LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

GoodbyLenine · #1

vieausoleil a écrit :
Les charges SSI (40 à 44,2 % ; on choisira 43% ci dessous) prélevées lors d’une vente (sur la plus value) sont elles déductibles des futurs revenus BIC ?
Si oui, dans l’hypothèse où l’on isole les flux concernant le bien vendu (ce qui est impératif si l’on veut au final savoir la rentabilité totale de l’opération), il faut prendre en compte cette économie future de SSI et d’IR liée à cette charge déductible

Soit, en cas de bénéfice BIC futur (ce qui arrivera bien un jour si l’on a d’autres biens et lorsque l’on vendra tous ses biens), une économie future de 43% de ces taxes + taux marginal IR (30% choisi ici);
on peut donc considérer en réalité que le pourcentage des taxes SSI lors d’une vente ne seront que de (par exemple pour un taux marginal à 30%) : 43% x (1-43%-30%) = 0,1161%

Votre remarque est intéressante (et relativise un peu le coût de ces charges SSI), mais votre calcul me semble faux. En effet :
- vous n’économiserez en IR que 30% du montant des cotisations SSI,
- la cotisation CSG-CRDS (9.7%) s’applique à la somme BIC + cotisations obligatoires
- l’impact de la déductibilité l’année suivante des cotisations des BIC, aura en fait des conséquences toutes les années suivantes (positive ou négatives, de plsu en plus petites)
- (et le résultat de votre opération n’est pas des %).
Donc vous récupérerez potentiellement un jour (si vous avez assez de BIC à l’avenir) 30% des cotisations au niveau de l’IR, et 33.3% (43-9.7) des cotisations au niveau de cotisations futures. Et cette économie de cotisations vous fera ensuite perdre 30% de ces 33.3% en IR, et 33.3% de ces 33.3% en cotisations. Etcetera. Ceci donnerait (si on n’actualise pas les flux) alors : 43% x (1-30%-(33.3%*(1-30%-(33.3%*(1-30%-(33.3%*(1-30%-33.3%)) … )))) = 22.6% (Voir Note 2 ci-bas)

Cependant, votre "43%" me semble très surévalué. Si je me fie à Cotisations SSI , pour une somme élevée, le taux marginal des cotisations SSI est seulement de 19.9% (6.50% Maladie1, 0.60% retraite de base, 3.10% Allocations familiales, 9.7% CSG-CRDS).
Si je calcule le montant des cotisations avec un BIC de 200 000 € , je trouve environ 60 000€ de cotisations (CSG-CRDS de 9.7% incluses), soit 30%. (Avec un BIC > 200 000€ ça doit diminuer)

Et avec 30% au lieu de 43%, ceci donnerait alors : 30% x (1-30%-(20.3%*(1-30%-(20.3%*(1-30%-(20.3%*(1-30%-20.3%)) … )))) = 17.5%

Et si le TMI descend à 14% (quand on vend, il est plausible qu’on se retrouve à la retraite aussi, avec moins de revenus imposables), et avec toujours 30% de cotisations, ceci donnerait alors : 30% x (1-14%-(20.3%*(1-14%-(20.3%*(1-14%-(20.3%*(1-14%-20.3%)) … )))) = 21.5% (plus qu’avec TMI à 30%, c’est normal)

Au final, l’impact total des cotisations SSI sur PV semble proche de 20% (des amortissements déjà pratiqués), sachant que ça donne quelques droits à la retraite (1 année cotisée au plafond pour la retraite de base, et 720 points de retraite complémentaire soit 855€/an de pension au taux plein) qui valent en gros environ la moitié de ces 20%.

Note 1 : Il y a encore des approximations, et sans doute des erreurs, dans ces calculs, mais on cherche surtout à évaluer un ordre de grandeur.

Note 2 : En fait, j’ai calculé, année par année, l’impact sur l’IR et sur les cotisations, et pour 43% de cotisations SSI et 30% de TMI IR ça donne (après 5 ans l’impact devient négligeable) :
…………………….

Mots-clés : lmp, plus value court terme, ssi

sgnu · #2

Vous n’avez rien compris.
Vous feriez bien de consulter un avocat fiscaliste et d’apprendre le droit.
D’abord c’est la doctrine fiscale qui prime, soit le BOFIP, allez essayer de défendre votre cas aux impôts avec le CGI on va rigoler.
Le BOFIP est une déclinaison du CGI, bien plus précise et fait loi en priorité, de référence.
Ensuite vous ne choisissez plus d’être LMP ou LMNP, soit vous respectez les 2 conditions de recettes du LMP et vous êtes LMP, soit vous êtes LMNP, point barre. Libre ensuite à vous de faire évoluer vos recettes dans un sens ou l’autre.
"vous rattraper" ne veut rien dire, il y a la loi et il n’y a que ça qui compte, pas les superstitions ou circonvolutions.
Si on vous suit CGI et code de la sécurité sociale vont s’aligner rapidement et tous les LMP seront assujettis au SSI : une année si vous ne vérifiez pas les 2 conditions vous serez désassujettis, l’autre si vous les vérifiez vous serez réassujettis, etc c’est n’importe quoi et impossible en pratique.
Tout ceci provient de la débilité de la définition d’un LMP et d’un LMNP, on ne s’en sortira pas sans que le législateur ouvre les yeux une bonne fois pour toutes. Mais c’est mal parti …

Bernard2K · #3

Le message #35 de sgnu ci-dessus, outre son évident manque de courtoisie, accumule les aberrations juridiques.

