LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Bonjour,

Vous n’êtes pas obligé d’avoir des factures distinctes, vous pouvez avoir une seule facture, il faut simplement ventiler les postes en fonction de leur nature ( charge ou immo).

La taxe foncière si elle est relative à des appartements portés à l’actif doit être passée en charge, en totalité ou au prorata. Mais normalement, le notaire vous donne un décompte du prorata qui est à votre charge ( donc à passer en charge).

Faites attention, ce n’est pas facile de faire soi même la comptabilité d’un LMNP. Il se trouve que je suis expert-comptable, actuellement en train de faire un dossier LMNP assez complexe et que  je suis venu faire un petit tour sur le forum pour me décontracter un peu. Je parle donc en connaissance de cause…

Vous pouvez faire un suivi vous meme, et faire faire la compta par un expert comptable, en adhérent à un CGA vous déduirez de votre IR son coût, dans la limite de 915€.

Il y a aussi "Je donne toutes mes factures à un EC, et je vérifie qu’il n’a pas fait d’erreur".

Ca permet d’éviter de signer des documents erronés (c’est aussi votre responsabilité que vous engagez…), et ça permet de bien tout comprendre (au besoin en posant les questions nécessaires à l’EC, ou à son salarié en charge de votre dossier).

Pour a part, je scan toutes les factures et pièces (dont extraits de la banque), je les transmets chaque trimestre à l’EC (je conserve les originaux), et je reporte les montants sur excell. L’EC me prépare toutes les déclarations à signer, dont celles de TVA (et le PV d’AG car c’est une SARL de famille). Lors de la préparation du bilan, l’EC me transmet (par email) un projet de bilan, et le "Grand Livre", ce qui me permet de tout pointer, de bien tout comprendre (y compris les conséquences comptables de tel ou tel choix de gestion), parfois d’identifier une petite erreur, avant de valider et de signer.

Quand le fisc pose une question ou fait une demande, l’EC rédige la réponse, ou contacte le fisc directement.

ok pour la partie facture, à coté j’ai acheté le livre de M Le Boulc’h qui va me guider dans toutes ces démarches 

Sinon il est stipulé sur l’acte de vente que je dois en effet payer la taxe fonciere 2012 mais rien de plus. Je vais recontacter mon notaire sur ce point.

sinon j’ai appris que cette pratique n’avait rien de légal dans le sens où la loi stipule que c’est le proprietaire au 1er janvier qui doit payer, le fait de repartir serai plus un arrangement "pour faire plaisir à tout le monde" de la part des notaires.
D’un autre coté cela me parait équitable de répartir.

j’ai seulement trouver ça :

http://www.pratique.fr/taxe-fonciere-proprietes-baties.html a écrit :

En cas de vente, l’impôt est dû par celui qui était propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Mais l’acquéreur et le vendeur peuvent prévoir le partage de la taxe au prorata de l’occupation des lieux : cette disposition doit être expressément mentionnée dans l’acte de vente.

http://fr.wikipedia.org/wiki/Taxe_fonci%C3%A8re a écrit :

La taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire du bien au premier janvier de l’année en cours.(↑ En cas de vente en cours d’année, les actes notariés mentionnent souvent une règle dite du prorata temporis, selon laquelle l’acheteur remboursera au vendeur une partie de l’impôt proportionnelle au nombre de mois ou de jours où l’acheteur aura été propriétaire dans l’année. Cette convention n’est pas opposable au fisc, qui ne connaît que le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.)

Dernière modification par Kool31 (28/03/2012 19h16)

freesas a écrit :

je reviens sur ce regime LMNP réel simplifié, j’ai compris que je devais retourner l’imprimé P0 CMB pour m’enregistrer afin d’obtenir son numero de SIRET, je dois aussi accompagner ce forumulaire d’une simple lettre indiquant que je souhaite opter pour le régime d’imposition du réel simplifié en matière de BIC comme en matière de TVA.

Pourquoi vouloir opter pour la TVA en LMNP ?
Laissez tomber la TVA car vous n’avez pas faire des loyers avec TVA à vos locataires et même dans ce cas vous allez être collecteur de TVA sans pouvoir la compenser par des achats importants.

Faites une demande de LMNP sans être assujetti à la TVA.
En cas de doute allez sur place , c’est plus sûr pour bien vous faire expliquer les choses par les services fiscaux.

Non il n’y aura pas de refus , c’est dans le cas du LMP où vous pourriez avoir un refus mais ce refus vaut comme statut de LMP ( Simple non )

Philippe

@Sky : Vous écrivez "Pourquoi voudriez-vous que l’état refuse de vous ponctionner le RSI ? (même si vous cotisez déjà à votre protection sociale par ailleurs en tant que salarié)", mais vous oubliez que l’état et le RSI, ce n’est pas la même chose. Il ont certes quelques similitudes : ils nous ponctionnent tous deux de l’argent, et peuvent tous deux fournir ds services ou prestation. Mais ça ne suffit pas….

Freesas : ne cherchez pas, c’est une Pzéro CMB qu’il vous faut remplir, la location meublée est bel et bien une activité de commerce de service, vous n’allez pas être musicien, photographe ou je ne sais quoi.

