Acheter un immeuble de rapport avec un appartement insalubre loué ?

Vous avez des preuves que le vendeur vous ment. S’il vous ment là dessus il vous ment peut-être sur d’autres choses, donc redoublez de vigilance.
Je demanderais copie du bail, s’il faut celui-ci n’existe pas. En cas d’offre d’achat de votre part, il faudrait à mon sens l’assortir d’une condition que le locataire éventuel de cet appartement soit parti (= ait remis son congé dans les formes), cela afin de vous protéger.
Sur l’insalubrité non cela ne vous permet pas de "casser" le bail sans avoir à reloger le locataire à vos frais.

Comme sven337, vous devriez demander au vendeur copie du bail. Vous avez raison de vous méfier de ce locataire si aucun travaux n’a été engagé.

Concernant l’insalubrité, l’absence de wc est problématique. D’ailleurs, comment peut on vivre dans un appartement sans wc? Les travaux que vous signalez coûtent bien plus cher que 2 mois de loyer.

Sur le fait de résilier le bail, il faut appliquer la loi. Vous pouvez résilier le bail pour motif serieux (pour non réalisation des travaux) mais il faut bien vérifier que le bail a été  bien rédigé sur les travaux à realiser par le locataire (nature et dates). Vous pouvez aussi prendre à votre charge les travaux.

Si vous demandez au vendeur de s’occuper de virer le locataire, vous risquez de perdre l’affaire soit parce que ce n’est pas son envie(il trouvera un acheteur nous regardant), soit il y arrive, et vous aurez plus de concurrence comme acheteur et vous perdrez tout moyen de négociation.

Lieve a écrit :

Sachant que l’appartement est insalubre (pas de douches, pas de WC entre autres), est-ce que je peux me réfugier derrière la loi pour casser le bail?

Non mais allô ! Un bailleur qui peut se réfugier derrière la loi ! Non, mais allô, quoi ! C’est comme une fille qui n’a pas de shampoing.   LOL kikou MDR. (Ah ah, les habitués du forum ont rarement lu cela sous ma plume, mais j’en ai marre d’être sérieux tout le temps, non mais allô !).

Par contre, locataire + "réfugier derrière la loi", ça va très bien ensemble. Du moment qu’il a un bail pour un tel logement, il peut vous faire chier et pas qu’un peu ! Il peut :
- vous coller la commission départementale/communale etc. qui constatera le logement insalubre et vous mettra en demeure de faire les travaux.
- obtenir la gratuité du loyer tant que les travaux ne sont pas faits.
- vous forcer à le loger à vos frais (louer un autre appartement à vos frais ou payer une chambre d’hôtel)
- médiatiser l’affaire (avez-vous envie de passer à la télé comme le marchand de sommeil de votre ville ?)
- si de plus, il a un enfant malade dont l’état s’est aggravé à cause de l’insalubrité du logement, vous risquez à peu près la prison ferme (même si personne n’a vu le locataire ni son enfant, il suffit qu’il ait un gamin asthmatique en garde alternée, un week-end tous les 15 jours, et que son asthme se soit aggravé suite à un WE dans l’appartement, et vous prenez grave !)

Vous n’avez pas fait une recherche sur le forum sur le mot "insalubre" ? Lisez donc ce fil et dites-vous bien que c’est encore une histoire "soft", que ça aurait pu être bien pire : Logement devenu insalubre à cause du locataire et propriétaire mis en demeure !

Et évidemment, vous n’avez aucune possibilité de le mettre dehors vu qu’il a un bail. Si vous tombez sur un chieur, c’est au moins un an de cauchemar.

L’erreur énorme du bailleur actuel est d’avoir consenti un bail sur un logement insalubre. C’est le pêché originel qui fout le bailleur et l’acheteur dans la mouise.

Je suis d’accord avec sven337 : il faut mettre en condition suspensive le fait que le bail soit résilié conformément à la loi avant d’acheter. Il faut même sans doute renoncer directement à cet immeuble, car si ce bailleur a fait ça, il a sûrement fait beaucoup d’autres choses regrettables. Les c… ça ose tout, c’est même à ça qu’on les reconnaît.

