Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ?

Bonjour GoodbyLenine et merci pour cette réponse rapide et pertinente.

Merci pour le lien, je vais effectivement aller me présenter (il faut juste que je trouve le temps de faire une présentation complète).

Le "coût total" n’est pas très pertinent pour comparer différents scénarii, surtout avec des emprunts de durées différentes (20 ans ou 15 ans). En effet, un €uro de 2012 ou un €uro de 2020 (par exemple) ne valent pas la même chose, et cette comparaison fait comme si ils valaient la même chose.

Vous avez raison sur le fait qu’un euro aujourd’hui ne vaut pas un euro demain. J’essaie juste de trouver un moyen de comparaison sur les différents scénarii possible. C’est vrai que c’est peut être pas très pertinent. Par quel méthode puis je comparer selon vous?

- vous avez négligé les intérêts que vos 35 k€ généreront sur 18 mois (ils seront certes faibles).

Oui, c’est vrai mais ils sont placé sur des supports qui ne rapportent rien ou presque (livret A, LDD,..) et sur 18 mois c’est vraiment pas grand chose. Voilà pourquoi, pour des raisons de simplification je les ai négligé.

- vos 18*840*0.7 sont-ils bien représentatifs de "loyer net non perçu" (ça dépend du montant des charges non récupérables, de la taxe foncière, de votre TMI IR, etc.).

Là encore, vous avez raison. Mais, en faisant les calculs j’ai bien cela (j’ai enlevé taxe foncière ainsi que les charges non récupérable, ainsi que l’impôt sur le revenu. Je néglige les travaux car ça ne va pas trop bouger en 18 mois).

- êtes-vous sur qu’une banque vous suivra à 3.85% sur 20 ans ?

Non, je ne suis pas allé voir la banque. Il est vrai que ce ne sont que des hypothèses. J’essaie juste de comparer différent scénario et je me dis (peut être à tord) que si j’obtiens mieux ou moins bien, il en va de même pour les autre scénario donc que ca se simplifie plus ou moins.

Etes-vous certain de pouvoir ’remplacer’ le locataire actuel dans l’appartement d’ici 1 ou 2 ans ?
(ça dépend des caractéristiques de son bail, entre autres) ?

Oui, au pire, je récupère l’appartement dans 2 ans (le bail prendra fin) mais les locataires (j’ai discuté avec eux) voudrait faire un deuxième enfant et pense partir d’ici environs 1 ans. L’habitation sera alors trop petite pour eux.
C’est pourquoi, je dis 1 ou 2 ans.
Le but étant de récupérer ce bien pour l’habiter.

Il manque un autre scénario : devenir locataire d’un appartement comme celui que vous envisagez d’acheter. La comparaison de ce scénario avec ceux où vous achetez l’appartement va surtout dépendre de ce que vous anticipez comme valeur pour le revendre dans 15 ou 20 ans…. Sans faire de simulation (à vous de les faire) , j’ai l’impression que si les prix de l’immobilier rejoignaient le "canal de Friggit" d’ici là, l’acquisition de cet appartement ne serait pas le meilleur scénario.

Oui, je me suis intéressé à cette théorie. C’est une théorie intéressante mais je pense (peut être naïvement, l’avenir nous le dira) différemment.

Je pense que le prix d’un appartement n’est corrélé qu’en partie à la capacité des ménages. Pour dire les choses autrement, je pense que les gens vivront dans de plus en plus petit en région parisienne et s’en accommoderont (qui voulait vivre dans 30 m2 à Paris il y a 30 ans?). Les gens achèteront ce qu’il peuvent acheter.

Si je prend mon exemple, je cherche une surface d’un 50 m2 aujourd’hui. Je pense que mon moi du futur se satisfera d’une surface de 30 m2.

Il me faut pas oublier également que les foyers ne sont pas les seuls à acheter des biens. Les banques ou les SCPI (donc nous tous potentiellement), par exemple, en achètent et en vendent aussi. Il ne s’agit pour eux d’une valeur qu’on pourrait assimiler à la bourse (louer=dividende, valeur= valeur de l’action). Pour ces gros investisseurs, l’important est de savoir si ça va monter et quels revenus passif il peuvent en tirer. C’est déconnecté des salaires.

Je reconnais que c’est une théorie personnelle et je sais très bien qu’elle n’est pas partagée par la majorité d’entre vous.

