Achat de SCPI avec une SCI…

Vous m’avez bien fait rire : en 2010, la charte … n’existait pas encore

Vous avez sans doute beaucoup de temps à perdre pour aller chercher de si vieux messages…., encore plus pour y réagir ainsi !

Extrait de notre charte :

"Civisme
13. Le système de réputation, avec justesse, vous utiliserez"

Je ne suis pas juriste, mais je peut vous suggérer quelques pistes :
   - lire ceci,
   - vous assurer que les statuts de votre SCI permettent l’opération, (faites les rédiger par un pro… en tenant compte de votre situation particulière et de vos besoins),
   - contacter la société de gestion de SCPI concernée pour préciser les formalités requises par elle (pour qu’elle modifie l’identité de l’associé détenant ces parts de SCPI, sachant qu’il y aura un pour cela un coût : 50 à 250€ttc selon la SCPI),
   - contacter votre expert-comptable (détenir une SCI IS sans faire gérer sa compta par un pro, c’est un peu "osé").

La fiscalité ne sera pas votre première préoccupation… Au niveau de la SCI, ces parts de SCPI constitueront une participation financière, qui ne sera pas amortie, qui générera éventuellement des produits, et dont il faudra déclarer la quote part de bénéfices -pour un montant différent de celui des produits encaissés-; l’apport de votre associé sera rémunéré avec des parts de votre SCI IS et éventuellement un solde en CCA (faites confirmer par l’expert-comptable qu’il est possible de rémunérer l’apport de parts sociales avec un solde en CCA); le CCA sera éventuellement producteur d’intérêts (faire une convention de CCA le précisant).

Selon vos statuts, et vos associés, il pourra être utile de respecter un certain formalisme (en plus de ce que la SdG exigera), par exemple une convention d’apport, une convention de CCA (précisant la rémunération éventuelle, les conditions de remboursement -évitez que votre associé puisse réclamer un remboursement total n’importe quand-, etc.).

Je pense que votre futur associé devra déclarer son éventuelle plus-value (entre son prix d’achat et la valeur vénale des parts de SCPI apportées) avec le formulaire idoine, à fournir au trésor public avec le chèque associé (voir par ex ici), sauf a invoquer un cas précis de report (je vous laisse creuser cet aspect).

Note : n’oubliez pas que les SCPI sont des SCI IR (qui respectent en plus d’autres contraintes).

Merci pour vos deux réponses pertinentes Stephane et Goodbylenine

L’idée générale est assez simple, je détiens 100K de SCPI sur lesquelles je n’ai plus d’emprunt, il s’avère que le poids fiscal de ces investissements bien que performants devient assez lourd avec ma TMI de 30% + PS 15,5%.

Aucun des associés n’a besoin de revenus complémentaires, l’avantage de l’IS permettrait le pilotage de la fiscalité de chacune des personnes physiques et la possibilité de souscrire de l’usufruit de SCPI.

Sans cash pour le moment, je pense devoir oublier le CCA mais je pourrai je pense avoir une solution avec la réduction de capital social (+ tard et surtout pas régulièrement, pour récupérer du cash sans fiscalité aucune).

Au delà je trouve pertinent de bénéficier du taux réduit de l’IS a 15% et de l’abattement de 40% en cas de distribution des revenus.

Je souhaiterais donc constituer une SCI à l’IS avec la répartition suivante :

- 90% (détenteur des parts -  apport en capital)
- 5% conjointe (apport cash)
- 5% parents (apport cash)

La SCI n’emprunterai pas mais il s’agirait d’un apport en capital des SCPI.

Concernant les coûts, ils seraient constitués :

- Des frais de mutation des SCPI vers la SCI soit 5% (d’ailleurs un passage préalable sur une SCI à l’IR ne m’exonérerai-t-elle pas de ces frais ?)
- Frais de la société de gestion pour le transfert de parts soit 100 euros - 150 euros par société de gestion. - Frais de constitution de la SCI
- Gestion comptable

Je souhaite être sur de l’intérêt de ce montage, merci d’avance pour vos retours.

Ne faites pas de société IS si vous n’avez pas l’intention d’investir au moins 400.000/500.000 euros (100.000 euros au comptant + 300.000 à 400.000 euros à crédit ou en usufruit, par exemple).

D’autre part, je ne vois pas bien l’intérêt de faire rentrer vos parents dans le montage ? Cela peut compliquer le règlement de leur future succession, en particulier si vous avez des frères et soeurs, et éventuellement en alourdir le coût.