Ce n’est pas parce que le bofip est la référence de l’administration fiscale qu’il "fait loi".

Je vais essayer d’expliquer un peu mieux le texte cité par MichMouch ci-dessus :

Il y a une hiérarchie des textes. La loi, c’est la loi, à savoir le CGI pour la fiscalité. C’est celle qui s’applique à tous, et c’est celle sur laquelle se basent les juges pour juger.

Le bofip n’est qu’un texte interne à l’administration. Il sert effectivement aux agents des Impôts à savoir ce qu’il faut faire, donc à "attaquer" les contribuables. Pour autant, l’administration ne peut pas proposer une sanction basée sur le bofip ; elle doit forcément citer la loi que le citoyen aurait enfreinte. Le bofip est un manuel, un aide-mémoire, mais il ne remplace certainement pas le CGI lorsqu’il s’agit de dire en quoi le contribuable aurait fauté.

Le bofip est opposable à l’administration, c’est à dire qu’en fait, sa seul utilisation juridique est dans le sens de protéger le contribuable :
- "vous voulez m’attaquer sur tel sujet ? Ah, vous ne pouvez pas, car le bofip dit que j’ai fait comme il faut". Effet d’opposabilité à l’administration.
- "vous voulez m’attaquer sur tel sujet parce que le bofip dit que je n’ai pas fait comme il faut ? Ah, ça ne suffit pas, il va falloir expliquer quel article de loi je n’ai pas respecté". Le bofip n’est pas la loi.

Un Etat devient oppresseur et arbitraire lorsque les règles de l’administration ont valeur de loi. C’est précisément parce qu’il y a une séparation des pouvoirs (législatif, juridique et exécutif) que les textes de l’administration ne font pas loi. C’est vous qui avez besoin de réviser les fondements du droit.

Sur ce point précis : si un contribuable applique la fiscalité LMNP car non inscrit RCS, alors même que les deux autres critères sont remplis, et que les Impôts voudraient le redresser en LMP, ou le SSI le faire cotiser, il n’aura qu’à dire : "j’applique la loi. Article 155 du CGI,il y a 3 conditions, je ne remplis pas les 3 conditions, donc je ne suis pas LMP." C’est inattaquable.

Si l’inspecteur des Impôts est assez stupide pour le poursuivre quand même, un avocat fiscaliste n’aura aucune difficulté à défendre son client, ça sera vraiment du gâteau.

Ca, c’est la situation actuelle.

Pour autant, j’attire l’attention sur le fait que la suppression de la condition du RCS dans l’article 155 semble désormais probable. Je n’ai pas de boule de cristal, mais après l’avis du conseil constitutionnel, après la révision du bofip, ça me semble (AMHA) l’étape suivante. Probablement d’ici la fin de l’année. Autant en 2018, ceux qui anticipaient ce changement allaient un peu vite en besogne, autant maintenant, ça se rapproche de façon de plus en plus précise !

Faut-il anticiper, et faire ce qu’il faut pour passer sous l’un des deux seuils ? Ou faut-il attendre que l’article 155 soit vraiment modifié, sur le mode "d’ici là, tout est possible, donc je ne fais pas de choix patrimoniaux irréversibles sur de simples suppositions de ce qui va peut-être arriver" ?

A chacun de voir.

MichMouch · #4

Ne vont elles pas contribuer, par la réintégration des amortissements, à générer un BIC exceptionnel ?

Si justement.

Une entreprise ne peut être à la fois taxée sur la plus value court terme (cas des LMP > 90 k€ de recettes) et sur ce BIC exceptionnel à l’IR ou IS n’est ce pas ? Sinon cela correspondrait à une double imposition des amortissements réintégrés.

Point 1 : La PVCT est le résultat BIC exceptionnel, donc pas de doublon.
Point 2 : Pas de notion de PV CT à l’IS (hormis certains cas qui ne s’appliquent pas ici)

Du coup, comment cela est-il traité en compta

Par le jeu des 675/775, la comptabilité fait ressortir le bénéfice exceptionnel lié à la cession qui est imposé normalement comme un résultat BIC à l’IR.

Juliend21 · #5

vieausoleil a écrit :
D’où tenez-vous cette information ? Apparemment le retour que vous mentionnez n’est-il pas simplement la confirmation pour les nouvelles P0i de personnes souhaitant être LMP qu’ils n’ont plus besoin d’être inscrits au RCS ? Et non pour ceux souhaitant être LMNP ?
Avez-vous une source fiable qui dirait " untel a voulu être LMNP en remplissant les deux conditions et on l’a forcé à être LMP " ?

Cela fait suite à plusieurs discussions avec d’autres investisseurs qui se sont renseignés auprès de leur SIE. Il ne s’agit aucunement des nouvelles p0i pour passer en LMP. Je n’ai pas de copie des emails mais c; c’est une réponse quasi unanime de plusieurs SIE différents (5 à minima), à l’exception d’un seul qui tient la position antérieure. Il rique donc d’y avoir quelques incohérences au sein de l’administration effectivement.

