LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Freesas a écrit :

Je viens d’appeler le centre des impot

Bonjour,

Juste une remarque en passant : c’est bien d’appeler les impôts pour demander des renseignements, mais il faut bien noter que ce qu’on vous dit oralement n’a strictement aucune valeur probante. Si l’information est erronée, et que vous finissez avec un contrôle qui coûte cher, ça ne sera pas une défense. Il m’est arrivé maintes fois d’entendre des discours totalement aléatoires de la part de cette administration. Je connais trois méthodes pour y pallier :
1 - Vous parlez à quelqu’un de gradé (un directeur). Mais pas facile si vous avez juste une "petite" question et si vous n’êtes pas une grosse société
2 - Vous demandez à un avocat fiscaliste compétent. Mais ça coûte cher
3 - Retour à la case départ, il vous faut trouver les références écrites, chercher dans le CGI, le Lefebvre fiscal, etc…

Je rajouterais que pour ces questions, c’est bien de demander sur un forum, mais vous vous devez, je pense, de vérifier par vous même ces informations auprès d’une source incontestable.

PS : d’ailleurs, pour les gens qui proposent gentiment des réponses, c’est bien aussi de systématiquement citer les sources écrites.

PS2 : Il pourrait être utile d’avoir un fil où mettre des listes de références utiles en droit des sociétés, droit fiscal, etc. Ainsi quand qqun pose une nouvelle question, et qu’une réponse est apportée sur le forum alors si cette réponse fait référence à de nouvelles sources elle peuvent être rajoutées dans le fil en question.

ZX-6R a écrit :

Autre forum vidé suite au départ d’un pilier qui malgré un tempérament bien trempé avait réponse à pratiquement tout sur l’immobilier et la location meublée en général.

Oui je le connais personnellement , il est parti car il en avait marre de passer beaucoup de temps à répondre sans aucun remerciement , avec toujours des remarques acerbes.

Ce forum à perdu beaucoup de son intérêt , les questions et les réponses sont devenues très courtes comme vous le savez.

Les forums fonctionnent par l’implication de leurs membres et notamment de quelques membres que l’on peux nommer des piliers de forum.

Certains devrait être attentif dans leur remarque car il ne faut pas oublier que les intervenants sont bénévoles et ce n’est pas les bonnes ou mauvaises notes qui me motive, ma motivation est d’aider les autres.

Ce n’est pas la première fois que je suis attaqué par un donneur de leçon qui pense tout savoir et dont la  présence s’est fait discrète pendant une dizaine de jours , aucun post mais un passage vers 5 heures du matin probablement du fait d’un décalage horaire.

Philippe

freesas a écrit :

L’objectif principal étant d’abord un complément retraite/salaire et si je le "sens" bien pourquoi pas diminuer mon activité principale (indépendant en informatique) pour passer LMP et m’occuper plus de mon patrimoine immobilier.

De l’informatique à l’immobilier , je connais le chemin…..
Tu gagnes en sérénité et en tranquillité de vie

Philippe

cocobi a écrit :

Si je parle d’amortissement, c’est que j’ai des revenus fonciers (location meublée) et que je souhaite déclarer aux frais réels pour bénéficier des amortissements,
puisque seul un logement meublé déclaré au réel permet cette méthode (c’est bien ça ?)

attention à la confusion ,vous avez des revenus locatifs qui se décompose en 2 types de revenus :
revenus fonciers = location nue
revenu BIC = location meublé

cocobi a écrit :

Cela dit, vos réponses me laissent perplexe, et je vais retourner voir ce qu’il est dit sur le forum universimmo, spécialisé en immobilier.

Je connais bien ce forum sur lequel j’ai le même profil.
Spécialisé en fonction des intervenants présents , le niveau à beaucoup baissé depuis 1 an.

cocobi a écrit :

Je me trompe peut-être, mais j’ai toujours compris que le déficit BIC n’était bien sûr pas déductible des autres revenus, mais reportable pendant 9 ans, sur des REVENUS BIC également, donc sur mes prochains loyers.

Ce sont les déficits fonciers issus de la location nue qui peuvent être reporté sur 9 ans.
Ces déficits fonciers imputables en déduction de vos revenus à hauteur de 10.700 € par an et reportables si le déficit est supérieur à 10.700.

cocobi a écrit :

ET que les amortissements non utilisés pouvaient être reportés à l’infini, jusqu’à un exercice où le résultat sera excédentaire, voici un extrait de l’autre forum (concernant les LMNP au régime réel simplifié) :

Vous pouvez commencer à amortir un bien en location meublé quand vous le souhaitez.
Il n’est pas nécessaire de le faire au début de votre location lors de la première année , par contre il est recommandé de faire évaluer la valeur du bien lorsque vous souhaitez l’amortir comptablement car c’est la valeur à la date du début de l’amortissement qui sera prise en compte.

cocobi a écrit :

les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal : ils serviront à diminuer (voir annuler) des bénéfices fiscaux futurs
ou encore :
En periode déficitaire,
-L’amortissement ne peut pas toujours être totalement utilisé. Mais l’amortissement écarté par les règles fiscales (détaillées plus loin) est utilisable ultérieurement sans limite de temps

Encore une fois il s’agit de déficit foncier ( location nue ) car vous pouvez aussi faire de l’amortissement quand vous faites des travaux importants.
Par exemple refaire un toiture ne se passe pas en charge mais en amortissement mais toujours dans le cas du déficit foncier.

cocobi a écrit :

Et finalement, vous ne me dites pas ce que je dois faire des frais d’agence !  Il va de soi que je vais prendre un expert comptable !

