Davidgeo [IdF] : étude de cas immobilier (calcul cash flow et financement)

Bonjour Davidgeo,

C’est un gros projet que vous nous proposez là. Très gros même, trop gros pour un premier?

Le rendement est normalement lié au risque pris. Ici le déséquilibre est vraiment gros selon moi : 10€ de cash flow par mois en faisant un projet de division qui peut vite tourner au vinaigre (certes avec projections pessimistes).

Avez-vous un ami qui a déjà effectué ce type d’opération avec succès et qui pourrait vous aider? Si c’est le cas, pourquoi pas, si cet ami est fiable et peut s’investir à vos côtés.

Avez-vous consulté le PLU de la commune du bien? Etant loin du RER vous aurez sans doute à créér des places de parking, ou à les compenser. Cela peut revenir cher et venir baisser la rentabilité du projet.

Les frais d’entretien/réparation paraissent assez optimistes.

Les frais d’expert comptable seront un peu plus élevés si vous louez plusieurs lots. Chaque lot sera à payer individuellement.

Le dernier gros point noir est selon moi l’éloignement avec la gare RER. A moins de 5 min c’est génial, entre 5 et 10 c’est convenable. Au delà c’est clairement pénible, surtout si il faut encore rajouter 20 ou 30 minutes pour rejoindre Paris. Est-ce qu’il y a de grosses entreprises très proches ou bien des universités qui pourraient intéresser les locataires malgré l’éloignement de la gare?

Quand vous dites "mix In Fine / Amortissable pour le financement" voulez-vous dire que vous souhaitez enchaîner un prêt in fine 10 ans avec, à l’échéance, un prêt amortissable 15 ans (par exemple)?

Si oui:
- Quel banque vous suit?
- Combien comptez-vous nantir au départ?
- Pouvez-vous chiffrer votre raisonnement : à quel taux d’emprunt et à quel taux placez-vous vos cash flow?
- Pourquoi devez-vous vendre "un ou plusieurs lots de la maison"?

A moins que vous vouliez financer une partie en in fine et une partie en amortissable dès la souscription… Mais quel intérêt?

Votre montage financier m’intrigue, on sort des sentiers battus…

Dernière modification par Pierrot31 (26/09/2018 17h46)

FrancoisM a écrit :

Bonjour Davidgeo,

C’est un gros projet que vous nous proposez là. Très gros même, trop gros pour un premier?

Le rendement est normalement lié au risque pris. Ici le déséquilibre est vraiment gros selon moi : 10€ de cash flow par mois en faisant un projet de division qui peut vite tourner au vinaigre (certes avec projections pessimistes).

Avez-vous consulté le PLU de la commune du bien? Etant loin du RER vous aurez sans doute à créér des places de parking, ou à les compenser. Cela peut revenir cher et venir baisser la rentabilité du projet.

Bonjour FrancoisM,

merci de votre retour.
C’est effectivement un gros projet que je vous soumets, et peut-être effectivement un peu gros

Je suis tout à fait d’accord avec vous, le rendement est lié au risque. Le déséquilibre peut effectivement sembler gros avec une projection de 10€ de CF / mois. Dans une hypothèse moins pessimiste - disons moyenne-, je sors d’après le site Rendementlocatif un CF de 80€/mois (pas non plus hyper rassurant ).
Si je devais absolument défendre ce projet, je vous repondrais qu’un bien qui s’autofinance en proche banlieue parisienne est presque une sécurité, et qu’une partie du rendement se verra à la revente, l’emplacement étant censé prendre de la valeur au fil du temps, mais je suis d’accord qu’un CF si peu positif peut etre problématique, surtout en cas de pépin/imprévu

Nous avons par ailleurs étudier le PLU, et avons l’espace suffisant pour créer des places de parkings supplémentaires et effectuer la division du lot. Dans une certaine limite cependant car deux T2 devront être dans un même lot, ce qui les rend un peu moins liquides.

FrancoisM a écrit :

Les frais d’entretien/réparation paraissent assez optimistes.

Les frais d’expert comptable seront un peu plus élevés si vous louez plusieurs lots. Chaque lot sera à payer individuellement.