MichMouch a écrit :
Je suis désolé mais non, vous n’interprétez pas le texte la, vous extrapolez.
Les conditions pour la qualification de LMP sont toujours au nombre de 3 (Code général des impôts - Article 155 ).
Ce sont les conditions pour profiter du régime des plus value de cession qui sont au nombre de 2 (Code général des impôts - Article 151 septies ).

Le conseil constitutionnel a dit "c’est inconstitutionnel de devoir s’inscrire au RCS pour profiter du régime des plus value de cession".

Je suis bien d’accord avec vous sur la justification, ce qui n’empêche pas que cela a pour effet de rendre l’inscription au RCS pour bénéficier du régime LMP inconstitutionnelle et qu’avant cette décision, la nature de loueur en meublé professionnel ou non professionnel s’appréciait au regard de cette inscription et des conditions de revenus. La condition d’inscription étant déclaré inconstitutionnelle, quand bien même sur la base d’un article différent de l’article 155 du CGI, mon interprétation (et non pas une extrapolation) est qu’il sera bien difficile pour un contribuable de faire valoir l’application du système dont le fondement a été déclaré inconstitutionnel.

Bernard2k a écrit :
Quand on tombe sur une telle rédaction, on se dit : "pour connaître la définition du caractère professionnel de l’activité, où trouve-t-on cela ailleurs dans les textes actuellement en vigueur, et si possible dans le même code" ? Réponse : dans l’article 155, qui pose 3 conditions…

Dont une condition inconstitutionnelle: la condition d’inscription au RCS, peut importe que le fondement de la décision ait été basé sur le régime d’imposition des plus-value du LMP.

MichMouch a écrit :
Donc pour moi sans précision supplémentaire de l’administration je continue de penser que l’on choisit d’envoyer sa déclaration en tant que LMNP ou LMP

L’administration fiscale a déja donné sa précision supplémentaire avec la mise à jour du BOFIP, en se basant directement sur l’article 155. Pour elle seules les deux conditions sont nécessaires.

Et le gouvernement vient de préciser la même chose devant l’Assemblée Nationale "Ainsi, les loueurs en meublés dont les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et représentent une part prépondérante des revenus du foyer fiscal relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel.

Avant d’ajouet "La modification en ce sens du bulletin officiel des finances publiques est déjà intervenue et la modification de la rédaction du 2. du IV de l’article 155 du CGI interviendra ultérieurement".

On dirait bien que le puzzle de met en place progressivement

GoodbyLenine · #6

Lu sur Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (4/4) :

Alpins a écrit :
La réponse gouvernementale au député Saddier a été donnée: le passage au LMP va être obligatoire.

… ce qui devrait clore le débat "peut-on choisir de rester LMNP quand les recettes dépassent 23 000€ et dépassent les autres revenus pro ?".

MichMouch · #7

Une autre piste pourrait consister à faire faire de la location meublée à Mme, si cela est possible et si vous êtes en séparation de biens.

Attention les seuils s’entendent au niveau du foyer fiscal. Un couple marié sous le régime de séparation de bien est un seul foyer fiscal.

GoodbyLenine · #8

cobra a écrit :
…/…
Total = 91539€ soit 22.88%

De plus je comprends qu’on cotise pour la retraire même si je n’ai tout saisi ce passage :

" (1 année cotisée au plafond pour la retraite de base, et 720 points de retraite complémentaire soit 855€/an de pension au taux plein) qui valent en gros environ la moitié de ces 20%.

En fait, les 91 539€ de votre calcul sont surévalués (au delà de 4 Pass il y a 7% de moins, au delà de 5 Pass encore 6.5% de moins). Un calcul avec les réelles assiettes indique, pour un BIC de 400k€, des cotisations de 63k€ environ (Le montant précis va dépendre du reste de votre situation), dont 39k€ de CSG-CRDS.

Ces 63k€ seront une charge diminuant d’autant vos BIC (donc les cotisations SSI), et potentiellement votre revenu imposable, les années suivantes. Pour quelqu’un qui aurait alors un TMI IR de 30%, ça vaudrait 20 k€ pour l’impact sur l’IR, et sans doute environ 10k€ pour l’impact SSI.

Sur ces cotisations, il y aura 16k€ (7% * 38340€ + 8% * 164544€) qui permettront d’obtenir 896 points de retraite complémentaire, lesquels généreront une pension de 1078€/an à taux plein…. laquelle vaut environ 10 k€.

Vous aurez aussi validé 4 trimestres de la retraite de base, au plafond, ce qui peut avoir une valeur ou pas, selon que vous ayez d’autres revenus professionnels ou pas cette année, et que vous ayez besoin ou pas de ces trimestres le jour où vous liquiderez votre retraite. Ca vaudra, selon votre situation, entre 0 et plusieurs k€ (jusqu’à 10k€, voire plus).

Note: calculs "sous toutes réserves", car avec le SSI, on a souvent des surprises (et j’ai très rarement pu "prévoir" juste mles cotisations de l’année N+1…).

Zera · #9

Ribeiro a écrit :
1- Pour déterminer si l’on peut bénéficier de l’article 151 septies et donc de l’exonération d’une partie de la taxation lors d’une revente, une des conditions est d’avoir moins de 90k€ de recettes (taxes comprises).

