Mombasa : étude de cas immobilier (nom propre ou SCI ?)

La réponse à
"- quel est le meilleur outil ?"
c’est :
"- pour quoi faire ?".

Précisez le projet d’abord. Vous pouvez même tout à fait attaquer la recherche d’un bien, signer le compromis avec clause de substitution, et seulement alors trancher entre nom propre et SCI.

Bonjour,

Merci à vous pour vos réponses !

Alors le projet, l’objectif est multiple :
- se constituer un patrimoine immobilier
- acheter à la fois notre résidence principale, puis des logements à louer (on commencerait par acheter un immeuble, on habite nous-même l’un des appartements le temps des travaux, du suivi au début, etc. et dans 2 à 4 ans on redéménage dans un autre)
- si possible et qu’on y arrive : tirer aujourd’hui un complément de ressources
- et assurer nos vieux jours avec un petit revenu une fois que les logements seront totalement payés.

Nous avons un contrat de mariage de séparation de biens. (La SCI serait donc à deux avec mon mari - éventuellement avec l’un de mes parents si nos capacités d’emprunts sont trop faibles - à 50/50 (ou 49/51))

D’après ce que je comprends donc, si c’est uniquement pour un ou deux biens en guise de résidence principale autant rester en nom propre, mais si c’est, comme nous, dans un objectif d’étendre l’activité, la SCI semble plus adaptée sur le long terme, à la fois pour les questions d’impôts, de transmission et d’organisation du patrimoine. C’est bien ça ?

Ok merci beaucoup pour l’info sur les APL, j’avais pas vu, merci !
Et savez-vous ce qu’il en est dans le cas où la SCI loue à l’un des ascendants (qui ne fait pas partie de la SCI) ?

Enfin, je crois que je préfère d’abord avoir clarifiée la forme à utiliser, avoir les dossiers prêts au niveau d’un ou deux courtiers et ensuite seulement signer un compromis, compléter les dossiers et faire les demandes de prêts, car le temps est compté une fois que le compromis est signé. non?

J’espère que j’ai été assez précise cette fois, encore merci à vous !

C’est plutôt une bonne idée d’habiter sur place, si vous comptez faire une bonne partie des travaux vous-même. Certaines personnes arrivent à faire des plus-values sympathiques en rénovant leur RP.

Etre en nom-propre permet de faire un peu d’achat-revente sans tomber dans l’activité de marchand de biens :
1) acheter sa RP, la retaper, la revendre avec exonération sur la plus-value. Vous dites RP avec travaux, puis la mettre en location ; mais si vraiment vous avez réussi à créer de la valeur par vos travaux, il est parfois plus intéressant de revendre.
2) acheter un ensemble, y aménager votre RP, revendre une partie de l’ensemble. Par exemple, vous achetez un immeuble de 4 logements, vous faites votre RP au dernier étage, vous revendez un étage ce qui permet de faire rentrer des sous pour payer les travaux ou pour faire l’apport de l’opération suivante. Comme cricri l’avait dégotté, il y a une jurisprudence qui dit qu’à partir du moment où la motivation de la restructuration consiste à créer sa RP, l’achat-revente n’est pas une opération de marchand de biens. Par contre, vu que l’étage revendu n’est pas votre RP, il est taxé sur la PV de la revente.

Autre sujet : pour l’achat d’une RP, attention au mécanisme suivant : souvent, chaque personne du couple définit ses critères. Ca fait un empilement de critères difficiles à satisfaire. Quand le couple trouve enfin le bien qui répond à tous ses critères, il a le fameux "coup de coeur" et il achète… indépendamment du rapport qualité/prix.
A l’inverse un bailleur cherche un bien fortement décoté, quitte à ce qu’il soit de second choix, pourvu que les défauts soient corrigeables ou supportables par un locataire. Il raisonne principalement sur la rentabilité. Son critère de choix n’est pas "est-ce que je l’achèterais pour moi ?", mais "est-ce que ça se loue bien relativement au prix d’achat" ?

Si vous voulez acheter, y faire votre RP le temps des travaux, puis mettre en location, il faut raisonner comme un bailleur, et rechercher l’opportunité et le rendement, en mettant un peu de côté vos critères personnels.

