Investir dans une résidence de tourisme en LMNP…

Bonjour Freelance et bienvenu !

Je pense que GBL ne va pas tarder à vou répondre mais j’avais juste une petite question concernant votre projet:
Prenons un scénario dramatique (Je ne vous souhaite absolument pas cela !) , l’hotel ne fonctionne pas à sa juste mesure, l’exploitant est obligé de racheter des chambres d’investisseurs déçus, l’exploitant fait faillite et par conséquent ne peut plus racheter de chambres.
Qui s’occupe de la recherche d’un autre exploitant?, Est ce que cela peut se faire rapidement car en cas de faillite de l’exploitant, l’hotel n’est plus tenu? qui s’occupe de la recherche et par quel biais? y a t’il un moyen de sortir rapidement de la structure à ce moment là sans perdre d’argent?
Personnellement je pense et vous l’avez certainement déja fait que vérifier la solidité de l’exploitant dans ce projet est primordial mais également comme dans tous projets locatifs l’analyse de l’offre et de la demande est importante!

Vous n’avez pas préciser l’emplacement mais le rendement proposé avoisine les 5% alors qu’en ce moment la moyenne des autres exploitants pour une résidence hotelière est plus autour des 4%.
Sur le papier cela semble relativement intéressant.

Les principales inconnues qui peuvent altérer la performance sont:
->Fiabilité de l’exploitant: en cas de faillite ou de renégociation à la baisse du bail
->Valeur à la revente: vous risquez d’être en moins-value si le prix d’achat était trop élevé ou si les taux augmentent fortement.

J’ai acheté un bien en LMNP à Marseille en VEFA(mis en exploitation il y a un an).
Globalement j’en suis pour l’instant satisfait: La résidence est de bonne facture et mes loyers sont versés tous les trimestres.

J’ai quand même quelques les points négatifs:

1/Le rendement réel est toujours plus faible que celui attendu car on a tendance à minorer certains frais: interêts intercalaires, impots supplémentaires induits par les loyers etc..

2/Paperasse: Des formulaires et chèques à envoyer chaque année pour le cabinet d’expert comptable et centre de gestion agréé.
Ca doit me prendre une demi journée par an mais on pourrait s’en passer…
Entre parenthèse, ce système est un gros gachis d’argent public. Je leur verse environ 300€ tous les ans pour qu’ils effectuent ma déclaration (ça doit leur prendre quelques minutes car mon dossier est très simple).
En contrepartie, je reçoit tous les ans des invitations pour des diners/spectacles de la part du cabinet. Et c’est l’état qui finance tout ça car les sommes versées sont déductibles de mes impots…

3/Communication de l’exploitant: Au moment où vous prospectez vous êtes harcelé par les commerciaux mais une fois que le chèque est signé, la communication devient très légère…

Bienvenue Freelance !

Les questions à vous poser sont :
   1) un tel investissement est-il adapté à vous (votre age/situation familiale+pro, patrimoine, revenus, fiscalité, vos objectifs, etc.)
   2) l’investissement envisagé est-il un "bon" investissement de ce type

Pour le second point :
    - personnellement, je n’aime guère les résidences touristiques (marché fluctuant/aléatoire, taux d’occupation souvent limité, charges souvent élevées, tout comme les travaux à terme, et beaucoup d’exploitants fragiles, quand ce n’est pas bien pire)
    - je n’aime pas non plus être bousculer au niveau du calendrier (devoir signer vite et trouver un financement sous 60 jours)
    - votre analyse semble négliger un inconvénient d’un VEFA : il faut financer le bien avant sa mise en exploitation => intérêts intercalaire + besoin d’un différé de remboursement avec la banque
    - qui est votre exploitant, et quelle est sa solidité (ses garanties ne valent que s’il est en mesure de les assumer) ?  (S’il préfère vous payer un loyer, c’est que les banques ne le financent pas pour une telle opération, par exemple au moyen d’un crédit bail à long terme… Qu’est-ce qui vous rassure sur le fait qu’il sera financé si vous voulez lui vendre les chambres dans qqs années ?)
    - que vaudraient vos m² si l’activité de l’exploitant ne pouvait pas perdurer ?
    - après 11 ans, il est probable que la renégociation du bail inclura (au mieux)… que vous financiez des travaux de remise à niveau (ou une baisse de loyer représentant la même valeur).
    - y a-t-il d’autres hôtels similaires exploités à proximité ?   (en cas de conflit sur le montant du loyer, y a-t-il des références extérieures pour déterminer la "valeur locative" ?)
    - partie commune dans les mains de l’exploitant => impossible de changer d’exploitant (sauf s’il fait faillite, auquel cas :  bon courage pour faire exécuter les clauses de cession pour 1€, avec un liquidateur sur un dossier impécunieux, et au mieux ce seront des délais + des frais)

