Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif ?

Ce sont des locataires sans problème pour les paiements par contre il faut voir le type "d’affection" et la raison de la mise sous tutelle car ce type de locataire peux être délicat à gérer.
Toutefois l’organisme de tutelle permet de faire tampon afin le locataire.

Philippe

Méfiance. Comment faire si vous voulez vendre? Pouvez vous donner congés comme à n’importe qui? ou les règles sont-elles plus strictes?

ZX-6R a écrit :

Méfiance. Comment faire si vous voulez vendre? Pouvez vous donner congés comme à n’importe qui? ou les règles sont-elles plus strictes?

Pourquoi les règles serait différentes ?
A ma connaissance , les règles spécifiques s’appliquent aux locataires âgés.
Il est toujours possible de vendre avec le locataire dans les lieux en quoi c’est un problème ?

freesas a écrit :

là je loue en meublé donc le bail est de 1an, à priori je dois pouvoir donner congé comme pour un autre locataire sauf que je m’adresse directement à l’organisme de tutelle.

Attention ce n’est pas parce que le bail est meublé sur une durée d’un an que les raisons de donné congé sont différentes ou plus simple à mettre en oeuvre.

Pour donner congé :
-  il faut reprendre le bien pour soi ou un membre de sa famille
-  Un congé pour vente ( complexe à mettre en oeuvre ) 
- un congé pour manquement d’assurance ou de paiement du loyer mais cela implique souvent une procédure aboutissant à une expulsion pour laquelle l’échéance du congé est rallongée ainsi que le prix pour aboutir au départ du locataire.

Dans tous les cas il faut mettre en place la procédure par huissier ( c’est préférable pour conserver une trace ) dans un délai de 3 mois avant l’échéance du bail meublé ou 6 mois pour un bail nu.

Philippe

ZX-6R a écrit :

Un bien est plus simple à vendre sans locataire. Donc j’imagine qu’avoir un locataire sous tutelle doit repousser encore plus d’acheteurs. Vous ne pensez pas?

Non bien au contraire car quand vous achetez vous avez une situation claire et sécurisé , un revenu assuré sans problème , pas de travaux à faire ni de locataire à trouver.

Que le locataire soit sous tutelle ne change rien à ma perception de la situation d’autant plus que c’est l’organisme de tutelle qui gère la personne ( loyer , interventions sur place etc …. )

L’aspect décote pour les biens occupés est un faux problème sauf en cas de loyer sous évalué ou avec un bail de type 48. 

Philippe

Si c’est l’organisme de tutelle votre locataire, allez-y, l’organisme y mettra qui il veut.

Si le bail doit être fait au nom de la personne sous tutelle (et donc sur-protégée) et qu’en plus vous êtes plus jeune que cette personne, abstenez vous surtout. Un dossier similaire m’a presque coûté le prix du logement entre juillet 2006 et mars 2012.

Pourquoi n’envisagez-vous pas de faire le bail au nom de votre "donneur de bon plan" puisque c’est lui qui doit reloger, il sera solvable, ses frais de relogement sont déductibles fiscalement, c’est gagnant-gagnant.

Ce dossier étant encore en court, je ne souhaite pas trop m’étaler sur ce sujet sur un forum public, ça pourrait donner des idées aux locataires mal intentionnés.

Je vous envoie un MP.

Sachez que pour mon expérience, la procédure (une quinzaine d’audiences) dure depuis 6 ans, que j’ai face à moi plusieurs avocats commis d’office, que le préfet ne donne pas son concours, que les services sociaux locaux, mais aussi départementaux et régionaux sont vos ennemis, et qu’une personne sous tutelle est jugée irresponsable de ses actes et peut détériorer votre logement en toute impunité.

Il faut avoir les nerfs bien accrochés… et le portefeuille garni.

