XFFx [Bourgogne] : étude de cas (petit appartement déjà loué)

Bonjour

Je suis sur une opportunité d’achat d’appartement assez classique, mais j’aimerais quand même avoir votre avis.

Pour être honnête c’est plus un pote qui est dessus (on est un peu dans les mêmes projets mais pour l’instant je suis un peu en standby à cause de qq bricoles administratives).

CARACTERISTIQUES DU BIEN

T2 de 30m², 2e étage
L’appart est dans un immeuble d’une copro bien entretenu, dans un quartier assez calme. Loué assez cher.
Je possède déjà un appart dans la même copro.
L’appart en lui même est un peu vieillot : cuisine basique et peu d’équipement, tapisseries ok (mais bon c’est de la tapisserie), carrelage en bon état mais c’est des carreaux pas bien grand, et idem salle de bain.

Les meubles, appartenant à la locataire en place, sont également un peu vieillots.
Elle en a pas bcp ceci dit

Il y aura du raffraichissement à prévoir à un moment donné, mais pas de vrais gros travaux.
De plus, la locataire en place est très contente de son appart et ne souhaite pas trop de modif, si ce n’est modifier qq petites choses dans la salle de bain

Cet appartement dispose aussi d’un box de garage

Description de la locataire

C’est une dame de bientôt cinquante ans qui vit seul.
Elle travaille à la mairie, proche de chez elle, depuis des années.
Elle n’a pas de voiture.
Concernant la cuisine (qui n’est pas très équipée et vieille), elle dit qu’elle s’en fout et que ça lui va très bien, vu qu’elle bouffe à la cantine à midi et mange avec ses enfants chez eux ou au resto.
On s’est renseigné un peu sur la personne, au niveau du paiement des loyers ou de troubles de voisinage. Absolument rien à signaler, tout a toujours été réglé en temps et en heure, et personne ne l’entend

RENTABILITE DU BIEN

Après négo l’appart est vendu à 36K€ (rajouté donc 4 - 4.5K€ de frais de notaire).
En l’état actuel et au vu de la demande de la locataire en plus, il n’y aura pas plus de 1K€ - 1.5K€ de travaux de raffraichissement.
En cas de changement de locataire ultérieurement, la remise à neuf du logement devrait aller jusqu’à 4-5K€ maximum au total.
Mais la locataire est encore relativement jeune et peut bien rester des années dans cet appart qui lui plait et donc ne demandera que peu de remise à jour.
Donc, coût d’achat du bien = prix de vente + notaire + rafraichissement = 36 + 4.5 + 1.5 = 42K

L’appartement est actuellement loué 390€ charges comprises
Les charges de copro sont de 800€ par an (ascenseur et chauffage notamment)
Taxe fonciere de 700€

En plus, le garage est donc loué à part, pour 70€.
100€ de taxe foncière annuelle et 50€ de charges

Renta avant impot

Recettes : (loyer appart + loyer garage) * 12 mois * tx occupation= (390 + 70) * 12 * 100% = 5520€
Dépenses : Taxes Foncières + Charges Copro = 700+100+800+50 = 1650€

Renta avant impot = (5520-1650) / 42000 = ~9%

FINANCEMENT

Banques qui prêtent prix d’achat + travaux, mais en revanche compliqué d’en trouver qui prêtent pour les frais de notaires. Soit 37.5K€ d’emprunt et 4.5K€ à sortir cash

Le meilleur qu’on ait pour l’instant c’est 1.75% TAEG sur 20 ans (pareil, pas de banque qui prêtent sur 25 ans). Soit une mensualité de 185€. Est ce que ça vous parait correct ?

MODE D’EXPLOITATION

C’est là où il y a une petite particularité et on se pose des questions
Je suis sur TMI à 30% et mon ami à 14%

L’appartement est actuellement loué en nu.
On voudrait le louer en LMNP pour des raisons fiscales.

On voudrait proposer à la dame de lui faire les travaux qu’elle demande (dans la salle de bain notamment), les peintures si elle veut (même si ça elle s’en fout). Sans toucher au lieu mais si en contrepartie elle accepte de modifier le contrat et de passer en meublé, nous cédant ses meubles.
ça parait correct ?

Sinon, pour faire encore plus radical, on peut carrément lui proposer de la débarasser de ses meubles (qui sont fonctionnels mais assez vieux et marqués) et lui en mettre des nouveaux.
L’appartement est petit et il y a finalement pas grandchose à mettre.
Contre celà, légère augmentation du loyer et signature d’un nouveau contrat en meublé.
Est ce que ça c’est possible et légalement clean ?

CASHFLOW

Le cashflow avant impot est donc de 5520-1650-(185*12) = 1650€
… mais bon il y a quasiment 5K€ sorti à l’achat pour les frais de notaire, donc c’est pas très pertinent ce calcul ici

Quant au cashflow après impôt, ça dépendra en partie du mode d’exploitation qui sera pratiqué

Mots-clés : garage, immobilier, occupé