Par exemple lors d’une vente à 200k€ en année N avec en plus des recettes de 50k€ sur d’autres biens en location, le montant total des recettes pour cette année N est-il bien de 250k€ ?

Il s’agit de 90k de Chiffre d’affaires (TTC), donc des loyers.
Il y a donc 50k de loyers (<90k) pour l’année N, il y a exonération de plus value (CT et LT) du bien si détention depuis 2 ans et LMP exercé depuis 5 ans.

Ribeiro a écrit :
Le capital restant du à la banque, dans le cas ou la vente se ferait 4/5 ans après l’achat est-il à prendre en compte dans le calcul des recettes ? Ou d’autres éléments ?

J’ai l’impression que vous confondez la fiscalité/comptabilité et tout ce qui est matière de cashflow/remboursement de capital.
Que vous ayez emprunté ou payer cash votre appartement, il n’y a pas de différence sur ce plan là. Le fait d’emprunter permet de payer et déduire des intérêts d’emprunt et d’assurance prêt au niveau comptable.
Le capital restant dû à la banque pourra néanmoins occasionner des indemnités de remboursement, qui devraient passer en charge.

Ribeiro a écrit :
2 - Il est indiqué une exonération partielle entre 90k€ et 126k€ mais que cela veut-il dire ?

Exonération totale jusqu’à 90k€ et partielle pour la tranche entre 90k€ et 126k€ ? Alors comment la calculer ?

De mémoire, je n’ai pas souvenir d’avoir vu un taux ou un seuil pour l’histoire de la tranche entre 90k et 126k, il est toujours mentionné "exonération partielle" mais sans précision supplémentaire.

Jym35 · #10

Bonjour,

L’exonération article 151septiès du CGI est effectivement partielle entre 90 et 126 K€ de recettes (CA). Elle se détermine comme suit :

% d’exonération de la PV (court terme et long terme) = (Total recettes moins 90 K€) / (126 moins 90 K€)

Exemple, si vos recettes sont égales à 100 K€, l’exonération de la PV s’élève à =
(100 - 90) / (126-36) = 27,78% de la PV.

sgnu · #11

Je vous suggère de le consulter, son tarif de consultation est de 250€ (1 heure maximum)

perecastor · #12

TortueGenial a écrit :
en jouant sur les loyers en passant certains appartements meublés en vide pour que les revenus du foyer soient supérieurs aux revenus locatifs.

Cette option n’est pas tout à fait optimale car il y aura plus-value et taxation lors des passages de meublé à nu. Voir aussi si cela n’impacterait pas votre prix de revente au passage, car vos acquéreurs potentiels sont peut-être aussi intéressés par le statut meublé.

Paul Duvaux a écrit :
Il y a plusieurs cas où l’imposition de la plus-value latente devient taxable. La vente de l’immeuble est le cas le plus évident. Il en va de même d’un retrait d’actif, c’est-à-dire le fait de retirer un immeuble de l’activité de location meublée.

Les LMP et les exonérations de plus-value

Cela peut toutefois permettre de repasser LMNP l’année de la revente, et donc ne pas avoir à payer de PV court terme sur la totalité de la cession.

TortueGenial · #13

bonsoir,

Alpins a écrit :
Petite question à mon tour: on a été LMNP plusieurs années (mettons de 2009 à 2019), on est passé LMP en 2020 et on est resté LMP en 2021. On vend un bien en 2021. Les amortissements effectués de 2009 à 2019 sous le régime LMNP sont-ils intégrés à la plus-value court-terme en 2021? (Et donc redevables de cotisations SSI)?

J’avais trouvé un article à ce sujet qui dit qu’il faut intégrer les amortissements depuis le début d’activité, donc ceux de la période LMNP précédente. Voir ici: Loueurs en meublé : Les conséquences insoupçonnées de la décision du Conseil constitutionnel…

Je n’arrive plus à télécharger le doc ci dessus, mais je l’avais imprimé et voici son contenu, pour la partie qui nous intéresse:

Nora Faugère, Fidroit 2018 a écrit :
Ensuite, le régime des plus-values professionnelles aura vocation à s’appliquer à la plus value constatée depuis la date d’inscription à l’actif de l’immeuble, c’est à dire rétroactivement depuis le point de départ de l’activité de location meublée (nonobstant le fait que le loueur relevait jusqu’ici du statut non professionnel)

BOI-BIC-CHAMP-40-20 460

GoodbyLenine · #14

Il me semble qu’il n’y a qu’une seule et unique "activité principale".
Ne faites pas confiance à tout ce que vous entendez sur YouTube.

Eddy1 · #15

Si je puis éclairer votre lanterne:

Le cas des biens migrants ne s’applique que lorsqu’il y a retrait d’actif. C’est à dire si vous sortez un bien de votre activité meublée pour le louer en nu ou pour votre usage personnel.
La migration d’actif (=un bien) c’est entrée ou sortie d’actif. Pas passage d’un statut à l’autre. Il ne faut pas confondre statut, et usage du bien.
Les notaires et comptables qui vous disent autre chose se trompent.

Par contre, si vous avez été lmnp, lmp, puis lmnp et etc autant de fois que vous voulez, le bofip est clair, c’est le statut de l’année de revente qui compte. Les impôts ne sont pas fous, même s’ils aiment faire compliqué, ils savent bien que nombre de bailleurs sur 10 ou 20 ans peuvent passer x fois d’un statut à l’autre. Donc ils ont fait simple.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal | bofip.impots.gouv.fr
V. 460.