Bonjour à vous….
J’ai pour ma part un locataire sous tutelle.
Au début pas de souci, Aucun entretien du lieu, je dirai même un entassement constant
de poubelles , cette dame ayant la marotte de collecter et d’entreposer tout ce qu’elle peut ramasser
mais l’un dans l’autre mon raisonnement était qu’on ne pouvait avoir le beurre et l’argent du beurre…Je signalais mais ça bougeait pas du côté de l’udaf 32 (selon eux ils n’avaient pour mission que la gestion des biens de cette personne.

Avec le temps ça commence à se compliquer très sérieusement - les rats ont dévasté la chaudière à fuel et tout le système électronique , elle vit dans des conditions d’hygiène déplorables, et dernièrement cerise sur le gâteau, elle a fait un feu de bois dans sa gazinière…Nous sommes montés avec des voisins pour palier à l’urgence , et le surlendemain nous avons eu droit à un feu de bois sur la gazinière… Il y a deux ans c’était un barbecue dans un hangar à côté d’une cuve à fuel.

Mes rapports avec l’udaf et la tutelle ? On me répond que celle-ci n’a aucun pouvoir à part celle de gérer les biens

La solution me dit elle : que j’entame une procédure d’expulsion .

Toutes les personnes contactées à ce sujet font la grimace : l’assistante sociale m’a fait comprendre
que même pour des faits grave , une expulsion de personne handicapée est très difficile et onéreuse et mes moyens sont limités…

J’ai écrit à plusieurs reprises aux services sociaux , à l’udaf, au juge des tutelles ( en fait à tous les services possibles et inimaginables ) précédemment pour signaler que cette dame vit dans des conditions déplorables et indignes, tout cela sous forme de AR , rien n’a bougé, je vais maintenant recommencer le circuit car elle représente un danger pour elle même , pour mes voisins (une haie de lauriers , de sapins , de résineux en bref, attenants au domicile jusqu’à mes voisins et moi même, et pour mon patrimoine en indivision avec mes frères .

J’attends vos conseils avec gratitude

Bernard2K a écrit :

Je dirais que la première urgence, c’est d’être bien assurée, notamment contre l’incendie !

.

Bonsoir, merci de votre réponse

je suis assurée à groupa ma, j’ai demandé à être mise en relation avec le service juridique
J’ai compris c’est qu’en cas de "feu mis volontairement" les assurances se retourneront vers les responsables.

Il faut que je relise les conditions de mes assurances et je n’ai pas eu le temps.

Hier la tutelle s’est finalement déplacée pour enlever la gazinière et d’après ce que j’ai compris mettre des plaques à induction dont la dame ne saura se servir, mais ceci est un autre problème.

Que signifie exactement être BIEN ASSURÉE CONTRE L’incendie ?

ça s’est très mal passé avec la tutelle de la dame et j’avoue être très fatiguée de par deux maladies chroniques .Je vais attendre de récupérer mes mes esprits….

Bernard2K a écrit :

Avez-vous demandé et obtenu, chaque année, l’attestation d’assurance locataire ? En cas de carence, et après mise en demeure, vous êtes autorisée à en souscrire une en son nom et à ses frais.

Avez-vous souscrit une assurance PNO (propriétaire non occupant) ? Prenez en une avec toutes les options, même si ça coûte un peu plus cher, prenez notamment l’assistance juridique. C’est urgent !

Oui j’ai l’attestation d’assurance locataire de cette année mais je ne l’ai pas demandé tous les ans : cela implique t-il des retombées et dois je la demander les année ou j’ai oublié ?

Oui j’ai une assurance P NO mais je ne sais pas si c’est avec toutes les options : je vais m’en informer…
Ceci dit si l’assistance juridique n’y est pas comprise, je ne pourrais pas la prendre pour cette affaire en cas de besoins car ça fait des années que j’envoie des AR et donc les faits serait antérieurs à la souscription et donc ce serait caduc .Par contre j’ai une assistance juridique la poste : je ne sais pas ce qu’elle couvre : je vais m’y atteler dès que j’irai mieux.

