Bigourdan [75] : étude de cas immobilier (appartement Loi 48)

Bonjour Bigourdan,

Sans vouloir vous offenser, j’avoue avoir un peu de mal à cerner l’intérêt d’une telle opération. Vous  achetez une plus value potentielle: vous misez tout sur le fait que vous devriez récupérer un bien valant 800K€ pour 505K€ de mise de départ plus 60K€ de travaux. Mais cela sous entend:
- Que le marché n’aura pas baissé lorsque vous aurez récupéré votre appartement
- Que les deux locataires auront quitté le logement d’ici 5 à 10 ans, possible et probable mais c’est loin d’être certain

Comment avez vous évalué le bien à 800k€ et les travaux? On table généralement sur 800€/1 000€ du m2 pour un bien avec beaucoup de travaux (plomberie, electricité,…) ce qui sera certainement le cas si l’appartement est occupé depuis longtemps.

Par ailleurs, si vous placez 505K€ sur un PEA avec un taux de 5% (ce qui n’est pas ubuesque en bourse) vous aurez plus de 800K€ dans 10 ans avec les intérêts composés et vous ne paierez pas d’impôts (que le CSG). Si vous devez vous faire financer, vous pouvez toujours pencher pour les SCI. L’achat d’un immeuble de rapport pourrait également être une solution. Si vous êtes "frileux" vous pouvez par exemple acheter en proche banlieue. Vous aurez une toute autre rentabilité et n’aurez pas cette incertitude concernant le "départ" des locataires. Ce n’est évidemment que mon avis et je ne prétend pas avoir le science infuse.

Sinon pour répondre à vos questions:
- Créer une SCI n’a pas spécialement d’intérêt dans votre cas sauf pour les successions (vos parents peuvent vous transmettre 10% de leurs parts de la SCI par exemple alors que si le bien est en nom propre, ils devront vous transmettre la totalité ou rien du tout).
- Pour votre projet de revente/location d’ici 5 à 10 ans, il est difficile de vous répondre. Les règles fiscales, les loyers, le prix de l’immobilier,… auront certainement évoluer et il faudra adapter sa stratégie avec ces nouveaux paramètres. Nous ne savons même pas quel loyer serait appliqué par exemple.
- LMNP: Il ne faut pas de SCI pour louer en LMNP. Le LMNP est avantageux mais il faut savoir s’il y a de la demande pour ce type de logement. Encore une fois, il faudra voir quel est la statut LMNP dans 5 o 10 ans pour savoir si cela a un intérêt.

Dernière modification par Stochastic (02/04/2019 10h56)

Bonjour,

Merci de votre réponse complète.

Je suis entièrement d’accord avec vous sur la rentabilité générale des actions face à l’immobilier parisien.

Mais, dans le cas soumis à votre appréciation, le financement se fait intégralement par emprunt sur 20 ans à un taux maximal de 1,5 % assurance compris. Je ne dispose pas actuellement des 505 K euros (ou plus exactement, je les ai mais je préfère les laisser en placement actions), je les emprunte. La donne donc n’est pas la même.

De même, pour votre estimation du cash flow négatif rendant perdante l’opération au bout de 8,7 années, vous oubliez que pendant cette période, une partie conséquente du capital emprunté aura été remboursée.

Pour les travaux, cela fait une enveloppe à 750 euros le m², sachant que certaines parties peuvent être faites par nous-mêmes et que nous avons de très bons contacts avec des artisans et des vendeurs de matériaux.

En ce qui concerne le point le plus délicat (à tous points de vue), la durée d’occupation, il existe évidemment un aléa mais nous connaissons bien ce couple.

Enfin, notre estimation du marché actuel sur ce quartier est vraiment a minima.

@FastHand: Dans votre calcul vous n’intégrez pas la notion d’actualisation. Dans votre exemple, au bout de 8.7 années, cela veut dire que l’on récupère l’ensemble des cash flow négatifs, sans intérêt. Dans ce cas autant mettre le cash flow négatif mensuel sur une AV. De plus, vous n’incluez pas les travaux. Je pense donc que c’est même moins de 8.7 années (7 ans d’après mes calculs, sans actualisation). Qu’en pensez vous?

