T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48)

Bonjour,

Je me permets de répondre à votre post, même si je n’ai pas l’expérience du bail loi 1948.

Effectivement, sur le papier, vous l’envisagez comme un viager. Au sens où vous "payez" une rente mensuellement (votre cash flow négatif) avec en contre partie un bouquet initial plus bas que les prix du marché (m² moitié moins cher que le marché), et vous récupérez le bien dans un avenir plus ou moins lointain.

Je séparerai bien viager, qui est très encadré (viager pris sur une ou deux têtes), et le bail loi 1948.

Si j’expérimente d’autres pistes pour des achats : vente aux enchères, vente suite liquidation, … Je n’ai jamais donné suite à des 1948.

Quand on se penche sur le droit au maintiendes locataires loi 1948, il est possible que les enfants handicapés majeurs qui vivent avec la mamie de 85 ans puissent bénéficier du maintien, et également le partenaire de PACS.
Je suis peut-être de nature trop méfiante, mais j’y vois là une poursuite du bail bien au delà de la mamie.
Quand je vois que des copains à moi se sont pacsés pour des demandes de mutation (bien plus facilement acceptable pour motif de "rapprochement familial"), je me dis que la mamie peut bien être pacsée à quelqu’un de bien plus jeune. Et le bail se prolonger d’autant …

Peut-être que je suis trop méfiante, …

Bonne réflexion.

Amoilyon :
Notez que, au décès de la locataire, le bail s’éteint forcément. On entre alors, pour les personnes qui y ont droit, dans le "maintien dans les lieux" : conjoint, partenaire de PACS et, à condition qu’ils vivaient avec le locataire depuis au moins un an, ascendants, enfants mineurs et personnes handicapées.

Il y a effectivement un "sport" qui consiste à essayer d’obtenir et conserver ce droit au "maintien dans les lieux". Si l’on est légèrement parano, on peut imaginer qu’une connaissance se pacse avec cette mamie juste pour garder le bénéfice de l’appartement à son décès. Ou bien que cette mamie accueille chez elle une personne handicapée.

Il y a le contre-sport qui consiste, pour le propriétaire, à attaquer le droit au maintien dans les lieux, car les conditions légales n’en sont pas toujours réunies. Cela alimente la jurisprudence : Loi de 1948, en voie d’extinction 

Sinon, je vous suggère de faire un tableau comparatif :
- un appartement "normal", payé plein pot, que vous meublez et que vous louez en LMNP au réel. Comptez bien tout.
- l’appartement "discount", payé pas cher, mais avec un moindre revenu. Vous comptez les charges, l’imposition aux revenus fonciers réels ou forfait.

Vous faites une hypothèse de durée de survie valide de l’occupante (sachant que si elle va en Ehpad, le bail est résilié pour abandon de domicile), vous faites une hypothèse de montant de travaux pour refaire l’appartement à son départ (car il est sans doute très ancien), vous regardez ce que ça donne sur une durée de détention de 15 ou 20 ans par exemple, et cette comparaison vous dira quelle est la formule la plus intéressante.

Personnellement, je ne suis pas sûr que l’appartement loi 1948 soit intéressant, car vous le payez 3 fois :
- à l’achat : même si c’est discount, c’est pas donné non plus.
- pendant la durée de location à loyer très bas, par le manque à gagner.
- et la coûteuse rénovation au départ de la locataire.

Bernard2K a écrit :

Si l’on est légèrement parano, on peut imaginer qu’une connaissance se pacse avec cette mamie juste pour garder le bénéfice de l’appartement à son décès. Ou bien que cette mamie accueille chez elle une personne handicapée.

Mais c’est de moi dont on parle ?

Un appartement parisien avec un loyer bas, ça ne court pas les rues. Quand on voit tous les ans les difficultés qu’ont les étudiants pour trouver où se loger, alors qu’ils ont des garants. Alors un jeune retraité…

Plusieurs de mes connaissances proches, en raison de leur boulot (fonctionnaire : prof, militaire, ..), se sont pacsés uniquement pour organiser leurs mutations. C’est une réalité qui existe.

t822 a écrit :

Qu’en pensez vous ?
Quelles sont les questions que je ne me suis pas posé ?
Quelles sont les pièges potentiels ?

J’alertais seulement sur un "piège potentiel". Et la différence avec un viager et un bail 1948.

Et qui va vérifier que le jeune retraité de 60 ans soit réellement épris de votre mamie de 85 ans? Notre Président ne va pas pondre une loi dans ce sens (joke)

Cela reste un RDC sur rue dans le 20eme, je trouve que votre hypothèse de 8000 le m2 libre est un peu topisch non ?

Un RdC ne favorisera peut être pas non plus un départ rapide de la locataire âgée

t822 a écrit :

Concernant le départ, mon but n’est pas de le précipiter mais simplement de m’assurer que ce soit elle la dernière locataire (pas de conjoint / enfant / autre).

Ca va être difficile de la surveiller pour l’empêcher de se pacser.

Se pacser, ça prend 5 minutes à la Mairie. Si la mamie est joueuse, elle publie sur LBC une petite annonce avant de quitter l’appartement "Je pars en maison de retraite, et je vends le droit de se pacser avec moi pour bénéficier du maintien dans les lieux dans un appartement loi 48, pour continuer pendant de longues années encore à bénéficier d’un loyer de 345 € à Paris 20e".

J’espère que vous avez bien noté que l’obligation d’avoir habité un an avec la locataire ne s’applique pas dans le cas conjoint/PACS.

Bernard2K a écrit :

Ca va être difficile de la surveiller pour l’empêcher de se pacser.

Se pacser, ça prend 5 minutes à la Mairie. Si la mamie est joueuse, elle publie sur LBC une petite annonce avant de quitter l’appartement "Je pars en maison de retraite, et je vends le droit de se pacser avec moi pour bénéficier du maintien dans les lieux dans un appartement loi 48, pour continuer pendant de longues années encore à bénéficier d’un loyer de 345 € à Paris 20e".

J’espère que vous avez bien noté que l’obligation d’avoir habité un an avec la locataire ne s’applique pas dans le cas conjoint/PACS.

amoilyon a écrit :

Et c’est peut être exactement la raison de la vente…

Tout à fait. Je vous remercie pour ces précisions.

C’est un peu le pari que je dois faire.

Soit la mamie est de bonne foi et le propriétaire est vraiment pressé de vendre pour d’autre raisons (besoin d’argent) et dans ce cas l’affaire peut être rentable et bien correspondre à mes besoins.

Soit la mamie est de mauvaise foi et veut jouer à ce jeu (ou bien le propriétaire le sait et veut passer la patate chaude) et dans ce cas je dois décider si je suis prêt à jouer aussi.
Mes options étant principalement l’usage de l’appartement en tant que résidence principale après le décès de la mamie.
Le seul cas de figure compliqué étant que son futur conjoint soit aussi âgé de plus de 70 ans et n’ayant pas de revenus (donc indélogeable dans ce cas de figure).

Il faut que je rencontre la locataire ainsi que le propriétaire pour essayer de me faire une idée. Aussi, il faudrait que je me renseigne sur la jurisprudence de la loi 1948 et quelles seraient mes options dans le pire cas.

C’est un risque à évaluer vis à vis du gain / perte potentiels.