Ensuite, quand aux moyens de repasser lmnp l’année de revente.
Oui, techniquement, ne pas relouer une partie suffisante de ses biens sans les sortir de l’activité pour autant permet de faire diminuer les recettes. Mais réfléchissez au coût lié à l’absence de loyers.

Le meilleur moyen si on peut: travailler plus pour gagner plus et donc repasser ses revenus > loyers (pour gagner plus mais surtout gagner plus en payant moins de plus value du coup)

Le moyen intermédiaire: vendre une partie en lmp, qui vous fait repasser en lmnp, puis revendre la ou les années suivantes. Moins douloureux.

Autre moyen: En partant du principe que vous bénéficiez du 151 septies (CA <90K et activité exercée depuis > 5 ans). Il ne reste plus que la pv ct qui est taxable. Mais il faut rappeler qu’elle est simplement réintégrée dans votre bilan comme n’importe quel revenu d’activité (loyers, primes d’assurances etc).
Et donc que si l’année de revente, vous faîtes de grosses acquisitions, avec frais de notaire et frais d’agence qui sont des charges déductibles, alors vous pouvez peut être effacer le bénéfice induit par la réintégration de ces pv ct. Rappelons aussi que ces pv ct sont étalables sur 3 ans.

Contre mesure: vous acceptez votre sort de pauvre lmp, et une fois >5 ans, vous pouvez techniquement acheter un bien puis le revendre sans aucune pv, pas de pv lt, mais pas de pv ct puisque si vous revendez immédiatement vous n’aurez pas consommé d’amortissement. Evidemment vous seriez immédiatement requalifié en marchand, mais sur un très gros parc locatif, si vous louez un bien 3 ou 4 ans, que vous consommez ainsi peu d’amortissements, et que vous le revendez, que c’est extrêmement peu fréquent, ça peut passer, tout dépend de plein de paramètres. Après il ne faut pas jouer avec le feu. Je dis juste que techniquement ça exonèrerait de pv totale.

Si vous pensez à d’autres choses, je suis preneur. Personnellement, je suis ultra dégouté d’avoir préparé un business plan il y a des années, et de me retrouver lmp forcé. Si je revends, j’entends bien tout faire dans la limite des textes pour que ce soit en lmnp.

Ensuite, vous le savez tous maintenant, avec le PLF 2021, les lmp non inscrits au rcs vont être assujettis ssi. Ca pendait au nez. Mais, hormis le forfait fixe de 1145€, si vous ne faites pas de bénéfice, ce qui est quand même le cas de la majorité des loueurs en meublé, vous ne payerez rien. Le seul vrai problème en lmp, c’est la revente.

cryl · #16

C’est exact. Pas nécessairement en début d’année, mais de sorte que le CA annuel reste en dessous du ou des seuils pro.
J’ai préparé un planning annuel par lot, avec CA prévisionnel selon date de départ escomptée (étudiants, stagiaires, saisonniers…) et en tenant compte d’une marge d’erreur. Car on n’a pas vraiment le droit de se louper, le risque financier est très important !
Je précise que j’ai consulté plusieurs avocats fiscalistes afin de valider ces hypothèses de droit fiscal (et social) pour basculer en toute légitimité et sérénité sur du foncier.

GoodbyLenine · #17

Pour information, si vous analysez le barème SSI (ici), vous constaterez que le taux marginal (pour les BIC au dessus de 5 PASS, soit 205 680€) y est de 19.90% (6.5% Maladie1 + 0.60% Retraite de base + 3.10% Alloc Familiales + 9.70 CSG-CRDS) … et pas de 40%.

Ces 19.90% sont assez proche des 17.2% de prélèvements sociaux qu’une personne physique acquitte sur quasiment tous ses revenus (et qu’un loueur meublé aura économisé sur les loyers encaissés les années où les amortissements auront beaucoup diminué le BIC). Encore plus lorsqu’on considère que ce sera une charge déductible (sur l’assiette des BIC de l’année où on les payera).

Sur cette tranche, pas de
cotisation Maladie2 à 0.85% (indemnités journalières) (qui ne s’applique que jusqu’à 5 PASS)
cotisation de retraite de base à 17.75% (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)
cotisation de retraite complémentaire à 7% ou 8% (qui ne s"applique que jusqu’à 4 PASS)
cotisation invalidité décès à 1.3% (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)
cotisation CFP (formation pro) à 0.25% (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)

Entre 1 et 4 PASS, c’est principalement la cotisation d’assurance complémentaire (à 8%) qui alourdit la note…. mais qui permet aussi d’acquérir des points de retraite complémentaire (donc ce n’est pas à fonds perdu, et ça doit générer un rendement pas bien éloigné d’un investissement sur un PER).