@Birgourdan: Ce que dit FastHand, c’est qu’au bout de 8.7 années, l’ensemble de vos cash flow négatifs sera supérieur à la plus value nette que vous réaliserez. Je pense même que c’est moins que cela puisqu’il n’a pas intégré les travaux.

Vous remboursez 80% du capital emprunté mais si vous mettiez cet argent sur un placement à 5%, vous seriez plus riche qu’avec l’opération que vous êtes en train d’effectuer, sauf si les locataires quittent les lieux dans les quelques années qui viennent.

C’est assez simple: si les locataires restent plus de 7 ans, vous perdez de l’argent (selon vos hypothèses et sans actualisation des cash flow). Dans le cas contraire, vous en gagnez. Si ce n’est pas clair, il faut bien assimiler la notion de cash flow.

J’ai refait mes calculs en prenant en compte ces éléments.

Cet achat est rentable jusqu’à 9 ans.

@Bernard2K: J’avoue que la votre amateurisme m’étonne: l’investissement est à Paris, pas aux Bahamas, il faut donc prendre en compte l’impôt sur la plus value. J’arrête, contrairement à vous je ne sais pas être hautain. Si vous placez ce cash flow négatif sur un PEA à 5%, vous avez combien au bout de 10 ans? Je vous laisse faire le calcul et vous reviendrai peut être un peu sur terre…

Vous avez raison sur le terme "non rentable" qui est faux. Mais dans votre cas et vos hypothèses, si vous ajoutez l’impôt sur la plus value, admettez que la rentabilité est très faible pour de l’immobilier et que même certains supports plus lazy apporte une meilleure rentabilité.

Dernière modification par Stochastic (02/04/2019 22h55)

Bonjour Bigourdan,

L’emprunt à 50% vous et 50 % votre parent me paraît délicat, aviez vous un accord d’un établissement bancaire avant de faire l’offre?

Les banques ne sont pas forcément ouvertes il me semble à financer de l’indivision sans avoir les 2 emprunteurs sur le même montage.

Pour votre opération, je serai moins sur la réserve que les précédents intervenants à la vue des éléments communiqués sur votre poste initial (revenus, patrimoine financier), cette opération vous donnerait de la diversification et vous permet d’utiliser l’effet de levier de l’emprunt.

Après bien entendu, l’immobilier c’est de l’emplacement, si vous êtes certain de ce point, êtes en capacité d’assumer le cash flow négatif pendant longtemps, ne risquez pas de vous fâcher avec votre parent, pourquoi pas.

Enfin sur la revente ou la conservation le jour où vous "récupérez le bien" il faut que votre parent soit sur la même longueur d’onde que vous. Donc je vous conseille que tout soit clair dès le départ afin d’éviter des malentendus pour la suite, envisagez ensemble les différents scénarios possibles.

Bien cordialement Vladrix

Bonjour Bigourdan,

Je vois que vous avez revu le prix d’achat à la baisse et celui de vente à la hausse. J’ai un peu de mal à comprendre pourquoi un propriétaire vend un bien 80% 50% en dessous de sa valeur dans la ville la plus chère de France, même s’il y a un peu de travaux et qu’il est occupé (par des personnes quand même très agées).

Attention quand même à votre calcul de cash flow que j’ai du mal à comprendre. Sauf erreur de ma part, votre mensualité du crédit est de 2 281€. Si vous ajoutez les charges (200 euros par mois si je me souviens de votre premier post), 60€ environ de taxe fonciere et que vous comparez cela au 450 euros de loyer, vous êtes bien au dessus de 1 850€.

Sans oublier que vous oubliez d’inclure des dépenses courantes. Entre les travaux des communs ainsi que les petits travaux de l’appartement (ballon eau chaude, problème électricité,…) il est plus prudent de prévoir un budget mensuel.

