LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

Eddy1 : vos stratégies 1 et 2 présentent je pense un problème : arrêter la location de plusieurs biens pour les vendre dans l’année (voir en racheter d’autres la même année) risque d’être considéré par le fisc d’une part comme un arrêt de l’activité de ces différents biens (et donc sortie du bilan et imposition des PV en LMP à la date de sortie) et d’autre part comme l’unique recherche d’une baisse fiscale et non une stratégie patrimoniale. A vérifier

C’était le sens de mes propos : soyez bien clair par rapport à votre motivation pour vente (et gardez les preuves de vos besoins financiers ou personnels à l’époque où vous vendrez) ; comme vous parliez d’une stratégie avec rachat immédiat, là je dis danger ; en aucun cas vous ne pourrez dire que c’était de la gestion de patrimoine ; mais à votre place je vérifierais avec mon notaire (ou mieux un avocat fiscaliste)

Et non on ne peut pas tout faire sur le principe de l’optimisation fiscale
Regardez l’article L64A sur l’abus de droit : L?abus de droit fiscal, ou comment détruire la sécurité juridique en voulant l?améliorer. Par Laurent Simonnet, Ingénieur patrimonial.

Quand à la requalification en marchand de biens pourquoi êtes vous certain qu’elle ne serait pas possible(en général, à ma connaissance, le risque apparait au bout de 2 ventes dans un délai de douze mois ; sauf à avoir un motif très valable : retraite, gros pb finaciers,…etc

Le but n’est pas d’être d’accord ou pas avec moi , mais bien de s’assurer du risque légal ; vous êtes libre de gérer votre patrimoine ; mais pas de le faire principalement pour une raison fiscale (je ne pense pas que le législateur ait voulu et imaginé votre "montage")
Après faites ce que vous voulez …. et faites nous un retour quand vous passerez à l’action

Je connais bien les règles pour être requalifié marchand de biens ; et personnellement je ne prendrai pas le risque de revendre une grosse partie de mon patrimoine d’un coup ; si, comme certaines de vos connaissances l’ont vécu, ça se passe bien et que le fisc n’intente rien (pas forcément parce qu’ils n’étaient pas attaquables mais peut-être parce qu’ils ont eu de la chance - les "gendarmes" du fisc n’étant pas sur tous les fronts en même temps) tant mieux. Mais l’enjeu financier est trop gros (et la tranquillité d’esprit trop importante) pour que je "joue" à prendre ce genre de risque (que ce soit celui d’être requalifié en marchand de biens ou celui d’abus de droit). Une procédure avec le fisc (même si vous avez de fortes chances de gagner) n’est , à mon avis, pas un risque à prendre si l’on veut vivre heureux.
Ce n’est que ma position personnelle bien sûr ; chacun prend les risques qu’il a envie de prendre

Alpins : je disais que je connaissais bien les règles (pas que j’avais moi même - heureusement - était requalifié)

2 caractères doivent être démontrés par l’administration : habitude et intention spéculative dès le départ.
Quelqu’un qui revend plusieurs biens dans un délai court répondra au premier critère.
L’intention spéculative sera recherchée s’il y a une plus value non négligeable (sinon aucun intérêt) ; à partir du moment où il y a une plus value suite à une division, ou bien suite à des travaux faits peu après l’achat et que la vente est assez proche de l’achat (sous réserve qu’il y ait déjà eu une première vente dans l’année ou les deux années précédentes), le risque est important si le fonctionnaire en charge de votre dossier est attentif au moment de le lire.
Je disais juste que je ne prendrai jamais un tel risque….

Bonjour,

Je souhaitais connaître l’avis du forum sur la problématique suivante :

Ayant pour projet de faire l’acquisition de studios pour de la location meublée, il y aurait de très fortes chance que je sois au statut du LMP.

Cependant, si l’année de la vente on est repassé à de la location vide depuis 3 ans, est-on toujours soumis à la plus value court terme sur les amortissements réalisés pendant la période de location en meublée ?

