OBonheur : étude de cas immobilier (LMNP ou meublé dans résidence principale ?)

OBonheur · #1

Bonjour,

Les travaux sont en cours pour transformer le 3eme étage de ma maison de village en appartement T2. Il sera loué 450 EUR CC à partir de Juillet.
J’hésite entre le statut LMNP ou "meublé dans résidence principale". Quel choix me conseillez-vous ?

Sachant qu’en 2020 je ferai des travaux sur le 2eme étage pour faire un second appartement (et y habiter)
Et en 2021 je fais faire des travaux sur le 1er étage pour faire un troisième appartement (et le louer)
Ensuite je pense changer de maison et mettre en location l’appart vide que je laisse derrière moi.

Selon vous, faut-il opter pour le statut LMNP ? ce statut réduirait mon cash-flow (car il faut payer un comptable), et cela et me permettrait de déduire mes futures factures d’achats de meubles (disons environ 3000 Euros de meubles)
Ou faut-il louer "meublé dans résidence principale" afin d’optimiser le cash-flow (pas de comptable a payer, pas d’impots non plus) et passer en LMNP le jour où ce ne sera plus ma résidence principale ?

Merci pour vos retours

Mots-clés : investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé résidence principale

Bernard2K · #2

Par meublé dans la RP, je suppose que vous voulez dire "et loyer inférieur aux plafonds, donc exonéré".

Il y a trois conditions pour cela :
- les plafonds de loyer sont assez bas (138 €/m²/an en 2019), donc regardez combien ça se loue par chez vous, pour savoir si ça ne vous fait pas trop de manque à gagner.
- il faut que le locataire y établisse sa résidence principale ou bien que ça soit la résidence temporaire d’un salarié saisonnier ; étudiant ou apprenti accepté aussi, même s’il garde son adresse officielle chez ses parents. Ca exclut par contre les touristes, les stagiaires, les gens en mission ou en formation…
- il faut que ça soit vraiment une partie de votre RP. Si l’étage loué est totalement indépendant (avec son propre accès), vous n’avez pas droit à cette exonération.

Il est probable que le LMNP au réel soit plus avantageux, surtout en tenant compte du fait que vous allez rapidement avoir deux appartements à louer dans la même maison. Le LMNP au réel n’économise pas que les meubles, car l’amortissement permet d’avoir quasiment zéro impôt pendant 10 à 15 ans, renseignez-vous mieux.

Je viens de répondre ce matin même à une problématique très similaire, merci d’en prendre connaissance et de lire le lien que j’y ai donné, toutes les infos dont vous avez besoin s’y trouvent : Amortissement en LMNP en louant une partie de sa résidence principale ?

OBonheur · #3

Merci Bernard2K,

Oui je confirme que la location répond aux différents critères requis pour louer un meublé dans la RP et être éxonéré d’impots.

J’ai connaissance que le LMNP permet l’amortissement. Dans mon projet les 3 appartements seront loués en LMNP le jour où je quitterai les lieux (disons en 2022).

Ma question concerne les 2 ou 3 prochaines années, tant que c’est ma RP.

Avec le statut LMNP dès la première location mon cash flow est réduit et j’attaque l’amortissement dès cette année :-(
L’avantage est que je peux passer en charge les meubles

Avec le statut "meublé dans résidence principale" mon cash flow est optimal (mais je ne peux pas passer les meubles en charges)

Ma question peut se résumer ainsi : pensez-vous qu’il faut choisir tout de suite le statut final (=lmnp) ou bien optimiser le cash flow pendant qq années (le temps que c’est ma RP) ?

Bernard2K · #4

Apparemment il vaut mieux profiter de l’exonération pour location de la RP, en respectant les critères. Zéro impôt (comme LMNP au réel) mais sans avoir à payer l’expert-comptable et sans attaquer l’amortissement.

En principe, quand vous mettrez en location LMNP au réel, vous devrez amortir sur la base de la valeur vénale, expertisée au moment du début de la mise en location (donc au moment où ça n’est plus votre RP). Du coup, vous ne pourrez pas amortir frais de notaire, achat des meubles, travaux, etc. mais vous amortirez la maison à la valeur de marché (y compris les meubles), ce qui est souvent avantageux (car souvent : valeur après rénovation > coût d’achat + travaux).

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