Investissement SCPI : stratégies de démembrement et risques fiscaux

Cette discussion porte sur l'investissement en SCPI, notamment l'utilisation de stratégies de démembrement (usufruit et nue-propriété) par des sociétés (SASU, SCI) et des personnes physiques. Les membres explorent différentes configurations, débattant des avantages et inconvénients de ces approches, ainsi que des risques fiscaux potentiels liés à l'optimisation fiscale.

Un des axes principaux concerne le démembrement de SCPI sur des durées longues (40 ans initialement proposé). Les participants soulignent la rareté des offres de ce type et les difficultés à trouver une contrepartie pour un démembrement aussi long. L'argument principal contre cette durée réside dans le risque d'abus de droit fiscal perçu par l'administration. La gestion du risque fiscal est donc au cœur des préoccupations, avec des questions sur les clés de répartition usuelles et les limites légales des durées de démembrement (30 ans maximum pour une personne morale).

L'amortissement comptable de l'usufruit par les sociétés est également un sujet central. Les membres débattent de son impact sur l'imposition des revenus. Plusieurs stratégies sont proposées, impliquant soit l'achat conjoint de l'usufruit et de la nue-propriété par une société et son dirigeant, soit l'achat distinct des parts sur des durées différentes. Le rendement et la liquidité des investissements sont également pris en compte dans la prise de décision.

Une partie de la discussion se concentre sur la correction d'une erreur passée : l'achat de SCPI en nom propre au lieu d'utiliser une société. Les membres examinent différentes solutions pour régulariser la situation, en soulignant les implications fiscales (notamment les droits d'enregistrement) et le risque de sanctions en cas d'abus de droit. La complexité de ces montages et la nécessité d'une expertise comptable et juridique sont soulignées.

Enfin, la discussion aborde d'autres stratégies d'investissement en SCPI pour une société, comme l'achat d'usufruit financé par la trésorerie de la société couplé à un achat de pleine propriété via un crédit. La question des coûts sociaux liés au retrait de trésorerie de la société est soulevée.