Vivierois [81] : étude de cas immobilier (local commercial et immeuble à transformer en 3 T2)

Rapide calcul :
loyer * 12 / prix total du bien : 1960 *12 / (156+11+144)= 7.5% de rentabilité brute

Vous allez en + rogner encore sur la rentabilité en déléguant la gestion qui vous coutera probablement + que les 90€/mois (à combien s’élèvent les frais d’état de lieux et de signature du bail entre chaque locataire?)

Vous parlez de + de diviser un grand appartement en 3 : il s’agit donc de construction de logement et non pas de rénovation : vous ne pouvez donc pas passer vos travaux en déficit foncier. Attention au redressement si vous tentez le coup du déficit foncier, ça peut faire très très mal.

Avez vous d’ailleurs consulté le PLU ou contacté la mairie pour savoir si ils vous autorisaient à créer des logements? Aucune contre partie (ex :création parking) ?

J’aborde également la fiscalité de ces nouveaux revenus. En admettant que tout est loué tout le temps sans changement de locataire : 1960€ - 200€ TF - 90€ gestion locative - 40€ PNO = 1630€ /mois. Une fois passées vos hypothétiques 6 années de déficit foncier (perso avec ce calcul je trouve 13 ans de possible déficit foncier si vous étiez sur une rénovation), vous majorez vos impôts de 1630*0.3 = 489€/mois

Il vous reste donc dans votre poche 1141€ (1630-489), à mettre en face de vos mensualités (minimum 1500€ sur 20 ans si vous arrivez à tout financer à très bon taux), vous avez un bien qui vous coutera presque 400€ de votre poche, assez cher payé quand on rajoute le risque d’impayés, de vacances locatives, de travaux imprévus et de frais d’agence lors des changements de locataires… Finalement pas si top que ça, surtout si vous comptez sur vos investissements immobiliers pour payer les études des enfants (cf votre présentation).

Il faut également prévoir vos frais de garantie (à moins que vous ne payez comptant), aux alentours de 4500€ sur ces montants.

Bref, vous seriez sur Lyon Bordeaux ou Paris le projet serait sympa. mais sur une ville de 10 000 habitants il faut viser beaucoup + haut en rentabilité

Bonsoir, merci pour vos retours.

Concernant le déficit foncier je sais que c’est un débat qui est souvent abordé sur le forum. J’ai conscience que nous sommes sur la ligne rouge.
Premièrement pour Canyonneur75 les logements sont créés dans l’ancienne habitation il n’y a donc pas de problème de destination.
Pour Stinky je m’appuis sur le passage ci-dessous du BOFIP. L’avantage de ce bien est que (contrairement à d’autres biens visités) pour créer ces 3 logements je n’ai pas besoin de créer des ouvertures, refaire l’ensemble des cloisonnements,… 

En revanche je pense être dedans concernant la création du dernier logement dans les combles.

Je ne suis pas persuadé de tout passer en déficit foncier pour cette raison

2. Travaux de restructuration des unités d’habitation
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Le Conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189). Toutefois, si la restructuration est totale et aboutit, par conséquent, à une transformation complète des locaux existants, les travaux doivent être assimilés à des travaux de reconstruction, car ils dépassent la notion d’amélioration prévue par le législateur.

Mais lorsque la restructuration est partielle, c’est-à-dire lorsqu’elle porte sur certaines parties de l’unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, notamment pour la création de salles d’eau ou d’équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d’amélioration (à rapprocher du I-D § 50, arrêt CAA Nantes du 22 décembre 1993 92NT00582).

Les travaux de restructuration interne peuvent s’apprécier en considérant isolément les différentes parties de l’immeuble. Par exemple, si les locaux d’habitation d’un étage ont été complètement redistribués alors que d’autres n’ont fait l’objet que d’une réfection partielle, il y a lieu de considérer les travaux qui se rapportent aux locaux qui n’ont pas été reconstruits comme des dépenses d’amélioration.

Pour les autres points abordés par stinky:

- Pour les frais de gestion il s’agit des frais que j’ai déjà avec une agence immobilière (6%) pour un autre appartement. Concernant les frais entre locataires c’est 250€.
- Concernant le plu j’ai contacté les services de la mairie qui n’imposent pas la création de place de parking.
- Il est vrai qu’avant de démarrer mes recherches je comptais obtenir une rentabilité plus importante mais aprés pas mal de visite, consultation des annonces, discussion avec les agents immobiliers je constate que le rendement dans cette ville est compris entre 6 et 9%. C’est un choix je préfère rester dans un périmètre dans lequel je connais le marché, l’assurance de correctement louer.