Par contre, je pense que ma théorie est vrai à moyen terme et qu’à court terme l’immobilier va baisser (par prophétie auto-réalisatrice. Si tout le monde pense que ça baisse, ça baisse forcement. Le tout est de savoir de combien et en combien de temps). C’est pour cela que je cherche à savoir si mon achat est pertinent.

Envisagez-vous d’habiter cet appartement pour les 10-15 prochaines années ? Autrement dit : êtes-vous stabilisé au niveau professionnel et familial ? En effet, rien de pire qu’acheter pour RP un bien qu’on devra revendre quelques années plus tard (suite à une mutation pro, rencontre d’une compagne qui par exemple veux absolument habiter ailleurs, ou même agrandissement de la famille), car les frais (d’agence, de notaire, de prêt + IRA + levée d’hypothèque) dilapidés alors en vain représentent souvent 3 ou 4 années de loyer, sauf à faire une coquette plus-value (ce qui ne semble plus d’actualité à court terme).

Oui, vous avez 100% raison. Au niveau professionnel, je pense resté longtemps en région parisienne. Mais, si jamais ma situation professionnel ou personnel changée, je pense qu’il n’y aurais pas de problème. Je pense à ma soeur qui a acheté un appartement seule dans cette même ville qu’elle loue depuis le début tout en travaillant à Londres (c’est mes parents qui gèrent pour elle).

Elle louait à Londres pendant ce temps. Puis, elle a rencontré quelqu’un avec qui elle compte se marier très prochainement. Ils ont acheté ensemble un 100 m2 à Londres (elle a, certes, surement oublier de dire à sa banque londonienne qu’elle possédé un appartement en France ).

En ce qui me concerne, c’est pareil, si je trouve quelqu’un, on peut toujours louer quelque chose d’autre, tout en louant à quelqu’un d’autre, l’appartement sur lequel je me pose des questions.

Tout cela pour dire (je pense que vous l’avez compris) que ceci n’est pas un frein pour moi.

Pour finir, vous ne n’avez pas dit si vous ne conseillez ou non l’achat de cet appartement. Je comprend à demi mot que pour vous il est urgent d’attendre en ce moment. Ai je raison?

Dernière modification par skype (20/04/2012 22h54)

Bonjour a tous,
j’ai 26ans, je vous lis depuis longtemps sans vraiment vouloir participer aux débats. Je souhaite acheter ma RP l’année prochaine et je voulais savoir ce qu’aimaient de maniére générale les banquiers ?

Evidemment avoir de l’apport qui couvre suffisamment (au moins) les frais de notaires, et avoir un livret A, LDD, voir une assurance vie et une Gold chez eux.
Me trompe je ? ou existe t il d’autres produits qu’ils doivent "forcément" vendre et qui pourrait faire baisser le taux de mon prêt ?

J’avais une deuxieme question, j’en profite pour la poser en meme temps. Une fois que je serais proprietaire, une personne m’a dit que l’on pouvait faire de l’investissement dans l’immobilier de cette façon (j’aimerais savoir si cela est vrai ou pas):

- Sous certaines conditions les banques peuvent nous prêter facilement de l’argent: Je voulais donc savoir si la "technique" de cette personne était la bonne, c’est a dire: avoir une somme de 50 000€ d’epargne dans sa banque, avoir les élements sus cités: assurance-vie, 2-3comptes chez son banquier, gold, livret A et LDD blindés. Pour que le banquier puisse nous prêter la totalité lors d’un autre achat (que sa RP) pour pouvoir financer ENTIEREMENT le bien, puis le retaper, ou attendre qu’il prenne de la valeur et le revendre.
Finalement, on a investi de l’argent que l’on a pas vraiment mais que l’on nous prête facilement.  Le tout étant bien sûr que cela se fasse en SCI….

Voila, j’espere ne pas avoir trop compliqué les choses et avoir été assez clair pour mon premier post lol

Bonne journée

Bonjour Skype :

Achat immobilier : location puis résidence principale

GBL a écrit :

Etes-vous certain de pouvoir ’remplacer’ le locataire actuel dans l’appartement d’ici 1 ou 2 ans ? - (ça dépend des caractéristiques de son bail, entre autres) ?

Vous sous-estimez l importance  de la réponse à  cette question :..