Par ailleurs est ce que cette plus value s’applique aussi sur les travaux passés en amortissements ?

Merci

bonjour à tous,
J’aurai une question par rapport à l’assujettissement au SSI. J’ai vu qu’à partir de 2021 les LMP sont assujettis au SSI, la déclaration étant à faire soi même, et qu’on y restait les années suivantes quand bien même on repasserait LMNP :-(
J’étais LMP en 2020 et vais faire le nécessaire pour repasser non professionnel cette année (en ne louant pas cet été et en augmentant mes revenus et en passant en location nue certains appartements).
Ma question est de savoir comment s’apprécie le fait que l’on doive s’inscrire ou non a l’urssaf ? est sur la base de son statut en 2020, ou de son statut de 2021?

Et autre question, une fois assujetti au SSI, comme une fois qu’on y est on y reste, si on fait une vente au statut LMNP, ne risque t’on pas d’avoir une part de SSI à payer sur la plus value ?
merci!

Dernière modification par TortueGenial (09/05/2021 12h08)

Bonjour à tous,

Je viens de lire l’intégralité de ce fil de discussion et je tiens à remercier l’ensemble des intervenants, et plus particulièrement GoodbyLenine et vieausoleil pour la qualité de leurs interventions.

Je creuse depuis des mois et des mois le calcul du SSI et j’essaye de modéliser ça au mieux, à mon humble niveau, sous excel.
J’ai lu attentivement l’explication de GoodbyLenine ici :
https://www.investisseurs-heureux.fr/p361878#p361878

Et même si je la comprends dans les grandes lignes, je ne la comprends pas malheureusement pas dans les détails.
Je vous explique donc les 3 méthodes que j’ai utilisé successivement pour essayer d’estimer au mieux ce SSI (auquel je vais bientôt être soumis) afin que vous puissiez me dire ce que vous en pensez.

Dans mes exemples je vais partir d’un résultat taxable de 20 000€ et d’un montant global du SSI de 45%.
Ainsi que d’une TMI de 30%

-Méthode 1 utilisée :
SSI l’année N : 0,45*20000=9000 €
IR à payer : (20000-9000)*0,3=3300,0 €
Coût fiscal et social l’année N : 9000+3300=12300 €
% de SSI du résultat taxable : 9000/20000=45 %

SSI  l’année N+1 : 0,45*(20000-9000)=4950 €
IR à payer : (20000-4950)*0,3=4515€
Coût fiscal et social l’année N : 4950+4515=9465 €
% de SSI du résultat taxable : 4515/20000=22,6 %

SSI l’année N+2 : 0,45*(20000-4950)=6772,5 €
IR à payer : (20000-6772)*0,3=3968,4 €
Coût fiscal et social l’année N : 6772+3968=10740 €
% de SSI du résultat taxable : 6772/20000=33,9 %

SSI l’année N+3 : 0,45*(20000-6772)=5952,6 €
IR à payer : (20000-5952)*0,3=4214,4 €
Coût fiscal et social l’année N : 5952+4214=10166  €
% de SSI du résultat taxable : 5952/20000=29,8 %

SSI l’année N+4 : 0,45*(20000-5952)=6321,6 €
IR à payer : (20000-6321)*0,3=4103,7 €
Coût fiscal et social l’année N : 6321+4103=10424 €
% de SSI du résultat taxable : 6321/20000=0,3161 %

=>On voit que au bout de quelques années le taux est d’environ 31% avec une TMI de 30%

-Méthode 2 utilisée : Calcul par itération
=>Celle présentée sur cette page : https://www.jedeclaremonmeuble.com/loue … lus-value/

SSI  l’année N+1 : 20000/1,45*0,45=6206,8966
IR à payer : (20000-6206)*0,3=4138,2 €
Coût fiscal et social l’année N : 6206+4138=10344 €
% de SSI du résultat taxable : 31%