Comme évoqué suite à la remarque de Bernard2k, cette opération est rentable si vos hypothèses sont justes. Je veux simplement vous alerter sur le fait que votre cash flow sera plus négatif que ce que vous pensez.

Bonne continuation

Dernière modification par Stochastic (12/04/2019 12h27)

Vous avez raison je me suis mal exprimé, je voulais dire que le vendeur pourrait le vendre 80% plus cher. Mais la décote est bien de 45% environ je suis d’accord avec vous.

Avez vous d’autres revenus immobiliers? Car les intérêts ne sont pas déductibles des revenus globaux. Si vous n’avez pas d’autres biens immobiliers, vous ne pourrez donc pas imputez le déficit foncier sur vos revenus, puisqu’il sera généré grâce aux intérêts..

Bonjour,

Non puisque vous changerez de régime fiscal. Si vous avez beaucoup de déficit reportage, il pourrait être plus intéressant de le louer nu quelques années après le départ des locataires. Ensuite rien ne vous empêchera de passer en meuble (après avoir consommé le déficit et trois exercices fiscaux positifs si ma mémoire est bonne mais à confirmer)

Canyonneur a très bien expliqué le phénomène pour les revenus fonciers. A noter que vous n’avez pas le choix d’imputer ou non sur votre revenu global. Vous avez du déficit foncier donc il s’impute sur votre revenu global donc vous êtes engagé à louer en nu 3 ans de plus (très exactement : jusqu’au 31/12 de l’année N+3, N étant l’année d’imputation du dernier déficit foncier sur le revenu global).

Ce qui serait tentant est donc de louer en nu 3 ans de plus après le dernier déficit, puis de passer en meublé. Mais ça risque de faire du déficit encore plus longtemps, compte tenu qu’il y aura aussi les intérêts non consommés, à reporter.  Donc, ça risque d’être 5 ou 6 ans d’engagement réel à louer nu, à partir du moment où vous pourrez le louer en nu à un loyer normal.

A noter qu’on ne peut pas passer en meublé quand on veut. Si votre prochain locataire en bail nu (celui à loyer normal) s’y trouve bien et est un peu procédurier, il peut rester 20 ans de plus. Ca a été discuté de très nombreuses fois sur le forum, faites une recherche. Il faut juste retenir qu’on ne peut pas passer de nu à meublé à quand ça nous arrange, par un simple coup de baguette magique.

Si vous voulez être sûr de pouvoir louer meublé dès que le logement se sera libéré, la solution est simple : ne déclarez aucune charge autre que les intérêts. Les intérêts mettent le revenu foncier à zéro. Aucune charge ne faisant passer le revenu foncier en négatif, vous n’avez pas l’engagement de 3 ans à louer nu.

Quelle solution est préférable :
- profiter à fond des avantages fiscaux de la location nue tant qu’il y en a à consommer, donc louer nu jusqu’au 31/12 de l’année N+3, N étant celle du dernier déficit imputé, et retarder d’autant le passage en meublé ?
- Ou bien profiter de ces avantages fiscaux tant que c’est loué nu, mais passer en meublé dès dès le départ des locataires actuels, quitte à se prendre le rappel des déficits indûment imputés sur le revenu global des 3 dernières années ?
- Ou encore ne déclarer aucune charge autre que les intérêts en revenu foncier, de façon à ne pas générer de déficit et à pouvoir passer en meublé dès le départ du locataire actuel ?

Ca se calcule… Il faudrait faire un beau tableau excel avec les diverses solutions, pour déterminer quelle est la solution optimum en fonction de la durée pendant laquelle les locataires actuels peuvent rester.

Ps : un point de détail : dans la mesure où les travaux seront à faire à une date future et indéterminée, ils ne peuvent pas être financés par le même crédit que l’achat. Obtenir un crédit spécifiquement pour des travaux est un peu plus compliqué, et le taux un peu plus élevé, que lorsque ces travaux sont regroupés avec l’achat.

Dernière modification par Bernard2K (15/04/2019 08h26)