Bien noté.

FrancoisM a écrit :

Le dernier gros point noir est selon moi l’éloignement avec la gare RER. A moins de 5 min c’est génial, entre 5 et 10 c’est convenable. Au delà c’est clairement pénible, surtout si il faut encore rajouter 20 ou 30 minutes pour rejoindre Paris. Est-ce qu’il y a de grosses entreprises très proches ou bien des universités qui pourraient intéresser les locataires malgré l’éloignement de la gare?

Je suis une nouvelle fois d’accord avec vous.
Néanmoins, en discutant avec des gens du quartier après la visite, un bon nombre se déplacent en  2 roues (-  de 25min de Paris)
J’ai également posté des annonces fictives sur LBC, et ai eu bcp de retour, ce qui m’a permis notamment d’apprendre que deux grosses entreprises étaient à moins de 30min à pied de l’adresse (pas tout près, mais pas trop loin)
Malgré tout, il est vrai que + de 10min de la gare à pied n’est pas vraiment optimale.

Timinel a écrit :

Bonjour

Tout a fait en ligne avec les commentaires ci dessus.
Je ne vois pas la certitude d’avoir l’accord de division non plus ( peut etre juste est il évident et non mentionné )

Le projet me semble beaucoup trop gros.

Le pret in fine , ce n’est pas forcement une bonne idée en ce moment, et cela veut dire que vous etes totalement lié au projet  ( ca fait beaucoup d’oeufs dans un gros panier qu’on porte pour la premiere fois )

il doit y avoir une coquille dans les taux de pret  il est a 0 ..

Merci Timinel pour votre post.
Le principal obstacle à la division semble pour moi être la création de Parking et le respect du % d’espace vert sur la propriété. Nos projections nous permettent de répondre en très grande partie à ces problématiques (il nous manquera quelques m² d’espace vert pour creer la derniere place de parking).
Cependant, étant novice sur ce genre de problématique, je sous-estime très probablement la difficulté de cette étape et vous remercie de vos avertissements.

Timinel a écrit :

il doit y avoir une coquille dans les taux de pret  il est a 0 ..

Merci, c’est rectifié, le taux en amortissable pris en compte est de 1.3% Hors assurance.
Le taux In fine qui m’était proposé était de 1.4% fin aout, mais celui-ci a certainement du augmenter. je suis en attente de la banque pour celui-ci.

Timinel a écrit :

Le pret in fine , ce n’est pas forcement une bonne idée en ce moment, et cela veut dire que vous etes totalement lié au projet  ( ca fait beaucoup d’oeufs dans un gros panier qu’on porte pour la premiere fois )

Je me permets de vous répondre sur ce point dans ma réponse à Pierrot31.

Pierrot31 a écrit :

Quand vous dites "mix In Fine / Amortissable pour le financement" voulez-vous dire que vous souhaitez enchaîner un prêt in fine 10 ans avec, à l’échéance, un prêt amortissable 15 ans (par exemple)?

Si oui:
- Quel banque vous suit?
- Combien comptez-vous nantir au départ?
- Pouvez-vous chiffrer votre raisonnement : à quel taux d’emprunt et à quel taux placez-vous vos cash flow?
- Pourquoi devez-vous vendre "un ou plusieurs lots de la maison"?

A moins que vous vouliez financer une partie en in fine et une partie en amortissable dès la souscription… Mais quel intérêt?

Merci Pierrot31 de votre réponse.

Dans mon esprit, les deux prêts sont en même temps

C’est un montage évoqué avec la banque.
Je dispose en effet de liquidité que celle-ci serait ravie de gérer.
Plutôt que d’apporter ces liquidités directement en cash à l’opération, cela semble un moyen de les rentabiliser en les plaçant avec un rendement (normalement) supérieur au taux d’emprunt de ce In fine (la problématique pouvant être qu’une décote est souvent appliqué sur le montant nanti vs montant débloqué)
Mais peut être que ce raisonnement n’est pas bon.