SSI  l’année N+2 : 20000/1,45*0,45=6206,8966
IR à payer : (20000-6206)*0,3=4138,2 €
Coût fiscal et social l’année N : 6206+4138=10344 €
% de SSI du résultat taxable : 31%

SSI  l’année N+3 : 20000/1,45*0,45=6206,8966
IR à payer : (20000-6206)*0,3=4138,2 €
Coût fiscal et social l’année N : 6206+4138=10344 €
% de SSI du résultat taxable : 31%

=>On obtient globalement les mêmes résultats car on est en TMI 30 mais en TMI 11% cela diffère de beaucoup…

-Méthode 3 utilisée : Calcul par itération avec déduction du SSI les années suivantes.
=>Celle présentée sur cette page : https://www.jedeclaremonmeuble.com/loue … lus-value/

SSI  l’année N+1 : 20000/1,45*0,45=6206,8966
IR à payer : (20000-6206)*0,3=4138,2 €
Coût fiscal et social l’année N : 6206+4138=10344 €
% de SSI du résultat taxable : 6206/20000=31%

SSI  l’année N+2 : (20000-6206)/1,45*0,45=4280,8966
IR à payer : (20000-4280)*0,3=4716,0 €
Coût fiscal et social l’année N : 4280+4716=8996 €
% de SSI du résultat taxable : 4280/20000=21,4%

SSI  l’année N+3 : (20000-4280)/1,45*0,45=4878,6207
IR à payer : (20000-4878)*0,3=4536,6  €
Coût fiscal et social l’année N : 4878+4536=9414 €
% de SSI du résultat taxable : 4878/20000=24,39 %

SSI  l’année N+4 : (20000-4878)/1,45*0,45=4693,0345
IR à payer : (20000-4693)*0,3=4592,1 €
Coût fiscal et social l’année N : 4693+4592=9285 €
% de SSI du résultat taxable : 4693/20000=23,47 %

=>On arrive à un taux d’environ 24%

Même si je sais bien que toutes ces méthodes sont approximatives, pourriez-vous me dire laquelle vous parait être la plus rigoureuse et la plus proche de la réalité ?

Merci par avance pour vos retours.

PS : Pour ceux que ça intéresse je peux mettre à disposition le fichier excel que j’ai créé qui reprend (pour le moment!) la méthode numéro 3 et qui permet de comparer le cout total PS + IR selon qu’on soit LMNP ou CS + IR si on est LMP.

Bonjour Vieausoleil.
Merci pour votre explication très détaillée et pour avoir pris le temps d’expliquer votre raisonnement et de me corriger pour l’année N.

J’ai juste quelques remarques/questions :
-Vous dites :

vieausoleil a écrit :

SSI  l’année N+1 dans votre exemple : 0,45*(30000-18000)= 5400 € ; vous économisez donc 0,45*9000= 4050 € de SSI d’activité en raison de la vente en N
IR = (30000-9000)*30% = 6300 € ; vous économisez en IR     9000 * 0,3 = 2700 € d’IR liés à la vente
vous avez économisé en N+1 à cause de la vente en N : 4050 + 2700 = 6750 € 
Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à 9000 - 6750 = 2250/20000 = 11,25%

=>Pour moi il y a une toute petite erreur, ce n’est pas 18 000 mais 22 500 de CS qu’on déduit non ?

Ce qui fait donc :
0,45*(30000-22 500)=3 375 € ; vous économisez donc 0,45*9000= 4050 € de SSI d’activité en raison de la vente en N
IR = (30000-9000)*30% = 6300 € ; vous économisez en IR     9000 * 0,3 = 2700 € d’IR liés à la vente
vous avez économisé en N+1 à cause de la vente en N : 4050 + 2700 = 6750 € 
Donc cela " ramène" votre taux réel de SSI lié à la vente de 45% à 9000 - 6750 = 2250/20000 = 11,25%
=>Je suis d’accord avec le reste de votre raisonnement
=>Du coup ça doit un petit peu impacter le reste de votre raisonnement mais pas non plus dans des proportions trop significatives….