Bernard2K a écrit :

1) l’entassement d’ordures et d’objets divers, le manque d’hygiène. La loi de 1989 prévoit que le locataire doit "user paisiblement des locaux loués", "répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat" et "prendre à sa charge l’entretien courant du logement" (article 7).
Mais la faute de la locataire n’est pas évidente à prouver :
- vous n’avez pas le droit d’entrer chez elle sans son accord.
- chacun vit chez soi comme il l’entend. Entre un manque d’hygiène et de rangement "acceptable", et le niveau où cela devient vraiment une contravention aux obligations du locataire, il n’est pas facile de prouver que c’est au-delà.
- établir une preuve, un constat, n’est pas simple. Un huissier ne peut pénétrer chez elle que s’il est muni d’une ordonnance du juge, ce qui veut dire que vous aurez fait une démarche préalable auprès du tribunal.
- vous pouvez rentrer chez la locataire pour effectuer des travaux, et préalablement pour constater les travaux à réaliser. Mais cela concerne seulement les travaux qui vous incombent en tant que bailleur. La saleté, le manque d’hygiène, l’entassement d’objets ne sont pas des choses que vous ou un artisan pouvez régler, me semble-t-il.

Je suis rentrée chez elle à plusieurs reprises ( avec son accord) pour lui porter secours …
(des mails avec la tutelles en attestent.)
Cet hiver elle n’avait rien pour se chauffer , les rats ayant détruit  la chaudière et fioul et mangé tous le système électronique. Cette pauvre femme était en plein hiver complètement laissée à l’abandon sans aucun chauffage.
Des voisins sont venus m’aider quand ça fumait chez elle  ,
j’en ai profité pour prendre des photos puisque j’avais des témoins.
Le manque d’hygiène provoque une recrudescence des rongeurs jusqu’à chez moi et mes voisins ainsi que de grosses mouches à M…
Ce n’est pas légal mais personne ne voulant se déplacer pour constater je n’ai pas eu le choix… L’huissier m’a dit qu’il faut que je contacte les juge des référés ( juge de urgences) pour qu’elle puisse établir un constat…
Il y a eu d’autres témoins pour le feu  et même un chauffagiste qui lorsqu’il a vu le désastre
s’est mis dans une colère noire à mon encontre croyant que j’étais responsable de la façon dont vivait cette dame, il a compris par la suite, et m’a vivement conseillé de me couvrir en écrivant le maximum de courriers , ce que je fais depuis des mois, sans que quoique ce soit ne bouge.
Quelqu’un ma conseillé de contacter les services d’hygiène , et d’alerter la presse locale.
Je vous remercie de votre réponse très complète et je la reprendrait demain dans le détail

Dernière modification par sassandra (18/05/2017 19h24)

Bernard2K a écrit :

2) le fait d’allumer un feu ailleurs que dans un poele ou une cheminée prévus à cet effet : là, c’est différent.
Premier point : avez-vous installé un détecteur de fumées, comme la loi vous y oblige ? A faire urgemment si ce n’est pas déjà fait.
Ce genre d’actes est un levier fort car cela tombe sous le coup de sanctions pénales : la destruction, la dégradation ou la détérioration par l’incendie sont punies de la prison (article 322-5 si involontaire, article 322-6 si volontaire).
De plus, il y a mise en danger de sa vie et de celle d’autrui. Ca peut aller très vite car, en général, on meurt intoxiqué par les émanations de fumées bien avant de mourir brûlé par les flammes. Donc même si son feu restait contrôlé et ne menaçait pas de s’étendre à l’appartement, elle risque de s’intoxiquer.
Notez quand même que la qualification pénale nécessite d’établir la "volonté" et la "responsabilité", ce qui ne va pas de soi pour une personne sous tutelle !

.

