D3rf [62] : étude de cas immobilier (rentable ?)

d3rf · #1

Bonjour,

Je suis preneur de votre avis pour cet investissement.

Merci pour votre retour smile

VOTRE PROFIL

Homme 36 ans mariée 3 enfants revenus du foyer environ 60000 € annuel TMI 8 %

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Fiscales faible
- Comptables faible
- Artisanales : plutôt bonne mais de gros oeuvres

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2
- Année de construction 2010
- 1er étage, face au parking collectif (calme).
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets roulants
- Compteurs d’eau et électrique individuels
- Études de la copropriété : propriétaires investisseurs majoritaires
- Concierge non
- Décoration : moderne - crépis partout
- Le bien est actuellement loué par un couple depuis 4 ans

LOCALISATION DU BIEN

- Département : Hauts de France - Arras
- Appartement à 15 min à pied de la gare d’Arras et proche de nombreux commerces
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : aucune idée

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire et bancaire : 63000(110%)
- Loyer 420 + 30 de charges
- J’estime une vacance locative de moins d’un 1 mois par an
- Frais de gestion locative : 0 euro (je gère moi même)

- Travaux immédiats : aucun
- Travaux votés par la copropriété et : aucun prévu
- charges de co-propriété environ 600 € par an
- Taxe foncière : 540 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 90 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: aucune
- frais de comptable : aucun
- Rentabilité nette : environ 6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport:Aucun
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit 1,4% assurance 0,3%
- Mensualités 330 €
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : Aucun (déjà négocié à 0 €)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 40 k€
- Avantage fiscal : réel

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue tant que l’actuelle locataire reste dans l’appartement

CASH FLOW
- 0 € / mois

Mots-clés : appartement, avis, immobilier

alexindep · #2

Au regard des éléments que vous décrivez :

Prix d’acquisition = 63000€
Revenus Locatifs attendus CC = 5400€

Revenus Locatifs attendus HC - Vacances Locatives = 4620€

Charges annuelles hors emprunt = TF + Charges non récupérables + Assurance PNO + Réparations (frais exceptionnels) = 540 + 240 + 90 + 150€ (minimum) = 1020€
(hors GLI, hors frais de gestion)
Annualités Emprunt (1,4% sur 20 ans + assurance) = 3960€

Total Charges = 4980€

Donc sur le papier et au premier abord, il semblerait que le cash-flow soit négatif 4620€ - 4980€ = -360€

Autre point important qui n’apparait pas dans votre description, c’est la prise en compte de la fiscalité pour la rentabilité de votre bien. Etant donné l’absence de travaux et donc de déficit, le montant à payer sera d’environ +700€ dès la 1ère année (IR + CS).

En ajoutant la fiscalité, cela donne un résultat net annuel de : -360€ - 700€ = -1060€

Les chiffres méritent d’être approfondis de votre côté. Ici il vous faudra probablement prévoir environ 80€ par mois pour combler le cashflow négatif. A la lecture de votre présentation, je ne vois pas votre taux d’endettement actuel et la faisabilité d’une telle opération.

Dans ces conditions, je vous recommande de changer d’opération et de vous orienter vers des opérations plus rentables. Si vous êtes déjà engagés, essayer de tabler sur un crédit plus long (25 ans), le cashflow négatif passe alors à -340€.

Bon courage

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