Liiisa57 [54] : étude de cas immobilier (T2, premier investissement locatif)

Bonjour,
mon compagnon et moi-même avons trouvé un bien et souhaiterions quelques avis pour nous rassurer dans notre premier investissement, et éventuellement nous conseiller. J’ai trouvé ce modèle sur un autre post, mais peut-être manque-t-il des informations…
Désolée, c’est un peu long !

- Couple non-pacsé, 27 et 24 ans, TMI 30%

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- T2 résidentiel appartement
- Année de construction : réhabilité en 2003 (ancienne école)
- Étage 1/3, pas tres lumineux, 37m2, sans ascenseur, parking privatif pour la résidence mais non-numeroté
- le proprio vit dedans
- syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets roulants
- Espaces verts dans la copropriété oui
- électricité individuelle, eau comprise ds charges
- Concierge  non
- Décoration : classique

LOCALISATION DU BIEN

-Meurthe-et-Moselle, au "pays des trois Frontières" (5km de Belgique, 2km du Luxembourg).
-a 20-30mn de transports en commun de deux gares desservant le Luxembourg et Metz
-a 5mn en voiture d’une grosse zone commerciale
-Ville "dortoir", bassin sidérurgique… moche mais intéressante pour les frontaliers car ville frontière donc on évite bien des bouchons…

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire+frais d’agence 54500 vendu meublé+5500 fdn = 60K
- Taux de vacance envisagé : aucune idée, ça a l’air de se louer très facilement
- Loyer 480 à 500€ HC

- Travaux immédiats 300€ (peinture)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) surement la toiture…

- Taxe foncière hors TEOM 400
- Pas d’assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : 480x12/60000 = 9,6%

FINANCEMENT DU BIEN
(A revoir avec la banque qui voudrait qu’on mette 1000€ de notre poche)
- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.75%
- Durée du crédit 20ans
- Emprunt total bien+fdn+meubles 62000

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (LMNP)

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ?
Crédit 310-loyer 480
= +170€
-10 copro   -64 PS
-33 TF
--> Hors frais comptable et hors impôts : +63€

Entièrement électrique, radiateurs de 2012. Le bien est meublé mais on veut l’embellir donc on prévoit 1000€ de meubles et 300€ peinture pour éclaircir la pièce (qui en a bien besoin car peu lumineuse+murs gris foncés…)

Travaux à prévoir:
- repeindre les murs

J’espère n’avoir rien oublié !
Nous ne pensons donc a priori pas prendre de GLI mais faire très attention au profil du locataire (idéalement frontalier en CDI depuis plusieurs années) car c’est un peu "cas soc" (les gens louent, investissent, mais ne restent généralement pas trop y vivre).
nous gererons nous-même, nous sommes à 45mn de route.

Quand je simule les împots en LMNP sur internet, on me dit que j’en aurais pour 705€/an. Ça reste évidemment à confirmer par un comptable réel… je ne sais pas si c’est avec les prélèvements sociaux inclus ou non… de plus, je n’ai pas réussi à mettre les frais d’agence, pourtant il le semble qu’ils sont déductibles ? On en a pour 4500€ quand même.
Dans ce cas, pensez-vous qu’il soit intéressant de faire quelques travaux ? Le bien n’en a pas vraiment besoin à part la peinture mais ça peut toujours s’améliorer, changer la cuisine ou une partie, changer le wc… etc.

Doit-on prendre un comptable dès que le bien est acheté ?

Est-ce suicidaire de se passer de l’assurance loyers impayés ?

Merci beaucoup d’avance pour vos éventuels avis et conseils !

Bon dimanche,
Lisa

Dernière modification par Liiisa57 (07/07/2019 10h59)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)