Bonjour,

j’ai installé deux détecteurs de fumée mais elle les désamorce…

Pour ce qui est de sa responsabilité - je ne sais pas : j’ai lu quelque part que la personne handicapée mentale ( c’est mon cas : je suis bipolaire sous traitement et stabilisée) avait une responsabilité pénale, je ne sais pas ce qu’il en est de quelqu’un sous tutelle…

J’ai oublié de préciser que j’ai conclu le bail avec l’association 32 et que je n’ai pas vu la locataire à ce moment : elle est arrivée entre deux gendarmes donc expulsée de son ancien logement.

Malheureusement je n’ai pas l’ancienne adresse…

Bernard2K a écrit :

- ne pas vous contenter d’agir vous et vos voisins. Si cela recommence, appelez les pompiers et les forces de l’ordre. Eteignez le feu (achetez quelques extincteurs si ce n’est déjà fait !), faites sortir Mme X pour qu’elle ne risque pas d’intoxication par les fumées, mais laissez toutes les traces (n’enlevez pas les matériaux combustibles) pour que les forces de l’ordre et les pompiers les voient. Déposez plainte pour incendie volontaire ou faites au moins une main courante. Tout cela laissera des traces écrites, des constats.
- alertez la tutelle, par LRAR , soyez factuelle et précise (description des faits, des lieux, des dates, nom des personnes présentes) :
Par exemple, "J’ai constaté les faits suivants : tel jour, à son domicile situé à telle adresse, Mme X a allumé un feu dans telles conditions, à l’intérieur du logement mais en dehors de tout appareil de chauffage prévu à cet effet. Ces faits se sont répétés puisqu’elle a à nouveau allumé un feu tel jour, telles conditions. Les voisins, M. et Mme Y., présents sur place, ont également été témoins de ces faits. Le fait que Mme X. conserve dans toutes les parties de son domicile d’énormes quantité d’objets inflammables augmente de toute évidence le risque d’un incendie qui s’étendrait au bâtiment et qui pourrait causer des victimes humaines.
Ces comportements incendiaires répétés constituent une mise en danger par Mme X d’elle-même et d’autrui. Je vous somme de prendre urgemment toute mesure nécessaire pour lui trouver des soins et des conditions de vie adaptées à cette évolution récente de son comportement. Je vous rappelle que dès lors que je vous ai informé par la présente d’une telle situation, si vous n’agissez pas, votre responsabilité civile et pénale est engagée."

A mon avis, essayer de l’expulser va prendre de très longs mois pendant lesquels vous continuez à courir le risque qu’elle mette le feu au bâtiment.

]Ces comportements incendiaires répétés constituent une mise en danger par Mme X d’elle-même et d’autrui. Je vous somme de prendre urgemment toute mesure nécessaire pour lui trouver des soins et des conditions de vie adaptées à cette évolution récente de son comportement. Je vous rappelle que dès lors que je vous ai informé par la présente d’une telle situation, si vous n’agissez pas, votre responsabilité civile et pénale est engagée.

Les écrits précédents ont était formulés tels quels  : je vais renvoyer un ar avec cette formulation : j’ai signé le bail avec l’association des  tutelles 32.

Bernard2K a écrit :

Je pense donc que, plutôt que de chercher à l’expulser, il faut chercher à ce que la tutelle place cette personne dans un hébergement adapté à l’évolution de son comportement. Cela mettra probablement fin au bail, ce qui résout votre problème par la même occasion.

Je vous recommande de prendre un avocat pour rédiger le courrier qui va faire prendre conscience à la tutelle de l’ampleur du problème et la motiver à trouver une autre solution de placement pour Mme X. Si vous préférez écrire votre propre courrier, en vous inspirant éventuellement de ce que j’ai écrit ci-dessus, vous le faites à vos risques et périls : je ne suis ni juriste ni avocat, et vous non plus.