Pour ma part, je considère les SCPI moins risquées (surtout en les choisissant), plus liquides, et moins chargées en frais. Mais je me trompe peut-être. Et la fiscalité n’est pas la même.

PS : On a parlé de maranatha sur LMNP sans défiscaliser, est-ce une bonne idée ? et vous pourrez contacter "Boon" qui a investi avec eux.

Tous ceux qui souhaitent investir (ou ont déjà franchi le pas) dans une résidence de tourisme devraient au préalable bien lire ce qui figure sur A l’attention des propriétaires de résidence de tourisme . Ils seront un peu mieux informés de certains risques qu’ils encourent, ou de comment réagir le cas échéant.

Pour les biens gérés par Maranatha (Finotel), voire d’autres (certains déjà cités sur ce forum) il pourrait y avoir un souci : lire ceci.

@Claywalker

Pour dégager 500€ de cashflow en location saisonnière, et en déléguant tout, vous avez quand même intérêt à pouvoir louer très cher la nuit et à ne pas avoir un gros crédit ;
Vous habitez dans une grande métropole ?

Autres infos (de UFC Que Choisir): Investissements en hôtellerie - Maranatha achète deux hôtels mais ne les paye pas - Actualité - UFC-Que Choisir  (reproduisant aussi l’intégralité de la lettre de mise en garde de l’AMF).

Je viens d’étudier une série de cas d’hôtels et résidences de tourisme, avec le point commun que c’est le même homme derrière. La raison : un copain avait vu une annonce d’un appartement à vendre, avec la particularité que le bien était donné à bail dans le cadre d’une résidence de tourisme. Il n’arrivait pas à comprendre si c’était une bonne affaire ou non. Alors j’ai étudié ce cas… et le reste est venu, un peu comme quand on tire un fil en pensant s’en sortir vite, mais qu’on tire en fait une grosse pelote bien emmêlée qu’on met longtemps à démêler. D’où cette "enquête".

Le leitmotiv de cet homme qui a donc développé un certain nombre de résidences hôtelières : valoriser le patrimoine ancien et pas forcément très connu, en le transformant en hôtels de standing de type "hotel & spa" ou "resort des pins blancs".

Le seul point faible, c’est qu’en fait, il n’est pas hôtelier, mais il est dans une logique marchand de biens/promoteur. Donc, acheter le moins cher possible, revendre le plus cher possible.

Côté revente, vendre à la découpe, à des particuliers, des chambres ou appartements d’hôtels de luxe, c’est bien : les gens, attirés par le luxe, la promesse d’un rendement "sécurisé", la "défiscalisation" LMNP et ce genre d’arguments, achètent très cher : 4 à 6000 € le m². Puisque c’est vendu en VEFA, ce sont ces investisseurs qui paient les travaux !

Côté achat, il faut acheter le moins cher possible. Ca produit donc des achats de bâtiments certes remarquables sur le plan architectural et historique, mais à des emplacements peu adaptés pour le tourisme. Ca produit des hôtels difficiles à remplir, car dans des emplacements peu fréquentés. Or, vous connaissez le proverbe : il y a 3 choses importantes : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement. Là, le promoteur a fait une économie sur l’emplacement et, du coup, ce bien immobilier portera toujours cette tare, quoi qu’on fasse.

On voit la dérive de ces résidences hôtelières en regardant leur réputation sur tripadvisor : au début, tout est beau : les gens mettent des évaluations de 5/5, en vantant le très beau bâtiment, la piscine, le personnel au petit soin, et surtout, le calme (évidemment, dans un emplacement perdu et un bâtiment peu rempli, on est au calme !)… et regrette quand même que certains travaux ne soient pas finis.
Ensuite, avec le temps on trouve des évaluations plus basses, genre "thermostat du chauffe-serviette cassé". Un an après, toujours "thermostat du chauffe-serviette cassé" avec le commentaire "mais bon, vu que j’ai eu le séjour à -50 %, je ne vais pas me plaindre".

