Achat immobilier locatif et élection présidentielle

Bear33 a écrit :

Hollande parle beaucoup comme tous les politiciens d’ailleurs mais c’est face au mur qu’on voit le maçon. Le scellier est déjà passé sous Sarkozy d’un régime qui pouvait être intéressant dans de rares cas à un régime totalement inintéressant alors je vois mal Hollande, vu l’ensemble de ses engagements et l’état des finances motiver sérieusement les investisseurs immobiliers à participer à la croissance du pays. Je pense d’ailleurs que çà va être le mandat de la grande démotivation et du grand découragemment de l’ensemble des forces actives de ce pays mais ce n’est qu’un avis personnel et je saurais critiquer mon manque de lucidité et de clairvoyance si l’avenir me donne tort. we will see..comme on dit

L’immobilier n’a pas à être constamment subventionné par l’état par le biais de niches fiscales.
La dérive de ces niches fiscales de type scellier , robien ou autre est de gonfler les prix de l’immobilier neuf pour obtenir une meilleure déduction fiscale , cette dérive doit être arrêtée.
Le pire doit être le scellier avec un impact direct sur le montant de votre imposition , on peux plus simplement envisager une déduction des loyers perçus comme attrait mais autre question pourquoi l’état doit agiter la carotte fiscale pour attirer des investisseurs ?
Combien coute ces mesures ?

Pourquoi est-ce l’état n’investit pas lui même au lieu de subventionner l’investissement privé  ?

Si l’état investit , il y a un double avantage , les loyers lui reviennent et ensuite il est possible de revendre les biens construit sur le domaine public ( caserne etc ….)

Philippe

Philippe30 a écrit :

Comment je fais pour obtenir des prêts :
- Première méthode utilisé au début , je vais dans ma banque et j’obtiens un prêt.
- Deuxième méthode quand ma banque ne veux plus , je vais dans une autre banque , je délocalise mon salaire et j’obtiens un prêt dans une nouvelle banque.
- Troisième méthode j’invoque des prêts dans plusieurs banques pour ne pas délocaliser mon salaire et je fais plusieurs achats en même temps dans plusieurs banques.
-Quatrième méthode , je vais dans des banques sans domiciliation de compte ( GE money , credit immobilier de France )
- Cinquième méthode , je prend un courtier car je craque de passer un temps fou dans les banques.

Dans tout les cas , je présente un dossier complet avec un solde locatif positif afin d’être crédible.

Au début j’ai pris des crédit court afin de rembourser vite maintenant je prend des crédits longs afin de dégager du positif et je bénéficie de certains emprunts courts remboursés donc cela donne plus de consistance à mon dossier.

Meilleur conseil , trouvez un bon courtier , cela coute mais plus de soucis , instaurez une relation de confiance  , consultez le avant d’acheter afin d’être sur d’avoir un crédit vous aurez ainsi plus de poids pour négocier le bien si vous avez un document de pré accord de prêt.

Dernière remarque , c’est pas encore fait ………………

Philippe

Ok pour la methode 1: c’est la mienne. :-) mais quand votre banque ne vous suit plus (par rapport au taux d’endettement je suppose) pourquoi une autre le ferai (en fait je prends votre cas pour me projeter dans le mien)?

Je comprends le principe d’achat dans un laps de temps court (je suppose que vous ne dites alors pas "tout" a vos banques si j’ai bien compris?

par contre, j’avais dans l’idee de prendre des credits plutot courts pour les prochains, voulant "en finir" rapidement… d’un autre coté, en faisant ca, cela augmente les mensualités, et je me retrouve alors loin de l’autofinancement…

d’ailleurs a ce sujet (desolé si on  s’eloigne temporairement de la file, je m’en excuse par avance), quand je lis ici et ailleurs les prix d’achat (et surtout les montants des credits associés) et les montant des loyers percus (qui sont en general plus elevés que les credits), cela remet un peu en cause mes achats, en me disant que ce n’etait pas alors forcement les meilleurs placements… et comme vous le dites, un point important est d’arriver avec un solde positif, ce qui va etre de moins en moins le cas avec ma "methode"… Or du coté de chez moi, c’est un peu un "mini-Paris", ou on ne peux pas (ou presque jamais) trouve comme certains ici des studio a 50/60k€ loué a 450€. Pour le meme loyer, il faut plutot compter 100k€.

Alors que faire? changer de region d’investissement (ce qui est contre mon principe de facilité de gestion et de connaissance de ces nouveaux marchés), ou attendre’ une baisse de l’immo (mais qui devrait surement aller de paire avec une baisse des loyers, donc pas beaucoup de gain dans l’histoire)?

et sinon,  certes se n’est pas encore fait mais on s’en rapproche…

En effet les calculs sont différents dans les banques donc certaines peuvent refuser et d’autres accepter.

Avec un faible salaire (sous les 1500€ net) j’ai du changer de banque mon 2eme investissement et le 3eme j’ai pu avoir le crédit dans ma 1ere banque. A chaque fait amener des montant peu important (entre 3000 et 7000€) mais en conséquence j’amenais un dossier bien détaillé.

Philippe30 a écrit :

Pourquoi est-ce l’état n’investit pas lui même au lieu de subventionner l’investissement privé  ?

Tout simplement pour l’effet levier, 1 milliard en entrée 10milliards en sortie et encore le milliard investit vite récupérer si vacances locatives de + d’un an, si chute des revenus etc…

Aucune confiance dans cet état omniprésent et qui n’aime pas le capital qui est pourtant le second facteur de production.

Si tout le monde se braque de son côté je vous l’accorde c’est l’impasse, mais quand on entend à longueur de journée taxer les revenus du capital alors que souvent ce capital n’est rien d’autre que du travail du passé.

Je relance le sujet ….

placementpapa31 a écrit :

Et qu’en plus le capital est déjà lourdement taxé, qu’en pensez-vous messieurs les bénéficiaires de revenus locatifs, combien vous-reste-t-il en net net au final en pourcentage…

Il me reste en net entre 4 et 9 % en fonction des biens en fonction des années.
Je ne prend pas en compte le crédit dans le calcul , je prends revenu locatif - charges.
Bien sûr je peux avoir une mauvaise rentabilité sur un bien sur une année du fait d’une charge exceptionnelle ( travaux importants )

J’obtiens de bonne rentabilité car certains lots sont dans des immeubles de rapport donc n’ont quasiment pas de charges ( pas de syndic , de copro , d’assemblée générale )

Ces chiffres sont issus d’un suivi strict de tous les revenus locatifs et toutes les charges par lot.

La rentabilité est calculé par rapport à la valeur d’achat initiale du bien , je ne modifie pas le calcul en fonction de fluctuation des prix du bien.
Si on veux être "puriste" , le fait que la valeur du bien baisse cela augmente sa rentabilité et à contrario le fait que la valeur du bien augmente baisse sa rentabilité mais ce sont des artifices de gestion.
J’attends la fin des crédits pour revendre les lots en copropriété et faire des apports pour l’achat d’immeubles.

Philippe