-Donc votre conclusion est qu’on arrive en fin d’opération à un cout réel des cotisations sociales en dessous de 20% dans le cadre des CS liées à une PV.
=>Votre raisonnement me parait être cohérent, merci!

=>Par contre dans le cadre des CS liées simplement à un résultat positif (du fait qu’on n’a plus assez de charges et d’amortissements) sans aucune vente, j’ai tendance à penser que dans ce cas la "démonstration" que j’ai fait dans "La méthode 1" est correcte et nous amène donc à un taux de CS réel de l’ordre de 30%.
Êtes-vous d’accord avec moi là-dessus ?

J’avoue avoir eu du mal à rentrer dans la technicité des derniers calculs présentés, un peu par flemme, mais surtout parce que chaque situation sera différente (avez vous acheté des biens cette année, depuis combien de temps avez vous le bien, votre TMI, est ce que vous étalez ou pas votre pv ct sur 3 ans, il y a beaucoup de variables).

Mais si on essaye de résumer (et en partant du principe que vous n’êtes pas exonéré de pv lt).
Un bien à 80 000€ + 20 000€ de travaux s’amortit sur en moyenne 30 ans et 10 ans. Revendu 150 000.

Revendu au bout de 5 ans, on peut dire qu’on a amortit environ 13 000 + 10 000€. Soit une pv ct de 23 000€ (au passage on constate que contrairement à la location nue où des biens avec travaux ont un intérêt pour le déficit foncier, en lmp à part peut être payer le bien moins cher, le seul intérêt est de faire des amortissements annuels plus importants avec le retour de baton à la revente).
Néanmoins n’oubliez pas que vous pouvez l’étaler sur 3 ans ce que je conseille.

Cette recette (car c’en est une au même titre qu’un loyer) s’ajoute à votre CA. Partons du principe qu’il serait à 0. Là il passe à 23 000€.

Là dessus passe la SSI à +/- 40 %. Soit 10 000€ arrondi.

Cette SSI est déductible de votre CA, c’est une charge comme une autre non amortissable. Donc votre bénéfice N passe à 13 000€ (je pense aussi qu’on peut passer la SSI en N et non N+1 ou N+2).
Avec une TMI à 14%, cela fait 1800€.
Avec une TMI à 30* cela fait 3900€.

Par contre, si vous achetez d’autres biens cette même année, vous pouvez déduire les frais d’acquisition et tout de suite votre bénéfice imposable se réduit d’autant (certes vous auriez eu un déficit déductible de vos revenus d’autant plus important si vous n’aviez pas fait de revente, mais laissons ça de côté).

La pv lt est facile à calculer et est indépendante du bilan, c’est 70 000*0,3= 21 000€

Donc si on résume le coût total:
SSI 10 000€
TMI sur bénéfice 1800€
pv lt 21 000€
Total  = 32 800€

Soit sur une pv brute de 50 000€ une taxation de 32 800€.

Evidemment il faut aussi pensez au fait que vos loyers vous auront remboursé votre crédit et ça c’est tout bénef, mais c’est comme n’importe quel mode de location.

Je me trompe certainement quelque part, la taxation est trop énorme par rapport à la pv brute, si certains veulent me corriger ce serait intéressant d’avoir un résumé simple.
Le tableau ici déjà cité n’est pas trop mal. Il faudrait en faire un excel.
Plus-values LMP et LMNP | Je déclare mon meublé

Moi mon conseil, pour avoir commencé cette année à expérimenter/subir le sujet, c’est si vous revendez en N, achetez en N. Et avec agence si possible (plus de frais déductibles).

Je comprends ce que vous voulez dire GoogbyLenine, merci pour votre commentaire pertinent.
En fait si exonération +5 ans, la pv ct ne serait pas réintégrée dans le bilan lmp, mais simplement prise à part (comme un revenu exceptionnel) et taxée SSI (taxe SSi qui au passage serait elle réintégrée comme une charge en N ou N+1). C’est effectivement plausible et je crois avoir déjà vu ça dans un bilan, la pv était traitée à part. Est ce le sens de ce que vous dîtes? 40% de SSI sur la pv ct et c’est tout?

