Investissement locatif avec un locataire sous tutelle ?

Hollas · #1

Bonjour à tous,

Je souhaiterais partager avec vous une "particularité" que je rencontre sur l’achat d’un studio, à St-Etienne, en vue de le louer et de diversifier mon patrimoine.

Avant toute chose quelques infos quant à ce bien:

- Type : appartement
- Année de construction : n/c
- Étage: 1er sur deux, 32 m2 sans ascenseur, un café en rdc
- Déjà occupé, par un majeur sous tutelle
- Géré par un syndic professionnel
- Saint Etienne, plein centre

Les informations sont encore relativement sommaires, car je n’en suis qu’à l’évaluation financière potentielle d’un tel achat. A noter donc:
- Un prix d’achat de 37ke (possibilité de négociation),
- Loué actuellement 340e charges comprises,
- 438 euros de charges annuelles de syndic,
- 338 euros de taxe foncière (y compris 47 euros pour les ordures)

Pas de gros œuvre à réaliser et une potentielle rénovation a priori légère (env. 1000-1500e à la grosse louche).

D’un point de vue strictement comptable, le prix demandé est dans les "prix du marché" pour ce secteur, bien localisé même si être au dessus d’un bar me fait un peu tiquer. Reste à voir la marge de manœuvre à disposition sur la négociation du prix. Voici donc pour le tableau.

Il y a point sur lequel je ne m’étais absolument pas rencardé, c’était le caractère "sous tutelle" du locataire en place. Le bail est rédigé à son nom et court depuis deux ans. Pas de souci de paiement, c’est l’organisme de tutelle qui règle. Je n’ai pas réussi à connaître les raisons de la mise sous tutelle, ni pourquoi les propriétaires actuels souhaitaient vendre.

Je n’ai pas d’à priori particulier quant au caractère sous tutelle du locataire; le fait de prendre un logement sans en avoir choisi l’occupant me fait déjà plus tiquer. Voici comment je vois les choses par rapport à la tutelle:
- Avantages:
x a priori, pas de souci de paiement,
x déjà loué, rentrée d’argent dès finalisation de la vente.
x la disposition du logement (restitution, fin de bail) est soumise aux mêmes règles qu’une personne majeure sans tutelle.
- Inconvénients:
x quid de la responsabilité d’une personne majeure sous tutelle, et marge de manœuvre sur des évènements négatifs.

De ce que j’ai pu lire et comprendre au sujet de l’investissement immobilier, le cadre législatif me semble favorable, dans une certaine mesure, aux locataires. Quid d’un locataire avec un statut particulier et qui doit bénéficier de protections particulières?

Que pensez-vous des points mentionnés ci-dessus? Y aurait-il des erreurs d’appréciations? Y aurait-il des points fondamentaux sur lesquels je suis passé à côté?

Mots-clés : achat, investissement locatif, tutelle

Bigbil · #2

Avez vous pu lire le bail que le locataire a signé?

Vous devriez trouver dedans les questions à vos questions si certains points ont été ajoutés quant à sa qualité de tutelle.

Elodie01 · #3

Bonjour Hollas,

Je me permets de rebondir sur votre sujet étant donné que je suis déléguée en charge des tutelles et curatelles dans une association.

Tout d’abord, il existe plusieurs formes de protection:
- le majeur peut être sous tutelle: dans ce cas, le tuteur fait les choses "à la place du majeur",
- le majeur peut être sous curatelle: dans ce cas, le curateur assiste le majeur pour ses démarches mais le majeur protégé est, en principe, plus autonome.
La curatelle peut être simple ou renforcée (si renforcée; le curateur perçoit les ressources du protégé et paie ses dépenses dont le loyer).
=> pour le vérifier, il faut demander un extrait du jugement de mise sous protection à son tuteur.

En conséquence, un majeur sous tutelle/ curatelle est une personne comme une autre, sauf qu’un tuteur le représente pour certains actes de la vie ou l’accompagne si c’est une curatelle.

Généralement, vous aurez plus souvent à faire avec le tuteur/curateur puisque c’est le tuteur/ curateur qui gère ses finances (et donc qui paie le loyer, les charges….).

Le logement de la personne protégée bénéficie d’une protection particulière inscrite dans le Code Civil, mais cela concerne surtout les droits du majeur protégé à choisir librement son logement. Par contre, le logement étant très important dans la vie des majeurs protégés, un accord du Juge des tutelles est indispensable si le majeur désire résilier le bail. Donc, si un jour, le locataire sous protection désire quitter son logement, il faudra vous assurer d’avoir, en plus du droit commun, un accord du Juge des tutelles et un courrier d’accompagnement du tuteur/curateur+ la demande du locataire pour que la résiliation du bail soit conforme.