Pierrot31 a écrit :

"Si oui:
- Quel banque vous suit?
- Combien comptez-vous nantir au départ?
- Pouvez-vous chiffrer votre raisonnement : à quel taux d’emprunt et à quel taux placez-vous vos cash flow?
- Pourquoi devez-vous vendre "un ou plusieurs lots de la maison"?

- Une banque de gestion privée
- Une enveloppe de + ou - 300K€
- Vraimsemblablement 1.4% ou 1.5% si pour du In Fine 20 ans
- Vente de lot : la vente de lot pourrait servir à rembourser la partie capital du prêt infin au moment de l’extinction de celui-ci. Celle-ci est hypothétique. Le capital du pourrait être rembourser sans vente si j’arrive à cumuler l’équivalent de celui-ci par les CF générés par le bien, qui seront de facto plus élévés sur la période (intérêts seulement à rembourser).

Lachignelcorse a écrit :

ui le montage avec une part de in fine peut être judicieux si vous avez des liquidités. A vous de simuler le financement fonction du support. Personnellement, je préfère un pea ou un ct à une assurance vie.

Pour l’AV, vous serez probablement contraint de la domicilier dans la banque qui fait le prêt. Pour le ct/pea, voyez avec la banque le fonctionnement lors de opérations (avez vous les mains libres ou pas).

Par contre l’inconvénient du in fine est son taux, souvent supérieur à un prêt amortissable. J’ai utilisé un financement comme celui la pour un locatif nu, la déductibilité est intérêts est d’autant plus intéressante si votre tmi est élevée. Le in fine perd un peu de son intérêt en meublé du fait de l’impact des amortissements (nettement plus intéressant que les intérêts).

Sur le projet, je trouve cela un peu gros pour une première fois. Entre la division, les gros travaux, cela représente beaucoup de risques pour un premier projet.

Pour l’amortissement, je vous conseille 30 ans. 20 ans est un peu trop court et va attirer l’attention probablement.

Les déficits sont exportables 10 ans en meublé réel.

Merci Lachignelecorse pour votre retour d’expérience.

Il faut en effet que je penche plus en détail sur le placement de cet enveloppe.
Le taux du In fine est en effet plus élevé, mais cela semble être l’un des seuls moyen pour éviter un apport en cash direct.

Concernant le In fine en meublé, vous soulignez qu’il perd un peu de son intérêt du fait de l’impact des amortissements, mais ces deux la ne sont-ils pas cumulables ?
Le déficit crée par les intérêts rentre pour moi dans les charges déductibles (donc reportables pdt 10ans).
Il s’agirait donc de puiser d’abord dans le déficit reportable généré par les charges afin de ne pas les perdre, puis, une fois celui-ci épuisé, aller chercher le déficit généré par l’amortissement, qui se sera lui stocké depuis la première N, et qui est reportable sans limite dans le temps.

L’association :

J’en profite pour évoquer un autre sujet, il est tout à fait possible que je m’associe dans ce projet avec un ami plus habitué à ce type de projet.
Plusieurs raisons motivent ce choix :
- L’apport de son expérience
- La dilution du risque
- Bloquer moins "d’apport"
- Se garder du même coup une marge pour une autre opération
- Faire face à deux aux problématiques futurs

Se pose alors la question de la structure juridique possible.
Je pensais ouvrir un topic dessus mais je ne crois pas que cela soit indispensable.
- Je comprends qu’une SCI n’est pas adéquate. La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, elle ne peut être logée dans une société civile.
Ainsi, la forme la plus adéquate à mes yeux à ce jour pour bénéficier durablement d’une imposition à l’IR, serait une acquisition en indivision, avec une convention d’indivision pour identifier un gérant de l’indivision et de ses pouvoirs.

Premières conclusions à date :
Au vue des premières lumières que vous avez apporté sur ce projet, j’isole les points important :

- Le projet est peut etre  trop gros/complexe? pour une première opération.
- Le rentabilité de celui-ci (CF) n’est pas en phase avec la taille de celui-ci
- Certaines hypothèses sont trop optimistes (frais entretien/ réparation)
- Flou sur le financement et son impact (mix Amortissable/In Fine)

Je vais essayer d’affiner le BP du projet, voir si le CF peut être amélioré, et également de modéliser l’impact d’un financement à deux formules.
J’ai formulé une offre hier à 30K€ en dessous du prix pris en compte dans les calculs, et attends la réponse du vendeur pour aviser.