Ce type d’accompagnement par un avocat sur un ou deux courriers à envoyer à la tutelle devrait vous coûter, mais toujours bien moins cher qu’une procédure d’expulsion (on sait quand ça commence, on ne sait pas quand ça finit…). Et, très probablement, bien moins cher que la catastrophe vers laquelle vous vous dirigez tout droit si vous ne faites rien ou si vous faites des démarches maladroites et inefficaces. Franchement, quand on a un problème comme le vôtre, les conseils d’un avocat s’imposent, à mon humble avis, et vouloir économiser ses honoraires est un très mauvais calcul car ça finira par vous coûter bien plus cher.

Je suis entièrement d’accord avec vous .Moi même suivie par un centre médical  psychologique   (faut il le dire ? Ma pathologie ne m’exclut pas d’une certaine forme d’intelligence ) J’ai bien vu comment tout le monde y compris l’huissier tordaient le nez lorsque je leur aie dit que la tutelle me conseillait ( message sur répondeur), d’entamer une procédure d’expulsion…  L’Indivision n’est pas riche, l’argent des loyers sert à faire des travaux et je touche l’allocation adulte handicapée de 800 euros. Ceci dit je vais prendre un avocat : tant pis si l’argent des loyers y passe : il sera un intermédiaire entre moi l’association de tutelle et moi.

Bernard2K a écrit :

Notez que vous aurez besoin de bien comprendre l’histoire de la "tutelle" : qui est la tutelle, s’agit-il bien d’une tutelle au sens légal, quelle est l’étendue de ses fonctions… Essayez de recueillir tous ces éléments avant d’aller voir l’avocat.
.

Quand la tutelle est venue enlever la cuisinière à gaz et que je lui ai posé ces questions en lui demandant de m’envoyer par mail quels étaient exactement ses droits et ses devoirs : elle s’est mise à hurler me disant que je n’avais rien à faire ici , que je ne pouvais rentrer chez la dame sans son consentement ( chose que je n’ai jamais fait) et de prendre des photos….Je dois avouer que ma maladie étant une maladie des émotions je me suis mis à hurler aussi , je suis allée chercher les voisins également  concernés par les feux de bois, et ce fut une joyeuse cacophonie. Mais en résumé  et en analysant la situation "la tête froide", c’est exactement ma question sur l’étendue de ses fonctions qui a provoqué de sa part et sciemment le sketch hallucinant sur lequel je ne m’étendrai pas ( il n’y a eu aucune agression physique).

Cette femme par téléphone m’avait dit que la locataire était sous curatelle - chose qui n’est pas vrai
elle est sous tutelle.

Bernard2K a écrit :

Inversement, si vous êtes à peu près certaine que vous n’arriverez pas à faire payer ces frais à la locataire car non solvable, vous chercherez à limiter les frais, donc à en faire le maximum vous-même. Quand je dis vous-même, c’est l’ensemble des indivisaires, parce qu’il n’y a pas de raison que vous tapiez le boulot seul ; invitez-les à un joyeux week-end de trois jours "déchetterie, ménage et travaux".

Notez aussi que tous ces frais incombent à l’indivision, pas à vous seule. Vérifiez que vous gérez correctement l’indivision. Ce qui est encore un autre sujet, trop long à développer ici. Trouvez et lisez sur internet des informations sur la gestion de biens en indivision.

La locataire est solvable d’après ce que m’a dit l’avant dernière tutelle avec laquelle j’ai signé et je crois même qu’elle m’en a envoyé la preuve. Elle n’a pas de descendants et son frère est atteint d’un cancer, toutes information qui vu les scandales montrés du doigt dans la presse m’obligent à me poser des questions , mais ceci est un autre problème.

Quand à la gestion commune il n’y a pas plus divisé qu’une indivision : je suis obligée de m’en occuper seule et ne peut mettre les indivisaires devant leurs responsabilités Je rentre ici dans des histoires de famille et j’en reste là.

Conclusion : prendre un avocat valable, et faire en sorte qu’il soit un bon intermédiaire, toutes ces                                     histoires amplifient ma maladie

Toute ma gratitude pour ces conseils largement judicieux : je vous souhaite une bonne journée

Dernière modification par sassandra (19/05/2017 09h34)