Bail de résidence de tourisme d'affaires (RTA) ?

Bonjour,

Je m’intéresse de près à un achat d’un bien (ancien) loué en RTA (résidence de tourisme d’affaires).
La résidence est exploitée depuis 2010, soit plus de 9 ans et le bail (ferme) court encore pendant 2 années.

Après m’être renseigné quelque peu, je suis inquiet pour le renouvellement du bail dans 2 ans. Le bail actuel est plutôt bien écrit (incluant une garantie bancaire, une garantie solidaire en cas de cession, suppression du droit à la résiliation triennale, toutes les clauses sont résolutoires… malgré une hausse des loyers capée à 1% annuel) mais il stipule bien les (fameuses) indemnités d’éviction, qui selon le bail, peuvent aller de 1 à 2 ans de loyer.

Dans le cas de figure où l’exploitant souhaite renouveler le bail, mais à un loyer prohibitif (on constate des baisses de loyer allant jusqu’à 70%), ai-je la possibilité de refuser cette offre sans m’acquitter de ces indemnités, invoquant une proposition déraisonnable de l’exploitant ?

D’autre part, des pratiques douteuses maintenant connues consistent à faire pression sur les propriétaires en menaçant de faillite. Si tel est le cas, les propriétaires peuvent perdre l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié (TVA et/ou défiscalisation), ce qui créé un levier de négociation important pour les propriétaires. Je crois comprendre qu’au bout de 9 ans d’exploitation, la remise en cause des avantages fiscaux n’est plus possible, l’exploitant ne bénéficiera donc pas de ce levier, est-ce que je me trompe ? Dans mon cas, c’est encore plus vrai puisque je ne bénéficie d’aucun avantage fiscal en achetant de "l’ancien". Je n’ai donc aucune obligation/intérêt à accepter des termes qui ne me conviennent pas.

D’avance je vous remercie de vos réponses.
Geoffrey.

Mots-clés : bail, indemnités, rta