Je pourrais vous citer une avalanche de cas  ou les propriétaires qui avaient tous des locataires  avec lesquels ils entretenaient les meilleures relations ont mis plusieurs années  pour récupérer leur bien -Même pour  y loger des membres de leur famille
Quelque soit la nature de votre bail , ce ne sera pas un motif pour y échapper :

En dehors des règlements administratifs , toujours plus coercitifs  parmi les motifs
- Perte d emploi - Maladie ou accident -
- Parce que la famille s agrandit , il leur faudra trouver un appartement plus grand :
oui mais  ce n est pas une mince affaire , que d en trouver un , d avoir les moyens de payer le nouveau loyer  , plaire au nouveau propriétaire , obtenir une caution etc etc
NB : Prévoir qu en parallèle avec la longueur d une  procédure , que des dégradations seront malheureusement plus importantes : ce qui   avec le temps , justifiera des  frais de rénovation plus lourds aussi
- et pourvu que pendant cette période la fiscalité n ait pas péjoré la situation

Dernière modification par Swx (02/08/2012 17h16)

@Swx : Il s’agit d’un bail classique qui se termine dans 2 ans. Si jamais j’envoie un recommandé 6 mois avant la fin du bail pour l’habiter par la suite, existe t’il un risque pour que je ne le récupère pas?

Skype a écrit :

Si jamais j’envoie un recommandé 6 mois avant la fin du bail pour l’habiter par la suite, existe t’il un risque pour que je ne le récupère pas?

Un exemple que je peux vous certifier :
Un couple d amis avait loué un étage indépendant de leur propre villa à un couple d employés au Service des Impôts ….en instance de déménager prochainement  Difficile de trouver mieux - question garantie
Ils avaient des rapports très amicaux avec leur locataire du moins au début
Mes amis ont voulu récupérer ce logement pour y installer leur fils quand il s est marié
Ces locataires ont utilisé tous les moyens imaginables pour ne pas quitter les lieux avant que
la  villa qu ils faisaient construire pour eux-mêmes ne soit terminée
ce qui a pris quelques années compte tenu de la recherche du terrain , permis de construire , construction et aménagements divers

Dernière modification par Swx (13/08/2012 17h57)

Bonjour,
voila je poste sur ce forum apres recommandation du bloggueur de "passion-locatif… Je commence à m’interesser au monde de l’investissement. Je suis dans une situation telle que je vais surement vendre ma maison bientot, passer en location une paire d’années puis racheter (en bref). En lisant à droite et à gauche des mécanisme de défiscalisation, je me demandais si une manip’ telle que la suivante a déjà été faite:
l’idée est d’acheter une maison pour la louer puis y habiter (RP). La location de début de période aurait pour but de déduire les intérets d’emprunt et les travaux.

Je sais que ce n’est pas un situation que tous le monde peut vivre, mais elle peut donner des idées si par exemple, on peut vivre ailleur en attendant (famille), y loger de la "famille locataire", ou je ne sais quoi d’autre.

Qu’en pensez-vous?

Désoler du délai… pas de notification de réponse et beaucoup occupé!

Effectivement, il y a ces 3 ans qui bloquent mais si on loge de la famille, il y a moyen de s’arranger…
D’ailleur, j’ai lu que le déficit foncier reportable sur revenu etait limité à 10700 euros: est-ce proportionnelle pour la première année, au nombre de mois de location? Un peu plus d’un ans pourrait couvrir 2 déclarations…
De plus, qd on utilise du deficit foncier, ne s’engage-t-on pas à louer pour 3 ans supplémentaires ? Il me semble… Ce qui tuerait dans l’oeuf cette idée…

Les 10700 euros c’est uniquement si vous louez en nu. C’est différent pour le meublé. (amortissable)

Euh… En relisant le CGI (article 156) j’ai maintenant un gros doute sur ce que j’ai écrit et je me demande si ce qu’a écris Chrism est correct (engament de location pendant 3 ans s’applique pour tous les déficits, imputables ou non sur le revenu global…)
Quelqu’un pourrait-il lever ce doute ?

Cet article très complet ne fait pas état de cette condition : Déduction d’intérêts pour les investissements locatifs | Atipa -
MAis

Article 156 du CGI a écrit :

Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette disposition ne s’applique pas en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.

Dernière modification par Siocnarf (25/01/2013 09h46)

Bonjour ,

Apres 1 an de lecture sur ce forum je suis en phase d’acquérir mon 1er bien immobilier pour de l’investissement locatif. Je viens donc vers vous car qui dit premier achat, dit premièreS questionS

J’ai donc 22 ans et suis dans la vie active depuis 2 ans, mon salaire est d’environ 2k5/mois. J’ai réussi à épargner presque 30k.

