité de promotion immobilière (construire pour vendre du neuf) est une activité civile.
Ce sont souvent des SCI qui portent les opérations d’ailleurs (SCCV) ou sinon des SNC (transparence fiscale également) ou des structures commerciales.

Un MDB (vendre en l’état ou après travaux) est par contre une activité commerciale.

Bernard2K · #15

Oui, j’avais répondu trop vite. Activité civile, mais imposable en activité commerciale, mais ça peut être translucide fiscalement au lieu d’être à l’IS…. Bref, un régime bien spécifique, à explorer !

jejuboss · #16

Il est possible de négocier avec la mairie le nombre de place de parking.

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