Dave0 : étude de cas immobilier (immeuble avec local commercial, taxe foncière élevée)

Les questions à se poser sur ce projet :
- y a-t-il des compteurs électriques individuels ?
- l’immeuble est-il divisé en lots au cadastre ?
- pour refaire chaque appartement vraiment à neuf et meublé, quel budget ?
- sur les parties communes, quel budget de travaux d’ici 10 ans ?

Il me semble que vous minimisez volontairement les problèmes :
1) vous dites qu’il faut faire une SCI IS. Déjà, créer une SCI à l’IS, ça coûte, ça complique. Une fois à l’IS, que cela soit meublé ou non, c’est exactement la même fiscalité. Donc quand vous disiez passer en meublé pour augmenter les revenus : à l’IS, ça ne change pas grand chose aux revenus ; ça les augmente un peu en valeur absolue, mais comme il a fallu investir pour rénover et meubler, en fait le surcroît de loyer rembourse ce surcroît d’investissement. C’est d’ailleurs une erreur de raisonnement quand vous dites que meubler augmente la rentabilité ; ça augmente certes le revenu, mais ça augmente aussi l’investissement. Quand on augmente le numérateur en augmentant aussi le dénominateur, le résultat du calcul ne change pas beaucoup…
2) vous voulez passer en LMNP au réel l’appartement vide que vous achèteriez en indivision. L’immeuble n’est probablement pas divisé en lots, et ce n’est pas votre vendeur qui va s’en charger, car s’il découpe, il vend aussi à la découpe, et votre immeuble va tout à coup devenir bien plus cher !
Donc, votre plan serait d’investir au travers d’une SCI IS, puis de ressortir les appartements un par un, au fur et à mesure du départ des locataires, pour les refaire passer dans le patrimoine propre de chacun et les exploiter alors en LMNP au réel (dans ce cas, ne faites pas d’indivision, faites un à t.oi, un à moi). Naturellement, il faut préparer une copro (géomètre, EDD, projet de réglement), puisque la première vente d’un appartement à une autre personne (même si c’est l’un des associés de la SCI) crée une copro. Ensuite, n’oubliez pas de faire une AG par an, de répartir les charges collectives, etc. (gérer une copro, quoi)
Néanmoins, les coûts et les complications sont assez énormes : coûts d’expert-comptable, droits de mutation, coût des travaux et des meubles, créer puis gérer une copro…
3) sans parler de la demande locative sur du T2 à T4 meublé dans votre ville ; sans parler du local commercial qui reste vide ; sans parler de votre projet de diviser les appartements en plus petits, et de convertir le local commercial en logement, sans que vous ne chiffriez le coût de ces travaux alors qu’ils seront très coûteux et/ou soumis à autorisation qui se sera pas forcément possible (obligation de création de parkings ?). C’est vraiment une grosse erreur de rêver à des loyers augmentés sans chiffrer du tout le coût des travaux qui mènent à ces loyers augmentés (et vérifier leur faisabilité).
4) les taxes foncières sont basées sur la valeur locative. Demander une révision de la valeur locative induit presque toujours un calcul à la hausse. De toute façon, c’est probablement, tout simplement, le fait que la TF est très élevée dans cette ville. Obtenez, via vos parents et connaissances, des TF de quelques appartements/immeubles comparables, faites des ratios au m², et vous trouverez probablement que cet immeuble a une TF du même ordre que les autres. Ca veut probablement dire que cette ville est "chère" en TF, et que vous feriez bien de ne pas investir du tout sur cette ville.

A mon sens, dans ce genre de projets, la rentabilité brute est très mauvaise conseillère. La question sur ce genre d’immeuble est : quel est le déficit d’entretien accumulé ? Combien ça va me coûter, sur 10 ans, pour le ramener dans le standing moderne ?
Dit autrement : les loyers semblent bas, mais c’est peut être le juste reflet de la qualité de ce qui est loué. Pour augmenter les loyers, quels investissements faut-il faire pour augmenter la qualité ?

Acheter ce genre d’immeuble, c’est un peu comme acheter une imprimante jet d’encre : il y a le prix d’achat, et puis après il y a tout l’argent qu’il faut remettre encore dans les cartouches…

A la rigueur, la façon la plus logique de gérer ce genre d’immeuble, c’est d’acheter en nom propre, et de "motiver" les locataires à passer en meublé très rapidement ; on est alors en LMNP au réel. Les locaux commerciaux, à louer en local commercial (trop cher à convertir), quitte à brader le loyer. De toute façon, on va pas virer le restaurant, donc ça veut dire qu’on aura toujours un immeuble mixte: LMNP sur les logements, revenus fonciers sur les locaux commerciaux. Bonjour les calculs d’apothicaire pour répartir les charges et recettes communes aux deux parties.
Pour autant, vu la complication et les travaux à venir, avoir une rentabilité brute de départ à 10-12 % semblerait un minimum. Si vous le payez trop cher au départ, avec le boulet de la TF et le boulet des travaux à venir, ça sera toujours un gouffre.

Au global, vous n’êtes pas prêt pour ce genre d’investissements, sinon vous n’auriez pas autant de questions de débutants. Je vous déconseille d’aller sur ce projet, il est trop compliqué pour vous, vous allez créer une usine à gaz peu rentable qui va vous faire vous arracher les cheveux pendant 10 ans.

Faites un premier projet plus simple et moins cher. Votre frère et vous, faites vos investissements séparément. Vous avez chacun les moyens financiers pour investir, alors il n’y a pas vraiment de raison d’investir ensemble. Certes, ensemble, vous pouvez investir sur deux fois plus gros, mais avec 4 fois plus de complications ! Quand on investit à plusieurs, les bénéfices ça se divise, les emmerdes ça se multiplie !

C’est une très bonne idée de collaborer, mais sur vos projets séparés : discutez à fond de vos projets, soyez chacun le critique (constructif) du projet de l’autre, aidez-vous à réfléchir ; quand il y a des travaux, convenez que chacun vient aider l’autre (on travaille plus vite à deux et c’est bien plus agréable que de travailler seul). Ainsi, vous aurez une collaboration de facto ; mais le jour où vous vous entendrez moins bien, ou bien le jour où est lassé de l’immobilier alors que l’autre veut continuer, vous ne restez pas avec une usine à gaz (SCI ou indivision) que vous êtes obligé de gérer ensemble.

Voilà les conseils que je peux vous donner.

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2019 20h44)