Donc, je ne suis pas persuadé que cette inclusion des PV CT à l’assiette de cotisation SSI justifie toutes les acrobaties qu’on peut lire sur ce fil de discussion.

perecastor · #18

@Zandu : vous trouverez la réponse à la plupart de vos questions via ce lien à jour et bien documenté :

Cumul d’une activité indépendante avec un emploi salarié | Bpifrance Création

D’un point de vue de la retraite, le LMP qui cotise à fonds perdus au SSI est celui qui est en résultat nul ou négatif, est donc tenu de payer la cotisation minimale, mais pour lequel les 3 trimestres acquis ne lui sont pas utiles car il validait de toute manière ses 4 trimestres via d’autres sources de revenus

En revanche si l’activité LMP est en bénéfice, je comprends que les cotisations versées ouvrent des droits supplémentaires à la retraite à deux titres :

- amélioration potentielle de la retraite de base, si impact sur le calcul des 25 meilleures années
- acquisition de points auprès du SSI

Depuis le 1er juillet 2017 est mise en place la liquidation unique des retraites de base (LURA).
La pension unique des assurés nés à partir de 1953 qui ont cotisé successivement, alternativement, ou simultanément au régime général, à la Sécurité sociale pour les indépendants ou au régime agricole est calculée comme si l’assuré avait relevé d’un seul régime de retraite. Sont donc pris en compte l’ensemble des revenus ayant donné lieu à cotisations au sein des 3 régimes et l’ensemble des trimestres validés dans chacun de ces régimes (toujours avec un maximum de 4 par an).
Le salaire annuel moyen qui sert au calcul est basé sur les 25 meilleures années, tous régimes confondus.

La retraite complémentaire
Les pensions de retraites complémentaires sont calculées sur la base des points acquis auprès de chaque régime.

vieausoleil · #19

Alpins : je disais que je connaissais bien les règles (pas que j’avais moi même - heureusement - était requalifié)

2 caractères doivent être démontrés par l’administration : habitude et intention spéculative dès le départ.
Quelqu’un qui revend plusieurs biens dans un délai court répondra au premier critère.
L’intention spéculative sera recherchée s’il y a une plus value non négligeable (sinon aucun intérêt) ; à partir du moment où il y a une plus value suite à une division, ou bien suite à des travaux faits peu après l’achat et que la vente est assez proche de l’achat (sous réserve qu’il y ait déjà eu une première vente dans l’année ou les deux années précédentes), le risque est important si le fonctionnaire en charge de votre dossier est attentif au moment de le lire.
Je disais juste que je ne prendrai jamais un tel risque….

vieausoleil · #20

La première année N (année de la vente en LMP avec SSI), le SSI ne peut pas être déductible car il ne sera en fait calculé et payé que l’année N+1
Donc il faut reprendre vos calculs. Pour la démonstration je vais partir d’un résultat à 50000€ en N, année de la vente qui génère 20000€ de bénéfice exceptionnel, et 30000€ les années sans vente :

-Méthode 1 utilisée :
SSI l’année N (mais calculé par l’URSAFF et payé en N+1) : 0,45*50000=22 500 € dont 9000€ liés au bénéfice exceptionnel
pas d’IR sur la vente en LMP si vous êtes < 90 k€ de recettes car exonération fiscale des plus values : dont 0€ liés à la vente
coût fiscal et social liés à la vente : 9000€
% de SSI du résultat taxable lié à la vente : 9000/20000 = 45%
Il n’y a pas d’autres paiements de SSI les années suivantes sur la vente (on ne paie qu’une seule fois sur une seule vente) ; vous n’aurez du SSI que sur votre revenu d’activité, donc ici 30000€
(ici vous avez pris l’hypothèse d’en avoir en N+1 ce qui ne sera peut-être pas le cas ; mais il y aura bien un jour où vous en aurez, soit par votre activité, soit lors d’une nouvelle vente avec réintégration des amortissements passés), donc :

SSI l’année N+1 dans votre exemple : 0,45*(30000-18000)= 5400 € ; vous économisez donc 0,45*9000= 4050 € de SSI d’activité en raison de la vente en N
IR = (30000-9000)*30% = 6300 € ; vous économisez en IR 9000 * 0,3 = 2700 € d’IR liés à la vente
vous avez économisé en N+1 à cause de la vente en N : 4050 + 2700 = 6750 €
Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à 9000 - 6750 = 2250/20000 = 11,25%

SSI l’année N+2 : 0,45*(30000-5400)= 11070 € ; vous perdez 4050€ de déduction de SSI lié à la vente en N, donc 1822 €
IR à payer : (30000-5400)*0,3=7380 € ; vous perdez 4050 € de déduction de SSI lié à la vente en N, donc 1215 €
Au total en N+2 vous "perdez" 1215 + 1822 = 3037 €
Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à 9000 - 6750 +3037 = 5287/20000 = 26%

SSI l’année N+3 : 0,45*(20000-8595)=5132 € ; vous avez payé en N+2 1822 € de SSI en plus lié à la vente en N, donc vous gagnez en N+3 : 820 €
IR à payer  vous gagnez 1822 € de déduction de SSI lié à la vente en N, donc 547 €
Au total en N+3 vous "gagnez" = 547+820 = 1367 €
Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à 9000 - 6750 +3037-1367 = 3920/20000 = 20%

N+4 : vous avez payé en N+3 820 € de SSI en plus lié à la vente en N, donc vous perdez en N+3 : 369 €
IR à payer  vous perdez 820 € de déduction de SSI lié à la vente en N, donc 246 €
Au total en N+3 vous "perdez" =615 €
Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à 9000 - 6750 +3037-1367 = 4535/20000 = 23%

etc….