Apres recherches d’appartements avec un AI ( que je connais perso.) j’ai réussi à trouver un F4 en IDF à 160k. Je compte faire des travaux pour créer une 4ème chambres afin de pouvoir mettre cet appartement en colocation, étant situé à proximité de 3 universités.
Après étude je pourrais louer les chambres entre 500’ et 600’ par mois, ce qui ferait un revenu supplémentaire de 2k à 2k4. (Un voisin de l’immeuble fait cela depuis plusieurs années sans soucis)
Ce bien sera loué en LMNP

Je pense faire un crédit sur 20 ans, et utiliser la quasi-totalié de mon épargne ( frais d’agence + frais notaire + travaux ), ce qui devrai me faire un crédit de 800’/mois, je n’est pas encore négocié le taux avec plusieurs banques, donc 800 serais un maximum.

-Ma banquière m’a déconseillé d’acheter mon premier investissement en tant que locatif, d’après elle, la RP devrais être achetée en première, que pensez-vous de cela ?

-J’ai peur de payer énormément d’impot. , comment pourrai-je réduire cela au maximum ?

-Si vous voyez de part votre expérience des choses que je n’évoque pas et qui sont cruciales à vos yeux pour un investissement pareil, exprimez vous, ou taisez vous a jamais ahah

Étant seul dans cette acquisition je compte beaucoup sur cet échange pour me faire avancer, et réussir cet investissement.

Dans l’attente de vos retours.

Merci d’avance !

Bonjour,

que votre banquière vous conseille d’acheter d’abord votre RP ne me surprend guère, si vous ne faites pas comme tout le monde, certains banquiers s’inquiètent. Voyez d’autres conseillers ou courtiers qui sauront échanger véritablement avec vous à partir de vos souhaits, et non à partir de "leur schéma". A titre perso, j’ai fait 4 banques avant de trouver quelqu’un qui m’écoute vraiment.

Vous avez peur de payer beaucoup d’impôts mais il me semble que vous avez choisi un mode d’investissement locatif plutôt favorable du point de vue fiscal : meublé + travaux. Après, il y a un beau différentiel attendu entre vos produits et vos charges. Pourquoi prendre à votre compte frais d’agence, de notaire et travaux (dont vous ne nous donnez pas les montants) ? Essayez d’emprunter au maximum pour pouvoir déduire le maximum d’intérêts. Gardez votre épargne de côté pour les vacances locatives et/ou charges imprévues. Voire pour un autre projet d’ici quelques temps si celui-là vous donne satisfaction.

Vous êtes en copro, pensez à vérifier qu’il n’y ait pas de gros travaux à venir qui seraient à votre charge.

Regardez aussi le règlement de copropriété. Il y en a qui peuvent vous réserver des surprises (comme interdire certains modes de location par exemple).

Sur le papier, et au vu des quelques éléments que vous mentionnez, le projet a l’air intéressant.

Bonne continuation.

Paul

Jeune également  ( 27 ans ) propriétaire de ma RP et avec un parc locatif de 12 logements , voici les points que je peux relever .

Concernant la RP : si vous vous endette pour du locatif, le jour où vous voudriez acheter une RP , cela pourrai bloquer. Je pense que c’est pour cela que votre banque vous a mis en garde.
Après cela dépend de votre objectif à MOYEN/LONG TERME .
Mais vous êtes jeune, et l’amour peut rapidement nous faire changer de projet par exemple … réfléchissez y bien .

Concernant le projet : la coloration permet d’optimiser la rentabilité mais est plus souvent source de problème : lors d’une dégradation " ce n’est pas moi, c’est l’autre " une mauvaise entente entre colocataire , comment repartir l’eau? L’électricité ? De nouveau source de problème si un colocataire consomme plus que l’autre .. ( moi je veux chauffer à 19 l’autre à 23 ect … )

Pourquoi mettre tt son apport dans le projet ? Sur 20 ans vous empruntez à 2.10 en moyenne actuellement .. si vous placer votre argent en assurance vie en fond en euros vous avez ce rendement sans problème.  Cela vous permet d’avoir plus d’intérêt d’emprunt et donc de réduire votre impôt.  De plus vous profitez un maximum de l’effet de levier.

Après connaissez vous bien la fiscalité du LMNP ? Que pouvez goût déduire? Afin de faire une prévIsion sur quand les impôts tomberont.
Faire les demandes pour avoir son numéro siret pour pouvoir faire les déclarations ect ect … ?

Les travaux,  vous les faites vous même ?  Avez vous des devis ? ( sa peut chiffrer vite surtout en île de France ) car j’imagine que vous n’avez pas de réseau d’artisans .

Cricri