Bonjour,

1 - Si tenté que le notaire qui rédigera l’acte (Me Véreux ?) et le vendeur acceptent d’engager leurs responsabilités respectives, les services fiscaux se baseront :
- sur le descriptif qui figure au fichier de la publicité foncière
- sur la fiche H1 qui sert de base à la détermination de la valeur locative du bien et qui a été établie sur la base des déclarations du propriétaire en 1970 et sur les éventuelles modifications signalées depuis.
Toute incohérence sera donc alors mise en évidence…

2 - Toute modification de la destination d’une partie du bien (et en particulier la transformation de combles en habitation), l’adjonction d’éléments de confort et toute modification de la distribution des locaux doit être signalée au service des impôts compétent…

Dans votre cas, la surface pondérée des locaux sera modifiée à plusieurs niveaux :
a - Le niveau R+3 conduira à augmenter sensiblement la surface pondérée, car les éléments annexes (greniers par exemple) bénéficient d’un coefficient minorant
b - La division de l’appartement en 2 conduira à une augmentation de la surface pondérée, car les 20 premiers m2 de chaque local sont plus imposés que les suivants
c - Chaque nouvel élément de confort (WC, douche, lavabo, installation électrique, eau courante, pièce chauffée…) induit des m2 supplémentaires dans la surface pondérée

Vous pouvez donc vous attendre à une augmentation importante de la taxe foncière..

Le détail de la méthode de calcul figure dans les articles324 A et suivants de l’annexe III du CGI

Il me semble que ce point a de fortes chances d’être abordé dans le cas d’une enquête sur votre déficit foncier…

3 - En l’absence de régularisation, vous devrez vendre le bien selon la description telle qu’elle figure au fichier de la publicité foncière, ce qui sera un argument dans la négociation pour l’acheteur… Les notaires vérifient maintenant systématiquement la cohérence entre le descriptif dans l’acte et le fichier…

4 - Le statut LMNP vous permettra d’éviter une imposition forte après 6 ans…mais il y a t’il une demande réelle pour des logements meublés de 50 m2 dans la commune ?

5 - Dans tous les cas, vous devrez conserver le bien sur une très longue période pour éviter une taxation des plus values… En effet, les travaux qui ont donné lieu à une déduction fiscale et l’amortissement du bien (cas LMNP) ne seront pas pris en compte dans le calcul de la PV coté prix d’achat.

Canyonneur

Comme évoqué dans mon précédent message je m’oriente largement sur la seconde solution qui est d’aménager les combles en meublé. Ainsi je suis dans les règles. Je dois tout de même encore me renseigner sur ce mode de location car je n’en connais pas les détails. Concernant la demande j’en ai déjà discuté avec quelques agents immobiliers qui ont de la demande j’ai également visité un immeuble de rapport situé à 500m qui loue en meublé 3 logements sur 4, pas de vacance locative sur ce bien. Solution à approfondir.

Pour le déficit foncier du reste de l’immeuble R+1 et R+2 je pense également être dans les règles suivant l’extrait du BOFIP que j’ai cité dans mon second message. Canyonneur 75 toujours pas d’accord sur ce point?

Potterthekiller dans quel sens dis-tu "Autant de travaux et donc de risque " vis à vis des risques liés aux travaux où bien du risque fiscale?

Merci pour vos interventions

Bonjour Pierrot,

Je m’y intéresse à la SCI IS, j’ai beaucoup lu mais c’est encore un peu tôt je ne pense pas suffisamment maîtriser le sujet.
J’aimerais faire cette opération et ensuite en faire une avec une SCI IS.

à voir…

bonjour.

Vos travaux représenterais quasiment 50% du prix de l’immeuble.
c’est un gros défis pour un trop petit rendement a mon gout.
Vous prenez beaucoup de risques pour 7.6% brut. Surtout dans une petite ville ou il y a plus de chance vacance locative.
Quand je dis risque, c’est des surprises au cours du chantier aussi bien en temps et en argent.
regardez ce qu’a fait "Cricri77700".
il vous sera d’une grande inspiration.
Potter

Bonjour à tous,

Voici quelques nouvelles de mon projet, je suis propriétaire du bien depuis le 15/03/19.

J’ai affiné mon projet depuis mes derniers postes en prenant en compte certaines de vos remarques (pas toutes puisque j’ai quand même acheté le bien).

Tout d’abord j’ai travaillé à optimiser le coup des travaux et je suis descendu à 132000€ en conservant de bonnes prestations.

Les logements R+1 et R+2 seront en location vide tandis que le logement du R+3 sera en Meublé afin d’amortir le coup des travaux. 

Le chantier démarre lundi pour une durée de 4 mois je ne manquerai pas de vous tenir informé de l’avancement.

Viviérois

Bonjour,

Oui un projet excitant car comme vous l’indiquez nous touchons à tout, ce sera une expérience enrichissante.

Au niveau des concessionnaires presque tout est calé:
- Electricité: nous avons de la chance d’avoir une régie municipale (pas de contact avec enedis). Le contact est direct, quelle facilité! Ils sont venus sur place rencontrer mon électricien. Le projet de colonne montante leur a été transmis.
- AEP: Nous avons là aussi la chance d’avoir un syndicat (pas de contact avec veolia). Idem que pour l’électricité c’est calé.
- Raccordement télécom: là c’est plus compliqué puisque je dois passer par orange. Je leur ai renvoyé leur premier devis signé, je suis en attente d’un retour de leur part. Il s’agit de la première étape, ça va être plus compliqué…

Pour l’instant je ne compte pas faire de division via un géomètre, je le ferai le jour où je voudrai revendre. Il vous semble indispensable de le faire dès maintenant?

Viviérois

Super, merci pour les photos et vos retours détaillés. Ils ont fait du bon travail sur les travaux on dirait. Avez vous revu votre rentabilité théorique par rapport à votre première année d’exploitation? Sur quelle renta nette tablez vous pour les prochaines années?