Résultat du point de vue du propriétaire : déjà en exploitation normale, ça rapporte peu :
- le loyer brut, souvent exprimé en pourcentage du CA hébergement, est bas puisque l’hôtel peine à remplir.
- vous devez payer les charges de copropriété qui sont élevées, et ça, on avait un peu oublié de vous en parler.
- de plus, l’exploitant de la résidence a en face de lui un grand nombre de propriétaires particuliers, divisés, éparpillés géographiquement, peu compétents sur les choses juridiques : on sait que l’exploitant fait un peu ce qu’il veut et qu’il a peu de répondant en face.

Mais de plus, du fait de la faible fréquentation, alors qu’un hôtel de standing coûte cher à faire tourner, une proportion significative de ces hôtels sont en liquidation, ou déjà faillis (donc fermés). Je vous laisse imaginer la valeur pour le propriétaire d’une chambre ou appartement dans un tel bâtiment, qui se dégrade rapidement (une rénovation prestigieuse d’un bâtiment ancien, 10 à 15 ans plus tard, ça laisse apparaître un paquet de défauts ; et quand en plus ça reste vide quelques années…).

Dans l’absolu, une résidence hôtelière dont l’exploitant a fait faillite ça pourrait devenir un immeuble normal, une copropriété normale, constituée essentiellement de résidences secondaires vu qu’on est quand même des zones touristiques. Ca permettrait de retrouver une valeur, celles d’appartements normaux dans le coin, à savoir dans les 1500 à 2000 €/m². Mais manifestement, ça ne fonctionne pas parce que ce genre d’investisseurs est resté bloqué sur son idée première et n’a pas la "souplesse" nécessaire pour, collectivement, franchir le pas vers un immeuble normal. A mon sens, la valeur de ces biens, quand l’hôtel est ainsi en cours de liquidation, ou déjà liquidé et fermé, est inférieure à 1000 €/m². Et de toute façon c’est invendable. J’ai bien étudié ces cas, et j’en ai déduit qu’il fallait ne surtout pas acheter, même à prix hyper discount.

Le plus fort, c’est que l’homme derrière ces projets hôteliers se vante sur son CV d’être "serial entrepreneur" (traduisez : je monte des boîtes, elles coulent, j’en monte d’autres) et d’avoir généré 250 millions d’euros d’investissements (traduisez : une proportion significative de ces 250 M€ est arrivée dans ma poche sous forme de marge et de commission ; je sais bien qu’une bonne partie des hôtels ont fait faillite, mais je n’en parle pas ; et si la valeur actuelle réelle cumulée de ces constructions, pour les investisseurs qui ont acheté, est probablement inférieure à 100 M€, donc en fait une valeur divisée par 2 ou 3 par rapport à leur prix d’achat, eh bien en fait je m’en fous).

Son dernier projet en date, qui était à l’arrêt depuis plusieurs années, vient de redémarrer avec un groupe hôtelier étranger pour la future exploitation du futur resort de luxe ; et un leader européen du courtage immobilier pour fourguer ces chambres, appartements et villas de la résidence hôtelière ; bien sûr, vendus bien trop chers, à des particuliers qui auront l’impression de s’acheter à la fois une part de luxe et de rêve, une défiscalisation, et surtout, un rendement assuré. Ça va forcément se vendre, avec de tels professionnels de la vente. Donc, le projet va bien voir le jour.

Alors qu’il annonce 250 M€ cumulés d’investissements sur sa dizaine d’investissements hôteliers foireux (dont seulement quelques-uns sont toujours en fonctionnement), là c’est 180 M€ annoncés sur un seul projet ! Et pourtant, toujours exactement le même défaut : l’emplacement n’est pas terrible. C’est bien, mais pas génial. On fait semblant de croire que l’argument "resort de grand luxe" suffira à remplir un resort énorme dans un emplacement de second choix… A votre avis, ça fonctionne ?

A mon avis, ce resort ne tiendra très probablement pas 10 ans. D’ici quelques années, il fera faillite pour cause de taux de remplissage trop bas.