Oui je suis d’accord avec GoodByeLenine car il a toujours raison car il est très fort.

Accessoirement, ça serait plutôt à vous de savoir quels avantages vous trouvez à la SCI. Vous dites que les sites et livres en vantent les avantages. Ce n’est pas ce que j’ai vu. Ils disent en général que cela peut être un outil intéressant dans certains cas. Comme GBL, je ne vois pas en quoi ça serait bien adapté à votre cas.

Déjà, je trouve que le projet est encore trop vaporeux. Et donc, je dis à nouveau que vous posez la question de l’outil alors que vous ne savez pas encore ce que vous voulez faire avec cet outil.

Quelques remarques en vrac :
- RP seule, ou RP plus locatif dans le même immeuble, ou RP d’un côté et locatif de l’autre, ce sont 3 projets différents. Ce n’est pas non plus le même budget. Pouvez-vous vraiment emprunter assez pour acheter un petit immeuble où vous pourriez faire plusieurs logements ? Affinez.

- vous et votre mari avez déjà chacun une occupation à temps plein + 2 enfants en bas âge. Ne surestimez pas vos capacités de rénovation. Si vous achetez un immeuble de 300 m² à rénover entièrement, vous risquez sérieusement le burn-out… En plus, votre mari fait déjà ça toute la sainte journée ; allonger les journées de travail avec le projet perso présente des risques pour la santé (accident dû à la fatigue, troubles musculo-squelletiques…)
En même temps, si on ne fait pas ce genre de projets à vos âges, on ne le fait jamais. Je ne dis pas de pas le faire, je dis de mesurer dans quoi on s’engage.

- il faut avant tout de la rentabilité. Si vous gaspillez votre capacité d’emprunt sur des projets à faible rentabilité, vous n’arriverez pas à faire grossir le patrimoine. Par exemple, la maison de votre mère à 600 €/mois pour 120 k€ d’achat, soit 6 % de rentabilité brute, je n’y toucherais pas.

- il faut tout de même une qualité patrimoniale correcte, une capacité à revendre. Je connais des endroits où l’on trouve du 25 % brut mais où un "petit blanc" ne peut pas se rendre sans de sérieux risques pour sa santé… alors de là à se faire payer un loyer… éviter donc les ghettos et la rase campagne.

Au total, je pense qu’il vous faut rechercher des biens pouvant correspondre à votre projet : prix d’achat bas (recherchez les conseils que l’on trouve sur le forum pour trouver des biens décotés, notamment DDTee ou cricri ont posté des pistes très intéressantes) ; emplacement correct ; surface suffisante ; travaux justifiant une grosse décote mais qui restent faisables par vous.

Je pense aussi que vous pourriez viser un immeuble pouvant être facilement divisé en petites surfaces louées meublées. Le LMNP au réel reste une super niche fiscale, au moins jusqu’à 23000 € de recettes annuelles. Pour autant, dans la mesure où vous êtes non imposable, c’est moins crucial que pour d’autres. De plus, les petites surfaces se louent plus cher au m². Mais la location nue pourrait vous convenir aussi.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2019 14h58)

Mombasa a écrit :

Pour la maison de ma mère effectivement, nous voulions l’aider

Déjà, aider quelqu’un et gagner de l’argent "sur son dos" (ce qui est tout de même un peu la base de l’immobilier locatif), vont rarement ensemble. Si vous voulez gagner de l’argent, il faut accepter de le prendre à quelqu’un, donc il faut arrêter de vouloir aider les gens.

Ensuite, je ne vois pas en quoi ça l’aiderait :
Soit elle paie le loyer normal, et ça ne l’aide pas du tout.
Soit elle paie moins que le loyer normal, et c’est alors une pension alimentaire déguisée. Dans ce cas, versez-lui une pension alimentaire, ça sera officiel et c’est déductible des impôts.

Enfin, vous dites "nous" tout le temps. Mais prenez en compte que votre mari, particulièrement en séparation de biens, n’a pas spécialement vocation à investir 120 k€ (ou en tout cas la moitié) et à faire des heures sup pour aider votre mère.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2019 15h21)