Frais d’agence = frais
Regardez dans mon message d’hier à 19h29

Vous mélangez beaucoup de terme et de notions , prenez aussi le temps de lire les réponses fournies.

Philippe

Si votre appartement est bien placé, en bel état, dans le centre de Dijon, les étudiants n’y resteront pas qu’un an. Généralement, les étudiants cherchent dès le mois de juin pour ne pas se retrouver à récupérer… les restes.

C’est la raison pour laquelle j’estime (et je suis peut-être le seul) qu’il vaut mieux, à Dijon ou dans des villes étudiantes comme Reims ou Troyes, de ne pas augmenter les loyers mais faire payer les charges réelles au locataire. Quand vous avez acheté votre appartement, la rentabilité vous satisfaisait. Pourquoi vouloir gagner quelques euros et risquer de perdre un locataire ?

Oui P0i = LMNP et P0 CMB = LMP, LMP= inscription au registre du commerce .

Je ne saisis pas votre idée de commencer par être LMP en remplissant une P0 CMB si vous ne remplissez pas les critères, vous serez j’imagine "dégradé" en LMNP mais vous allez surement devoir payer des taxes supplémentaires étant inscrit au registre du commerce. En gros vous n’avez rien à y gagner de mon point de vue.
Il y a une file initiée par GBL sur ce statut si mes souvenirs sont bons! vous y trouverez surement votre réponse.

Je viens de voir mon expert comptable et je vous joint la feuille pour les calculs d’amortissements qu’elle utilise.

Grand merci GBL.

J’ai fait mon excel, que je mets à disposition de ceux qui souhaitent l’utiliser ou proposer des améliorations. consultable en cliquant ici.

Comptabilité LMNP.xls - Google Drive

L’objectif étant d’avoir un outil permettant la comptabilité LMNP par soi-même  (comme ISA).

J’ai un autre fichier avec tous les flux de trésorerie à partir duquel j’importer les charges.

Encore quelques questions précises.

- Frais de notaire : amortissable ou charge ? si amortissables quelle durée, notamment par rapport à la durée du prêt ? Certains ici disent 10 ans, j’ai vu ailleurs préconisation pour une durée supérieure à celle du prêt.

- CSG : est ce que les BIC LMNP sont soumis à la CSG/CRDS/etc (15,5%), comme les revenus fonciers classiques ? ou c’est un autre taux ?

- Où se renseigner pour le % amortissable sur la valeur du bien ? le centre des impôts ? (j’ai pris à la louche 70%)

- Le fond de roulement versé au syndic peut il rentrer dans la catégorie charges le jour de l’achat et revenus autres le jour de la revente ?

- Les frais pour le crédit foncier, rentrent -ils dans la catégorie charges ou primes d’assurance au début et revenus divers à la fin du prêt ?

- Enfin concernant la taxe pro , je vais faire une simulation pour savoir si les amortissements couvrent cela. Néanmoins, si le 600€ sont exact, les frais amortissables (notaires, travaux, etc) couvrent largement 30 ans de cette taxe.

désolé si je pose beaucoup de questions, mais j’essaie de faire correctement pour éviter des surprises à l’avenir et mettre à disposition un outil qui tient la route.

Merci encore de votre aide d’une grande utilité.

Bonsoir Boubouka,

Boubouka a écrit :

J’ai fait mon excel, que je mets à disposition de ceux qui souhaitent l’utiliser ou proposer des améliorations. consultable en cliquant ici.
[…]

Je viens de jeter un oeil rapidement à votre fichier, il me semble que le calcul du déficit foncier n’est pas correct. En effet, vous incluez l’amortissement dans ce calcul, or l’amortissement ne peut que réduire le résultat d’exploitation, mais pas créer de déficit, comme indiqué ici par exemple :

LMNP : les déductions possibles en régime réel

OnclePicsou a écrit :

Bonjour,

J’ai deux questions concernant le remplissage du formulaire P0i.

1) Quelle date de début d’activité doit-on renseigner ? En effet j’ai acheté en soldes un canapé quelques semaines avant l’achat de mon studio LMNP. J’ai précisé sur la facture "LMNP NomdeFamille" pour rattacher le mobilier à mon activité. (j’ai eu ce conseil via un comptable).
Cependant je m’interroge sur la date de début d’activité à préciser dans le P0i. Doit on préciser un début d’activité au moment de la 1ere facture ?

2) Auparavant en couple, nous avons eut un LMNP avec un N° de SIRET. Ma situation a changé suite à un divorce.
Dois-je cocher "OUI" à la question "Avez vous déjà exercé une activité non salarié" ? (en tout début de déclaration du P0i, onglet 1)

Merci de vos retour,

1) Je crois qu’il est théoriquement impossible de comptabiliser une charge ayant eu lieu avant le début de l’activité… ça paraît logique dit comme ça. Cependant, la date de début d’activité n’est pas forcément celle du jour de la signature de l’acte définitif de vente : si vous avez acheté un canapé au titre de votre activité LMNP, c’est que quelque part votre activité existe déjà. A votre place, j’inscrirais au p0i la date d’achat du canapé comme date de début d’activité.

Attention, il est par ailleurs conseillé de faire sa déclaration dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Je ne sais pas ce que vous risquez (pas grand chose selon moi si ça reste raisonnable) à le faire en retard mais soyez vigilant tout de même.