Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre)

Vous n’avez mis aucune charge : taxe foncière, frais de copro, impôts, coût du comptable pour faire du LMNP… Donc le loyer brut de 600, ce n’est absolument pas ce qui tombera dans votre poche. A partir de là, le calcul du cash-flow est faux
(Le premier truc qui m’a fait tiquer, c’est que généralement, pour avoir un cash-flow positif, il faut une rentabilité brute de 10%)

Il manque aussi comme informations le taux du crédit, celui de l’assurance et du coup les mensualités associées.

En rajoutant un comptable à 500€/an, on tombe déjà en négatif.
Sur les meublés, prendre aussi en compte un peu de vacances locatives (turn over étudiant généralement)
N’oubliez pas le budget pour les meubles également.

Je tombe sur les mêmes chiffres que vous en prenant 0 d’impôts. A voir combien d’années cette approximation tient en LMNP (et si elle est vraiment valable les premières années). Je ne suis pas assez renseigné pour vous le dire.

Hazdrubal a écrit :

En rajoutant un comptable à 500€/an, on tombe déjà en négatif.
Sur les meublés, prendre aussi en compte un peu de vacances locatives (turn over étudiant généralement)
N’oubliez pas le budget pour les meubles également.

Je tombe sur les mêmes chiffres que vous en prenant 0 d’impôts. A voir combien d’années cette approximation tient en LMNP (et si elle est vraiment valable les premières années). Je ne suis pas assez renseigné pour vous le dire.

En prenant un comptable à 500€ (qui n’est pas obligatoire), on arrive à un cash flow nul : 0 euros

Sachant que le loyer que j’ai mis est un peu pessimiste, vous pensez toujours que c’est un opération inutile/perdante ?

aymen1987 a écrit :

on arrive à un cash flow nul : 0 euros

Sachant que le loyer que j’ai mis est un peu pessimiste, vous pensez toujours que c’est un opération inutile/perdante ?

Il ne faut pas vous faire entourlouper par la rumeur disant qu’un investissement au cash-flow négatif ne serait pas un bon investissement. Et ce d’autant plus que le CF dépend davantage de la durée du prêt que de la qualité de l’investissement.

Vous avez un CF nul pour un rendement que certains qualifieraient de "bas" (pour du CF non-nul) uniquement parce que vous prenez un prêt sur 25 ans. Si vous achetiez le même bien avec un prêt sur 15 ans, votre CF serait très largement négatif.

Bref, ne vous concentrez pas excessivement sur le CF: c’est un point important mais il ne doit pas passer avant d’autres paramètres, comme la rentabilité brute.

Bons investissements !

Faith a écrit :

Bref, ne vous concentrez pas excessivement sur le CF: c’est un point important mais il ne doit pas passer avant d’autres paramètres, comme la rentabilité brute.

Vos interventions sont si pertinentes habituellement que je suis surpris de vous lire écrire cela !

Que signifie la rentabilité brut en dehors d’une donnée comptable abstraite dans votre tableur ? Rien. La seule donnée c’est ce qui restera ou partira de votre compte en banque à la fin du mois.

Chacun sait qu’un CF neutre en début d’exercice donnera un CF négatif assez rapidement. Les charges (impôts, entretient de la copro…) ont une fâcheuse tendance à augmenter plus vite que les loyers (de plus en plus réglementés). Il y a toujours des coûts à rajouter en cours de route…

Il faut juste le savoir, si vous êtes à l’aise avec un CF neutre ou négatif et que vous pensez ne pas pouvoir trouver mieux c’est à vous de voir.

Faith a écrit :

Il ne faut pas vous faire entourlouper par la rumeur disant qu’un investissement au cash-flow négatif ne serait pas un bon investissement. Et ce d’autant plus que le CF dépend davantage de la durée du prêt que de la qualité de l’investissement.

La rumeur ? Est-ce la durée du crédit qui fait un bon ou mauvais investissement ?

Non bien entendu, c’est l’investissement lui même qui est de bonne ou moins bonne qualité. Un emprunt court ou long est indépendamment possible sur toute qualité d’investissement.

Je vous concède qu’en Île de France il n’est sans doute pas simple de trouver de bons niveaux de rentabilité.

On est bien d’accord, les impôts en dehors des locaux, ne sont pas prêt d’arriver.

Je précise, car mon message précédent exprime finalement mal ma pensée, même brut le rendement est vraiment médiocre.

Le différentiel est tellement faible qu’il vaut mieux à mon opinion contracter un emprunt pour des SCPI sans s’embêter avec copro, locataire… ou en cash des SIIC font actuellement carrement mieux sans sortir de chez soi.