SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ?

SCPI en démembrement sur 40 ans ça n’existe pas

Atten, vous pourriez avantageusement aller jeter un coup d’oeil à cette file :
EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie?
notamment la discussion à ce sujet lancée par Bike69 (US dans sa structure à l’IS et nue-propriété en perso).

Pour vous répondre brièvement, sans reprendre certains détails discutés dans la file citée ci-dessus :
* il y un (petit) risque à être des 2 côtés de la barrière (US dans votre SASU + NP en perso);
* les SCPI les plus intéressantes pour l’US ne sont pas forcément celles qui sont le plus intéressantes en NP;
* l’intérêt de l’US est uniquement pour une structure à l’IS (avec l’amortissement comptable);
* à la fin du démembrement, il n’y a pas de droit à payer.

Sur 20 ans, des clés sont proposées par certaines SCPI.

@Flyz57
Je ne vois pas pourquoi ce serait impossible sur 40 ans tant que vous trouvez un usufruitier et un nue-propriétaire qui se mette d’accord sur un clé de répartition (évaluée avec une approche raisonnable).
NB : je ne vois pas exactement l’intérêt d’une durée de 40 ans mais je ne saurai dire si c’est possible ou pas.

40 ans est peu usuel (les SCPI proposent le démembrement en général sur 20 ans max) et, en outre, proposer une clé de répartition raisonnable sur cette durée, en se mettant en plus des deux côtés de la barrière, me semble compliqué (et risqué).

Peut etre acheter juste de l’US avec la SAS dans un premier temps et vous en tant que particulier , fournirait l’US dans un second temps

J’ai du mal à comprendre le risque d’un  montage nue propriété nom propre usufruit Sarl perso qui est pourtant le plus rapide pour trouver la contrepartie sur la SCPI et la durée souhaitée.

Par exemple Corum m’a dit que le délai d’attente était long pour usufruit 5 ans.

On parle d’abus fiscal ? mais quel peut être l’abus fiscal si on respecte la clef de répartition puisqu’il n’y aura aucun gain d’impôts par rapport à une contrepartie d’un client B

J’ai répondu un peu vite sans prendre le temps de mettre les formes.

Aujourd’hui, qui va accepter un démembrement d’une durée de 40 ans?
Je n’ai pas encore vu d’offres à ce jour.

Le schéma envisagé par notre ami est d’effectivement acheter une NP faible pour bénéficier à terme de la PP sans impôt (schéma classique).
Hors, l’achat simultané de NP/US pour tout type de bien démembré (à titre d’exemple: achat de murs pro pour l’usufruit par la société et la NP par le dirigeant) est souvent regardé avec attention par l’administration.
Pour ce type d’opération, tous les experts que je côtoie, ne dépassent pas 20 ans avec une clé à de 23% par tranche de 10 ans plafonné à 20 ans soit 46%.
Je n’ai pas vu de montage qui extrapolait le TRI afin d’aller au delà de cette clé de répartition.
(usufruit fixe vs usufruit viager)

Je suis cependant à l’écoute de vos conseils avisés car je ne suis pas expert dans le domaine.

La durée maximale d’un usufruit pour une personne morale est de 30 ans, par application de l’article 619 du Code civil. 

@Attem, le mieux dans votre situation est de n’acheter que des usufruits sur des durées de 10 ans, sans forcément chercher à trouver des durées plus longues, ni à acheter vous-même la nue-propriété correspondant aux usufruits sélectionnés.

Si votre horizon d’investissement est plus long que 10 ans, il vous suffira juste de réinvestir vos loyers, une fois par an.

Il est assez facile de trouver de l’usufruit sur ce type de durée.

En procédant ainsi, vous éviterez toute critique de l’administration fiscale.

Vous pourrez également changer/diversifier le mode d’investissement de votre trésorerie en cours de route, si le contexte ou les objectifs changent : 40 ans c’est long !

N’oubliez pas de vérifier que l’objet de votre société est compatible avec votre projet d’investissement.

Quant à l’investissement par la personne physique, le plus simple / sage sera peut-être de faire un autre placement de capitalisation que de la nue-propriété de SCPI, en fonction de vos objectifs personnels : assurance-vie, immobilier à crédit, PEA, CTO, etc…

Dernière modification par stephane (05/02/2019 17h44)

Bonjour,

Pour répondre à votre question, l’avantage principale d’achat de parts de SCPI via une structure telle que par exemple une SASU est de pouvoir démembrer l’Usufruit de la nue-propriété.