Davidgeo a écrit :

Je suis tout à fait d’accord avec vous, le rendement est lié au risque. Le déséquilibre peut effectivement sembler gros avec une projection de 10€ de CF / mois. Dans une hypothèse moins pessimiste - disons moyenne-, je sors d’après le site Rendementlocatif un CF de 80€/mois (pas non plus hyper rassurant ).
Si je devais absolument défendre ce projet, je vous repondrais qu’un bien qui s’autofinance en proche banlieue parisienne est presque une sécurité, et qu’une partie du rendement se verra à la revente, l’emplacement étant censé prendre de la valeur au fil du temps, mais je suis d’accord qu’un CF si peu positif peut etre problématique, surtout en cas de pépin/imprévu

Nous avons par ailleurs étudier le PLU, et avons l’espace suffisant pour créer des places de parkings supplémentaires et effectuer la division du lot. Dans une certaine limite cependant car deux T2 devront être dans un même lot, ce qui les rend un peu moins liquides.

Il manque beaucoup de chiffres dans votre projet, j’imagine que vous ne voulez pas tout dévoiler pour qu’on ne vous piquer pas l’affaire.

Quelle est la surface approximative de la maison en m2?
Le nombre de T2 que vous pensez pouvoir sortir?
Quel est le prix de vente au m2? Comparez le au prix de vente de biens similaires que vous trouverez sur Patrim (outil aaccessible par le site des impôts).

En faisant de la division on dilue normalement le risque d’être dans le rouge si un des logements n’est pas loué. Ici vous le seriez. L’idéal serait d’avoir un cashflow net qui correspond au loyer d’un T2.

En regardant toutes les embûches que vous allez rencontrer pendant le projet, pour ce cashflow j’aurais tendance à aller voir des agences qui font de l’investissement clé en main et qui vous trouveront du cashflow équivalent, et ce en ne faisant quasiment rien.
Je ne critiquerais pas cette démarche, c’est ce que j’ai failli faire, et c’est bien sûr mieux que de ne rien faire.

Davidgeo a écrit :

Je suis une nouvelle fois d’accord avec vous.
Néanmoins, en discutant avec des gens du quartier après la visite, un bon nombre se déplacent en  2 roues (-  de 25min de Paris)
J’ai également posté des annonces fictives sur LBC, et ai eu bcp de retour, ce qui m’a permis notamment d’apprendre que deux grosses entreprises étaient à moins de 30min à pied de l’adresse (pas tout près, mais pas trop loin)
Malgré tout, il est vrai que + de 10min de la gare à pied n’est pas vraiment optimale.

Si vous avez eu beaucoup de demandes de visite de personnes ayant l’air sérieuses et solvables c’est bon signe. De toute façon en proposant un bien refait à neuf vous pourrez le louer dans la tranche supérieure du prix du marché.

Il n’y avait aucune mesquinerie dans mes propos. Des fois en donnant trop de détails on peut se faire souffler une affaire…

Je ne pense pas que ça soit une si mauvaise nouvelle que le bien soit parti, comme vous avez dit!

Ce qui m’a fait hésiter avec les solutions clé en main, notamment avec l’agence investissement locatif (qui au passage a l’air très pro), c’est l’incitation d’avancer 10% des frais d’acquisition afin d’obtenir un cash-flow nul, soit du 5/6/7% max. Ok pour faire un investissement unique, pas top si on veut en faire plusieurs à la suite : on doit alors mettre toute son épargne dans les investissements. De plus pour obtenir ces 5 ou 6%, les loyers sont tirés au max et je ne préfère pas imaginer ce qu’il se passe en cas de non paiement du loyer…

J’ai prospecté et trouvé un appartement en état de quasi ruine, que j’ai retapé pour en faire une colocation. Le cash flow brut si je n’ai pas de vacance locative est de presque 2000€. Je n’aurai donc aucun problème à recommencer dans quelques mois.