Donc, pour faire plus simple, il faut isoler les flux liés uniquement à la vente PV € en N et au résultat d’activité hors vente, appelé RA ici

PV * 45% de SSI payés en N+1
Ces PV * 45% déductibles du résultat N+1 vont générer une économie de SSI d’activité de (PV*45%)*(45%) = PV * 20,25% et d’IR en N+1 de PV * 45% * 30% = 13,5%
Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à (PV * 45% - PV*45% *45%-PV*45%*30%)/PV = 45% (1- 45%- 30%) = 11,25%

en N+2 une perte de SSI de (PV*45%)*(45%) *45% = PV * 9,1% et d’IR de PV * 45% * 45% *30% = 6,1%
Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à (PV* 45% - PV *45%*45% -PV *45% *30% + PV*45% *45% *45% + PV *45% * 45% *30% )/PV =

PV*45% (1 -45%-30% + 45% * 45% + 45% *30%) /PV=
45% (1-75% + 45% puissance 2 + 30% * 45% puissance 1) = 45% (25% + 45% puissance 2 + 30% * 45% puissance 1 = 45% ( 25% + 45% puissance 1 (30% +45%) = 45%(25%+45% * 75% ) [b26 %][/b

n+3 un gain de SSI de (PV*45%)*(45%) *45%*45% = PV * 9,1% et d’IR de PV * 45% * 45% *45% *30% = 6,1%
[b]Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à PV*45% (1 -45%-30% + 45% * 45% + 45% *30% - 45%*45%*45% - 45%*45%*30%) /PV= 45% (25% + 45% puissance 1 * 75% - 45% puissance 2 ( 45%+30%)) = 45%(25% + 45% puissance 1 * 75% - 45% puissance 2 * 75% ) = 45% ( 25% + 75% (45% puissance 1 - 45% puissance 2)) = 45% ( 25%+75% *45% (1-45%)) =
20%

n+ 4 une perte de SSI de (PV*45%)*(45%) *45%*45% et d’IR de PV * 45% * 45% *45% *30%

Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à PV*45% (1 -45%-30% + 45% * 45% + 45% *30% - 45%*45%*45% - 45%*45%*30% + 45% *45% *45% *45% + 45% *45% * 45% *30%) /PV= 45% (25% + 75 *(45% puissance 1 -45% puissance 2 +45% puissance 3) =
23%

On voit qu’en N+ x le taux réel de SSI lié à la vente en N sera "ramené" de 45% à

45% (25% + 75% *( 45% puissance 1 - 45% puissance 2 + 45% puissance 3 -45% puissance 4 +45% puissance 5 - ……. -45% puissance 8)

pour 10 ans cela fait 22% OUFFFF

Il doit y avoir moyen d’utiliser une série mathématique ou d’autres regroupements ou un tableau excell ; mais d’une part on tombe à peu près sur le résultat de GBL qui, à juste titre, avait évoqué des taux de cotisations un peu inférieures ; d’autre part on voit bien que ça converge autour de 21% (j’étais en effet allé un peu trop vite dans ma première intervention sur ce sujet) ; et enfin je n’ai pas envie de continuer…

Avec les bons taux de cotisations on sera donc réellement en fin d’opération en dessous de 20% (et non pas 45%)

Darwin · #21

Bonjour perecastor,

La fiscalité du LMP est un sujet que j’ai énormément creusé (et que je creuse encore !) et c’est vrai qu’elle est tout sauf simple !
Ce que je peux vous dire, étant donné que je suis dans une situation assez proche de la votre, dans le sens ou je suis actuellement LMNP ("protégé" par un bon salaire, mais quand je me mettrai à mi-temps je passerai LMP) mais plus pour très longtemps :

2) Si j’acquière un nouvel immeuble via une société à l’IS (SCI ou SARL), tant que je me verse aucune rémunération ni dividende, suis-je quand même tenu d’ajouter le CA issu des biens détenus par la société pour apprécier le seuil des 90k€ ?

=>Aucun soucis. Si vous achetez au travers une société à l’IS, vous êtes dans une autre "enveloppe fiscale". Donc ce qui se passe dans la société reste dans la société et n’impacte pas le seuil des 90k€.

=>C’est d’ailleurs ma stratégie pour, entre autre, rester LMNP (mais pas que !) : J’ai acheté mes 7 premiers biens en nom propre et je les exploite en meublé à l’année et je continue désormais à investir au travers différentes SCI à l’IS.

3) Plus spécifiquement, est-ce uniquement le CA issu des locations longue durée qui est à prendre en compte dans l’appréciation du seuil de 90k€ ? ou bien également celui issu des locations courte durée ?

=>Hélas non les revenus de la LCD sont à prendre en compte dans le seuil de 90k€.

En espérant avoir pu un peu vous aider !

GoodbyLenine · #22

perecastor a écrit :
1) Y’a-t-il eu une clarification ou jurisprudence sur la date d’effet de la suppression de condition d’affiliation au RCS ? En gros, suis-je passé LMP au 1er janvier 2019 ou 2020 ?

2) Si j’acquière un nouvel immeuble via une société à l’IS (SCI ou SARL), tant que je me verse aucune rémunération ni dividende, suis-je quand même tenu d’ajouter le CA issu des biens détenus par la société pour apprécier le seuil des 90k€ ?