Un des objectif de cette déclaration est simplement d’obtenir un N° de SIRET pour cette activité et donc pouvoir déclarer des BIC aux services fiscaux, (qui sont des BIC non professionnels dans le cadre d’un LMNP.)

Sky a écrit :

Freesas : ne cherchez pas, c’est une Pzéro CMB qu’il vous faut remplir, la location meublée est bel et bien une activité de commerce de service, vous n’allez pas être musicien, photographe ou je ne sais quoi.

Un des objectif de cette déclaration est simplement d’obtenir un N° de SIRET pour cette activité et donc pouvoir déclarer des BIC aux services fiscaux, (qui sont des BIC non professionnels dans le cadre d’un LMNP.)

Je viens d’appeler le centre des impot et nul besoin de remplir une quelconque déclaration Pzéro si on est un loueur meublé NON professionnel.
Il suffit juste de faire sa compta (pour le regime qui m’intéresse), remettre la liasse fiscale 2033 au SIE  (max 2eme jour ouvré après le 1er mai) et reporter les chiffres sur la 2042C.

Le fait de remplir un formulaire P0 permet de récupérer un numero de SIREN et d’etre inscrit au registre des entreprises. Du coup pas spécialement d’intérêt. (?)

La personne m’a précisé dit "le P0 est obligatoire mais vous êtes exonéré dans ce cas…"

Donc au final je verrai début 2013 pour mon activité 2012

Freesas a écrit :

Je viens d’appeler le centre des impot

Bonjour,

Juste une remarque en passant : c’est bien d’appeler les impôts pour demander des renseignements, mais il faut bien noter que ce qu’on vous dit oralement n’a strictement aucune valeur probante. Si l’information est erronée, et que vous finissez avec un contrôle qui coûte cher, ça ne sera pas une défense. Il m’est arrivé maintes fois d’entendre des discours totalement aléatoires de la part de cette administration. Je connais trois méthodes pour y pallier :
1 - Vous parlez à quelqu’un de gradé (un directeur). Mais pas facile si vous avez juste une "petite" question et si vous n’êtes pas une grosse société
2 - Vous demandez à un avocat fiscaliste compétent. Mais ça coûte cher
3 - Retour à la case départ, il vous faut trouver les références écrites, chercher dans le CGI, le Lefebvre fiscal, etc…

Je rajouterais que pour ces questions, c’est bien de demander sur un forum, mais vous vous devez, je pense, de vérifier par vous même ces informations auprès d’une source incontestable.

PS : d’ailleurs, pour les gens qui proposent gentiment des réponses, c’est bien aussi de systématiquement citer les sources écrites.

PS2 : Il pourrait être utile d’avoir un fil où mettre des listes de références utiles en droit des sociétés, droit fiscal, etc. Ainsi quand qqun pose une nouvelle question, et qu’une réponse est apportée sur le forum alors si cette réponse fait référence à de nouvelles sources elle peuvent être rajoutées dans le fil en question.

Pouvez-vous citer une source, un texte réglementaire, qui indiquerait qu’il faut effectivement faire une P0 pour l’activité de LMNP ?   (pour le moment, on n’a eu que des "affirmations gratuites" sur le forum et un avis oral du centre des impôts)

Le livre de Me Le Boulc’h n’en parle pas, et indique juste que toute location meublée qui n’est pas du LMP est par définition du "LMNP".

IL est aussi possible de demander une réponse écrite au centre des impôts…

(Pour ma part, je suis LMP, via une SARL, et il y a donc eu une P0 et tout le reste, lors de la création de l’activité.)

Pour la TVA, si j’ai bien compris ce que m’expliquait mon comptable, chaque investissement (dans un local loué ensuite meublé) sera ou ne sera pas au régime "avec TVA" ou "sans TVA" (selon diverses conditions, décrites par ex. dans le bouquin de Me Le Boulc’h). On ne récupèrera la TVA et ne collectera de la TVA que pour les biens "avec TVA".  Les frais "communs" seront traité au prorata (pas simple à faire tout seul !). Une complication supplémentaire avec la hausse du taux de 5.5% à 7.0% au 1er janvier 2012 : une location meublée en EHPAD restera à 5.5%, tandis qu’une location meublée en résidence étudiante, ou en clinique (par exemple) passe à 7.0% (j’ai du aller lire les décrets d’application pour comprendre tout ceci en détail ! quelles complications !, lire investissement lmnp en ehpad et changement de gestionnaire).

La P0 est une déclaration d’activité  dans le cas présent il s’agit de location meublée.
J’ai été informé par mon comptable de faire une inscription P0 et les personnes que je connais qui font du meublé non professionnel sont inscrites également.

J’ai pratiqué pendant 2 ans sans P0 mais c’était pour une activité limité en volume de biens et par méconnaissance de la nécessité de s’inscrire.
J’ai contacté les impôts et régularisé la situation , à l’époque l’inscription avec la P0 permettait de déclencher l’ancienne taxe professionnelle dont les loueurs en meublé sont assujetis.

Philippe