Après sur mon raisonnement je suis parti sur un lmp qui le serait depuis moins de 5 ans ou qui serait au dessus ou proche de 126K.
Il y a surement nombre de personnes qui consultent ce fil qui se retrouvent piégés lmp alors qu’ils envisageaient peut être de revendre à court terme, et ne peuvent finalement plus le faire avant 4 ou 5 ans voir pas du tout sans baisser leur CA.
Et dans ce cas, mon raisonnement est il le bon? Je veux dire par là, la pv ct sera en effet imposée à l’IR, mais sera-t-elle ajoutée au bilan comme une recette (pour moi oui) et de ce fait le bénéfice s’il y en a sera imposée à l’IR? Ou bien la pv ct sera-t-elle prise à part et imposée à la TMI?
Pour moi c’est la première option sans hésitation et je l’ai expérimentée sur 2020:
Mode d’imposition des plus-values professionnelles | Bpifrance Création

Il y a un autre sujet intéressant dans ce cas, Paul Duvaux parle d’une "roue de secours" avec le 151 septies B pour les gros LMP, c’est à dire un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième. Ceci s’appliquerait bien aux LMP +126K? Attention on parle ici d’années de détention et non d’années d’exercice en lmp. Cela veut dire exonération totale de pv (pas de ssi) sur un bien après 15 ans de détention.

C’est tout de même un point intéressant pour ceux qui voient sur le long terme et qui ont commencé à acheter il y a longtemps. Car si je comprends bien, là on parle de la date d’acquisition de l’immeuble et de son entrée à l’actif, même si c’était en lmnp (alors que pour bénéficier du 151 septies il faut 5 ans de lmp).
Par contre cela ne concerne que la pv lt, et pas la ct. Et cela ne concerne que les 12,8% d’impôts et on sera toujours redevable des 17,2% de prélèvements sociaux sur la pv lt. Bref, pas la fête non plus.

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Je pense y voir plus clair et je publie de nouveau mon calcul:
Je prends le cas d’un LMP ne bénéficiant pas du 151 septies.

Un bien à 80 000€ + 20 000€ de travaux s’amortit sur en moyenne 30 ans et 10 ans. Revendu 150 000.
On a pris 80% de la valeur pour le bâti à amortir (les 20% restants étant le terrain et ne s’amortissant pas)

Revendu au bout de 5 ans, on peut dire qu’on a amorti environ 10 000€ bâti + 10 000€ travaux. Soit une pv ct de 20 000€
Néanmoins n’oubliez pas que vous pouvez l’étaler sur 3 ans ce que je conseille, mais pour faire simple on va tout passer sur N ici.

Cette pv ct est mise à part par votre comptable dans votre bilan et taxée SSI à 40%. Soit 8 000€ arrondi.

Ces 8 000€ de SSI sont imputés comme une charge sur votre bilan (en N ou N+1, cela reste à confirmer)

Mais votre pv CT est aussi imposable à l’IR. Elle est rajoutée à votre résultat. On va partir du principe que votre résultat serait de 0 et que là il passe donc à 20 000€ de SSI (ou 20 000€-8000€ si SSI imputable en N).
Si votre TMI est de 14%, cela fait 2800€
Si votre TMI est de 30%, cela fait 6000€.

La pv est LT est facile à calculer, c’est 150 000-80 000 = 70 000*0,3 de flat tax = 21 000€

Donc si on résume le coût total:
SSI 8 000€
TMI 14% 2800€
pv lt 21 000€
Total  = 31 800€

Si vous aviez bénéficié du 151 septies, votre taxation totale n’aurait été que de 8000€ de SSI.

Je le reconseille, achetez l’année où vous revendez.