Les loyers sont en principe payés par le curateur/tuteur (sauf en curatelle simple).
Bien souvent, cela permet une bonne régularité dans les paiements. Néanmoins, il faut bien se rendre compte que l’organisme ou la personne qui gère la tutelle n’est en aucun cas caution du majeur protégé. On est là uniquement pour gérer l’existant.

Par contre, souvent les dossiers sont correctement gérés car les gérants de tutelle professionnels sont certifiés par un certificat national de compétence avec une partie de la formation sur les ressources/aides possibles. Donc, normalement, les dossiers APL/CAF, s’il y en a, sont mis à jour.

A ma connaissance, le locataire "sous tutelle" ne bénéficie pas de protection particulière en tant que locataire. Il peut être expulsé s’il ne paie pas son loyer…..

Après, la loi à ce jour, est assez favorable au locataire, qu’il soit sous tutelle ou pas.

En gros, le principe à retenir: le majeur sous tutelle/curatelle est comme les autres, sauf s’il existe un article de loi qui spécifie qu’il bénéficie d’un traitement particulier.

N’hésitez pas si vous avez d’autres questions.

Bonne soirée.

Investimo · #4

Bonjour,

Au sujet de la tutelle j’ai moi même un locataire dans ce cas depuis plusieurs années. Je n’ai jamais eu aucun problème tout est géré par la tutelle et le loyer est toujours versé en avance donc rien à redire sur ce point.
En revanche concernant l’investissement sur St Etienne n’hésitez pas à négocier fortement il y a énormément de biens à la vente mais pas d’acheteur. Le fait que l’appartement soit au dessus d’un bar est en effet un inconvénient et vu le nombre de biens disponibles vous aurez beaucoup de mal à le revendre.
Vous dites que le loyer est de 340€ cc, savez vous combien représentent ces charges ? car si vous mettez bout à bout montant des charges+taxe foncière+charges syndic+difficulté de revente, je pense que vous pouvez trouver bien mieux sur St Etienne.

Hollas · #5

Bonjour Elodie01,

Elodie01 a écrit :
Bonjour Hollas,
…
Par contre, le logement étant très important dans la vie des majeurs protégés, un accord du Juge des tutelles est indispensable si le majeur désire résilier le bail. Donc, si un jour, le locataire sous protection désire quitter son logement, il faudra vous assurer d’avoir, en plus du droit commun, un accord du Juge des tutelles et un courrier d’accompagnement du tuteur/curateur+ la demande du locataire pour que la résiliation du bail soit conforme…

Et si je souhaite libérer le logement (congé pour reprise, pour vente ou autre), j’extrapole, mais j’aurais tendance à penser que l’accord du Juge des tutelles est également nécessaire. Vous confirmez?

Elodie01 a écrit :
Les loyers sont en principe payés par le curateur/tuteur (sauf en curatelle simple).
Bien souvent, cela permet une bonne régularité dans les paiements. Néanmoins, il faut bien se rendre compte que l’organisme ou la personne qui gère la tutelle n’est en aucun cas caution du majeur protégé. On est là uniquement pour gérer l’existant.

C’est bon à savoir.

Bonjour Investimo,

Investimo a écrit :
…Vous dites que le loyer est de 340€ cc, savez vous combien représentent ces charges ? car si vous mettez bout à bout montant des charges+taxe foncière+charges syndic+difficulté de revente, je pense que vous pouvez trouver bien mieux sur St Etienne.

Ces charges représentent 40 euros par mois. Sinon par rapport à la qualité intrinsèque du bien, je ne doute pas qu’il existe de meilleures opportunités. J’ai quand même tendance à être curieux sur les biens qui se situent dans mon secteur de recherche, même si le dossier est a priori "moyen’. Çà me permet également d’aller les visiter, et de mettre en face des chiffres une réalité (emplacement, aspect…).
Néanmoins, j’ai quand même l’impression que les prix actuels du marché sur Saint-Étienne (à la vente et à la location) ne permettent pas d’envisager des rentabilités raisonnables. Il va falloir s’armer de patience…)

Elodie01 · #6

Bonjour Hollas

il n’y a pas besoin d’accord du Juge des tutelles si c’est le bailleur qui prend la décision de rompre le bail. Le majeur protégé est alors considéré comme n’importe quel autre locataire à ma connaissance.
Bien sûr, il fait faire les choses dans le cadre légal (respect du préavis, information du majeur et du curateur ou du tuteur….).

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Elodie01 a écrit :

Elodie01 a écrit :

Investimo a écrit :

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