SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

Bonjour,

Il me semble que GoodByeLenine a raison : malheureusement, les intérêts d’emprunts contractés pour acheter la  NP de parts de SCPI ne sont pas imputables sur les autres revenus fonciers, l’administration l’a expressément précisé dans le Bulletin Officiel des Impôts 5-D-2-07 fiche n° 10 relative aux intérêts d’emprunts page 97, point n°17:

"Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts. Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location."

Dernière modification par sijetaisriche (09/05/2011 20h55)

J’ai eu une réponse très intéressante sur le sujet des intérêts d’emprunt déductible sur le blog patrimoine, je vous la partage ici :

Il semble que ce BOI soit dépassé par un rescrit fiscal de décembre 2007 :

À la question : « Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ? ».

L’Administration fiscale a ainsi répondu : « La doctrine administrative relative au régime d’imposition applicable avant le 1er janvier 2006 dispose que les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

L’instruction administrative du 23 mars 2007, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 D-2-07, qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles 76 et 84 de la loi de finances pour 2006 n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156, I, 3° du Code général des impôts, la fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

Par contre, la déductibilité est conditionné au fait que l’usufruitier soit imposé à l’impôt sur le revenu via des revenus fonciers.

Ainsi, si « la nue-propriété de l’immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers.

Or, l’usufruitier de parts de SCPI est très souvent une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés, empêchant la déductibilité des intérêts d’emprunt.

… "dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers."

@Yannou77:

Il ne faut pas confondre démembrement d’immeuble et démembrement de parts de sociétés.

Si je m’endette pour acquérir la nue-propriété d’un immeuble, en direct: vous pouvez effectivement vous prévaloir de la décision de rescrit, sous réserve de respect des conditions énoncées.

Par contre, je maintiens que la position de l’administration n’est pas la même face à un démembrement de parts de sociétés immobilières, sujet que le rescrit n’aborde pas. Cette position n’est pas logique par parallélisme à la position sur les immeubles détenus en direct, et est jugée très discutable par certains praticiens.

Néanmoins, sauf revirement judiciaire à venir, l’administration peut toujours se prévaloir d’une décision de cour d’appel allant dans son sens (CAA Paris 5 novembre 1998, n° 96-2870, 5e ch.). Il ne semble pas qu’il y ait eu d’autre jurisprudence sur le sujet depuis.

Ainsi, sauf à être prêt à s’engager dans un contentieux à l’issue incertaine, déduire les intérêts d’emprunts en acquisition de parts de SCPI en nue propriété ne paraîtrait pas prudent. On peut tenter le coup en passant à travers les mailles du filet, le sujet est complexe et rien ne dit que l’on se fera prendre, mais ce n’est pas gagné d’avance.