Vous ne pourrez pas résilier le bail pour non réalisation des travaux. Ces arrangements "travaux contre loyer gratuit" sont presque toujours oraux, sont en fait basés sur un troc implicite qui n’est pas reconnu par les tribunaux… Et cette histoire ne tient pas debout de toute façon, car les travaux représentent bien plus que 2 mois de loyer.

lachignolecorse a écrit :

Si vous demandez au vendeur de s’occuper de virer le locataire, vous risquez de perdre l’affaire soit parce que ce n’est pas son envie(il trouvera un acheteur nous regardant), soit il y arrive, et vous aurez plus de concurrence comme acheteur et vous perdrez tout moyen de négociation.

Est-ce bien gênant d’avoir plus de concurrence et de perdre tout moyen de négociation ? Ne faut-il pas éviter cet immeuble de toute façon ? En termes de risques juridico-médiatiques, il vaut mieux loger des migrants syriens au premier et des prostituées sans papier au 2e, que de louer un appartement INSALUBRE ! J’exagère à peine.

Dernière modification par Bernard2K (29/10/2018 21h37)

lachignolecorse : vous avez bien raison. Il faut trouver des solutions aux problèmes, et la meilleure solution pour un logement insalubre, c’est encore de faire des travaux pour qu’il redevienne salubre !

La solution, ce n’est pas de virer le locataire en se "réfugiant derrière la loi" comme lieve semblait penser. D’où ma réponse où j’ai grossi le trait.

Bien d’accord. Il ne suffit pas de dire qu’il faut trouver des solutions mais surtout les mettre en oeuvre. Par expérience, un petit problème non traité deviendra un gros problème un jour. Donc il faut être réfléchi ET actif. Donc dans le cas de lieve, faut commencer par lire le bail locatif, et après… on verra.

Si le propriétaire vend dans ces conditions, c’est qu’il veut se débarrasser du bien et pas dans le but d’optimiser sa plus-value, sinon il aurait réglé le problème avant la mise en vente (problème qu’il s’est créé lui-meme).

Lieve a écrit :

Je me suis peut être mal exprimé. Je compte bien rénover l’appartement mais j’aimerais que ce locataire "fantôme" n’y soit plus.

je vous rassure, vous vous étiez bien exprimé et j’avais très bien compris. Vous espérez que le problème disparaisse par enchantement, avec la loi de votre côté.

C’est bien pour cela que je vous expliquais que ce n’est pas possible. Le problème ne disparaîtra pas par enchantement et la loi n’est PAS de votre côté.

Dès lors qu’il a un bail, c’est très compliqué.
La version officielle :
- vous ne pouvez pas rompre le bail parce qu’il n’a pas fait les travaux tels que convenus à l’oral (ou même à l’écrit), ou parce que le logement est insalubre. Ça, c’est râpé, comme je vous l’avais dûment expliqué.
- vous pouvez faire reconnaître qu’il n’est jamais là, pour rompre le bail. Il y a toute une procédure à suivre : Départ à la cloche de bois : comment reprendre possession du logement ? | De Particulier à Particulier - PAP Problème : il risque de revenir habiter après ses vendanges, et toute la procédure sera caduque.
- S’il revient mais que, comme il est probable, il ne paie pas les loyers, c’est l’expulsion classique pour impayés de loyer… 1 à 2 ans de démarches, 3 à 5 k€ de frais.
- à tout moment, il peut vous coller une procédure pour logement insalubre, qu’il habite sur place ou non, comme je l’ai déjà dûment expliqué.

Après il y a les versions non officielles : s’il est là ou joignable : avant tout, lui expliquer gentiment qu’il n’a rien à faire là et lui demander s’il veut bien aller voir ailleurs.
S’il n’est pas là : changer les serrures et espérer qu’il ne revienne jamais.
S’il revient : appliquer la carotte et le bâton (l’intimider/lui proposer une somme d’argent pour qu’il disparaisse)… Ces méthodes sont illégales, aléatoires et peuvent vous conduire au tribunal (en tant qu’accusé, faut-il le préciser).
Tout est question de savoir à quel point ce locataire a envie de disparaître… ou à l’inverse a envie de s’incruster, avec l’appui de la loi. Attention, ce n’est pas parce qu’un locataire a l’air fantôme, voire marginal, qu’il ne sait pas trouver les appuis nécessaires pour vous faire chier. Certains bailleurs l’ont cru et s’en sont mordu les doigts.
A vos risques et périls…