3) Plus spécifiquement, est-ce uniquement le CA issu des locations longue durée qui est à prendre en compte dans l’appréciation du seuil de 90k€ ? ou bien également celui issu des locations courte durée ?

1/ non, et je dirais début 2019, sans en être certain.
2/ non, la sci is est une personne morale fiscalement distincte de vous.
3/ c’est la somme qu’il faut prendre en compte. Et si les recettes (moyennes, des 2 derniers exercices clos) dépassent de peu 90ke, il y a un lissage et une exonération partielle. (cf articles 151 septies du CGI : Article 151 septies - Code général des impôts - Légifrance)

GoodbyLenine · #23

Oui : concernant la question 2 posée par Perecastor, cela change si l’immeuble est acheté via une SARL de famille à l’IR. En effet, si on détient 84% (par exemple) de la société transparente à l’IR , tout se passe fiscalement comme si on détenait 84% de tout ce que détient la société (c’est le principe de la "transparence fiscale"), et donc les seuils seront sans doute dépassés : on prend les recettes des biens détenus en propre, et (dans cet exemple) 84% des recettes des biens détenus par la société transparente fiscalement.

GoodbyLenine · #24

@interstellar : je vous suggère de vous rapprocher de votre expert-comptable, pour l’ensemble de vos questions, et pour toutes les autres que ses premières réponses pourraient susciter. SI vous n’en avez-pas, je vous recommande d’en prendre un, car si vous faites la comptabilité tout seul, vous augmentez vos chances que le fisc vienne vous questionner, et aussi les chances de répondre à côté de la plaque, avec potentiellement des conséquences coutant bien plus que les économies que vous croyez faire.

@Loiseaud : pouvez-vous citer ce qui ne vous semble pas clair, parce qu’il me semble que c’est limpide (et d’ailleurs ça ne s’applique pas qu’aux LMP, mais à pas mal d’activités avec des recettes sous le seuil)
(j’ai mis en gras quelques éléments pour clarifier encore plus…) :

Article 151 septies du BOFIP a écrit :
IV. – Le montant des recettes annuelles s’entend de la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, réalisées au titre des exercices clos, ramenés le cas échéant à douze mois, au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation des plus-values.

Pour les entreprises dont les recettes correspondent à des sommes encaissées, le montant des recettes annuelles s’entend de la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, au cours des deux années civiles qui précèdent l’année de réalisation des plus-values.

Lorsque le contribuable exerce plusieurs activités, il est tenu compte du montant total des recettes réalisées dans l’ensemble de ces activités.

Il est également tenu compte des recettes réalisées par les sociétés mentionnées aux articles 8 et 8 ter et les groupements non soumis à l’impôt sur les sociétés dont il est associé ou membre, à proportion de ses droits dans les bénéfices de ces sociétés et groupements.

Pour l’application des troisième et quatrième alinéas, la globalisation des recettes est effectuée par catégorie de revenus.

Lorsque les plus-values sont réalisées par une société ou un groupement mentionnés au quatrième alinéa, le montant des recettes annuelles s’apprécie au niveau de la société ou du groupement.

GoodbyLenine · #25

Je crois que pasqua n’a pas bien compris l’objet de cette discussion. Je m’explique :

L’exonération est totale sur l’impôt: ça on le savait déjà (depuis le début de cette discussion).

Par contre, le Code Général des Impôts, et son article 151 septies par exemple, ne concerne pas l’assiette des cotisations sociale, et toute cette discussion concerne le fait que la plus-value CT semble la plupart du temps rentrer dans cette assiette. Donc qu’il y a des cotisations sociales à payer sur cette PV court terme. Et les cotisations, ça peut représenter dans les 30% (il n’y a pas un % fixe, car chaque cotisation a ses minima et maxima d’assiette) de la somme en question….

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1 #1 24/05/2019 19h28

vieausoleil a écrit :

[+2 / -1] #2 28/05/2019 22h50

1 #3 29/05/2019 11h30

1 #4 17/06/2019 17h08

1 #5 18/06/2019 23h09

vieausoleil a écrit :

MichMouch a écrit :

Bernard2k a écrit :

MichMouch a écrit :

1 #6 19/06/2019 01h01

Alpins a écrit :

1 #7 08/01/2020 17h19

1 #8 25/04/2020 19h41

cobra a écrit :

1 #9 17/10/2020 14h44

Ribeiro a écrit :

Ribeiro a écrit :

Ribeiro a écrit :

1 #10 17/10/2020 15h06

1 #11 25/10/2020 21h17

1 #12 18/11/2020 09h12

TortueGenial a écrit :

Paul Duvaux a écrit :

1 #13 21/11/2020 20h55

Alpins a écrit :

Nora Faugère, Fidroit 2018 a écrit :

1 #14 30/11/2020 14h20

2 2 #15 15/01/2021 18h03

1 #16 26/01/2021 18h00

1 #17 29/01/2021 13h09

1 #18 09/02/2021 18h28

1 #19 08/03/2021 20h19

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1 #21 04/04/2022 17h31

1 #22 04/04/2022 18h50

perecastor a écrit :

1 #23 12/04/2022 01h18

1 #24 14/08/2022 17h09

Article 151 septies du BOFIP a écrit :

1 #25 09/03/2024 15h20

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