Dernière modification par Eddy1 (22/06/2021 10h35)

Je pense que ma question a sa place ici.

Concernant les 5 ans d’activité exercés en LMP qui permettent une exonération des PV.
Pour ceux dont le passage n’est pas un choix mais est issu du changement de loi et de la suppression de l’inscription au RCS.
Cette suppression a eu lieu en Février 2018. Sommes-nous d’accord que c’est donc sur l’année 2018 (complète) que démarre le calcul des 5 ans? (Donc au 1er janvier 2018). Ce qui permettrait d’atteindre les 5 ans d’activités au 1er janvier 2023?
Si oui, je n’ai déclaré mes revenus en LMP qu’à partir de la déclaration 2020 pour l’année 2019 car en 2019 pour l’exercice 2018 je n’était pas au courant du changement de loi. Serait-il possible selon vous de corriger mon impôt 2019 pour "gagner" 1 an?

Bonjour,

Je suis en pleine réflexion sur l’arbitrage éventuel à effectuer sur mes biens locatifs immobiliers. Depuis le changement de législation sur le LMNP/LMP, tout s’est compliqué pour les "gros" loueurs en meublé !

Je suis passé LMP "de force" suite aux dernières réformes, car recettes BIC (toutes issues de biens détenus en nom propre et en meublé longue durée) > 23,000€ et > 50% des revenus globaux depuis 2018.

J’envisage d’acquérir un nouveau bien pour l’exploiter pour partie en meublé touristique courte durée et pour partie en meublé longue durée classique.

Le jour où j’envisagerai une revente, pas de souci pour payer des cotisations sociales au SSI sur ma PV CT. Au contraire d’après mes calculs (sur la base des infos glanées dans cet article), j’y suis gagnant sur mes biens peu amortis et en grosse PV LT latente, sous réserve d’être bien exonéré sur la PV LT.

Or si j’acquière le nouveau bien en nom propre, je dépasserai le seuil d’exonération de 90k€ de CA annuel - très légèrement si on ne compte que les loyers des locations longue durée, fortement si on ajoute également les loyers des locations courte durée. Il faudra aussi que je justifie de 5 ans d’ancienneté comme LMP.

1) Y’a-t-il eu une clarification ou jurisprudence sur la date d’effet de la suppression de condition d’affiliation au RCS ? En gros, suis-je passé LMP au 1er janvier 2019 ou 2020 ?

2) Si j’acquière un nouvel immeuble via une société à l’IS (SCI ou SARL), tant que je me verse aucune rémunération ni dividende, suis-je quand même tenu d’ajouter le CA issu des biens détenus par la société pour apprécier le seuil des 90k€ ?

3) Plus spécifiquement, est-ce uniquement le CA issu des locations longue durée qui est à prendre en compte dans l’appréciation du seuil de 90k€ ? ou bien également celui issu des locations courte durée ?

perecastor a écrit :

1) Y’a-t-il eu une clarification ou jurisprudence sur la date d’effet de la suppression de condition d’affiliation au RCS ? En gros, suis-je passé LMP au 1er janvier 2019 ou 2020 ?

2) Si j’acquière un nouvel immeuble via une société à l’IS (SCI ou SARL), tant que je me verse aucune rémunération ni dividende, suis-je quand même tenu d’ajouter le CA issu des biens détenus par la société pour apprécier le seuil des 90k€ ?

3) Plus spécifiquement, est-ce uniquement le CA issu des locations longue durée qui est à prendre en compte dans l’appréciation du seuil de 90k€ ? ou bien également celui issu des locations courte durée ?

1/ non, et je dirais début 2019, sans en être certain.
2/ non, la sci is est une personne morale fiscalement distincte de vous.
3/ c’est la somme qu’il faut prendre en compte. Et si les recettes (moyennes, des 2 derniers exercices clos) dépassent de peu 90ke, il y a un lissage et une exonération partielle.   (cf articles 151 septies du CGI : Article 151 septies - Code général des impôts - Légifrance)