Une technique que j’applique est la suivante :

Achat de l’usufruit sur X année en respectant la clé de démembrement proposé par la société de SCPI via ma SASU

Achat de la Nue-Pro sur X année en perso.

Le but ici est d’utiliser ma trésorerie de ma SASU en complément d’un crédit à titre privé.

Ainsi au bout de X année l’Usufruit rejoint la Nue-pro sans passer par la case taxation. De plus l’usufruit peut être amortie dans les compte de ma SASU sur les X années et ainsi matérialiser une perte fictive (Amortissement) qui vient en déduction telle une charge comptable.

Je privilégie généralement des SCPI qui optent plus pour une augmentation de la valorisation des parts que celle d’une augmentation du dividende, car il ne faut pas oublier que la taxation sur les parts de SCPI répond à celle d’un investissement locatif basique en cas de revente (plus d’impot sur les PV au bout de 22ans et CDG au bout de 30ans).

Petit rappel que pour l’IS à 15% le montant du résultat imposable ne dois pas dépasser le seuil des 38120EUR sur 12 mois.

Après cela dépend de votre TMI sur quel choix faire. Mais sur votre schéma 15% d’IS + 30% de Flat tax cela fait une taxation globale de 40.5%

100€ - 15% = 85€ - 30% = 59.50€ soit 40.5€ d’impot

Bref j’espère avoir répondu à votre question.

Cdt,

Vous n’êtes pas le premier à imaginer ce genre de montage.

Je vous suggère de faire quelques recherches sur ce forum (voir l’outil en haut à droite de cette page), et vous devriez déjà avoir quelques réponses (et aussi comprendre que 46% n’est pas le prix à payer pour acheter cet usufruit, mais la valeur retenu pour l’assiette fiscale lorsqu’il y a des droits à payer, par exemple en cas de cession de gré à gré usufruit temporaire).

A mon avis, mieux vaut que la société évite d’investir surtout dans l’US d’actifs dont la NP est détenu par l’associé ultra majoritaire de la société. C’est vraiment tendre le bâton pour se faire battre,  en multipliant les aspects allant dans le sens que tout le montage est fait uniquement pour des motivations fiscales.

Vous pouvez apporter la pleine propriété de ces parts de SCPI à la société à l’IS. Les frais associés  devraient rester modestes (100 à 200€ de frais par SCPI, pour la  gestion du changement du propriétaire des parts auprès de la société de gestion), mais renseignez vous auprès des diverses sociétés de gestion.

Apporter juste l’US temporaire, contre rémunération (et je doute que ça soit assimilable à autre chose, mais vous pouvez toujours creuser…), impliquerait que cette rémunération soit imposée comme un revenu foncier (depuis 2012 ou 2013 , comme souvent répété sur le forum).

Mauvaise idée  : acquisition => il faudra en plus payer 5% de ces 100ke au fisc, comme lors de toute cession à titre onéreux  de parts de société à activité principalement immobilière. (La société de gestion exigera le document du fisc pour changer le nom de l’associé possédant les parts).

Au lieu d’apporter 100ke de cash à la société, il faut lui apporter les parts de SCPI, comme je l’ai déjà écrit, par ex à l’occasion de la création de la société.

Si/Comme vous ne comprenez pas la différence, ou ne savez pas faire (lors de la création de la société) : faites appel à un pro (en vous assurant que ça coute moins que les 5ke (5% de 100ke) que vous tenter d’économiser).

GoodbyLenine a écrit :

A mon avis, mieux vaut que la société évite d’investir surtout dans l’US d’actifs dont la NP est détenu par l’associé ultra majoritaire de la société. C’est vraiment tendre le bâton pour se faire battre,  en multipliant les aspects allant dans le sens que tout le montage est fait uniquement pour des motivations fiscales.

Est ce que ça veut dire qu’une société peut tout à fait détenir de l’usufruit d’une SCPI X et l’associé majoritaire détenir en nom propre de la nue propriété des parts de SCPI Y ?

ou

Société détient de l’usufruit de SCPI X sur 7 ans
Associé détient de la NP de SCPI X sur 10 ans