Conclusions :
- on prend les mêmes et on recommence
- plus c’est gros plus ça passe
- un nouveau pigeon se lève chaque matin.

Une autre remarque en passant : les résidences de tourisme vendues en copropriété sont sur le même modèle que les résidences senior, Ehpad et résidences étudiantes. Sauf que, de ces 4 activités, la plus risquée et aléatoire me semble être, et de loin, l’hôtellerie. Aussi, parmi l’ensemble des défiscalisations "LMNP" couramment proposées au particulier (résidences senior, Ehpad, résidence étudiante, résidence de tourisme), la résidence de tourisme me semble, de loin, la plus risquée. On investit dans des murs commerciaux. Or, tant qu’à être propriétaire de murs commerciaux, il faut panacher le risque en prenant des parts de SCPI ou de foncière, par exemple. Mais devenir propriétaire, au prix fort, des murs d’une activité aussi changeante et risquée que l’hôtellerie, c’est vraiment une très mauvaise idée.

Dernière modification par Bernard2K (20/08/2020 18h44)

Bonjour,

après demande de dodoritfort, ici mon Retex après 6 ans avec (ex-Maranatha).

Comme GoodByeLenin a déjà écrit, Maranatha est en redressement judiciaire et les fonds des commerces ont été vendu a Colony Capital.

Les problèmes ont commencé après que j’ai acheté l’hôtel car M. Carvin (l’homme derrière Maranatha) a commence en 2014/2015 de vouloir grandir très vite.

Avant 2013 il a vendu des murs des hôtel à des LMNP et gérer les hôtels "lui-même".
Après il a commencé de commercialisé des societés (ie Finotel), ca veut dire il a vendu du "vents".

Quelques année plus tard les societaires ont commencer de vouloir vendre leurs "actions/obligations/part d’hôtel sur papier" et le système a commencé de crouler car Maranatha pouvait pas le payé tous (pas assez de liquidité).
Le redressement durent maintenant depuis 3 ans.
Ceux qui ont acheter du papier vont recuperer en moyenne 25% de leur mise.

Les proprietaire des murs (LMNP, moi) ne pouvait pas (et ne peuvent pas) vendre leurs chambres d’hôtel. Par contre les loyer sont encore payé (sauf 3 mois au début et maintenant 3 mois à cause du Covid).
Il y a les premiers LMNP qui arrive à l’echeance de leur bail et la grande question est quelle loyer Colony va proposer au bailleurs.
Le mien arrive à l’echeance en 2026. Encore un peu de temps mais insecurité complète et je ne peux pas vendre.
Communication 0 pendant les 3/4 ans et plein de cabinets qui veulent qu’on les contracte (très bonne affaire pour eux).

En résumé:
Il n’y a pas encore de drame absolu, mais une situation pas du tout rigolo.
Comme vous pouvez imaginer je ne vais plus jamais acheter des produits comme ca. Je préfère d’acheter des appartement et de les gérer soi-même. Surtout pas être dépendant de quelqu’un d’autre.

Freelance

PS: Etranger, alors désolé pour des fautes de francais

Il me semble qu’il s’agit juste d’une précision indiquant que le propriétaire n’a plus accès au logement pendant la location. Mais rien n’empêche le propriétaire d’utiliser le local en dehors des locations.

Impossible d’en faire sa RP, je pense.

Car le fonctionnement de cet investissement, c’est :
- le propriétaire (acheteur) confie son bien à un exploitant (via un bail commercial)
- l’exploitant gère la résidence, trouve des loueurs (touristes), fournit des services, etc
- l’exploitant assure au propriétaire un loyer net annuel (en échange de cet accord)

Si le propriétaire souhaite occuper le logement, c’est possible, mais dans ce cas, ces semaines d’occupation personnelle font diminuer les recettes de l’exploitant.
Donc, dans ce cas, l’exploitant va déduite le coût de ces semaines du loyer versé au propriétaire (ou lui demandera de payer les loyers comme pour n(importe quel touriste).

A mon avis, vous pouvez peut-être en faire votre RP si le bail commercial initial est terminé et non reconduit par l’exploitant.
Mais il faut avoir envie de résider dans une résidence où des vacanciers débarquent chaque semaine ! Ca doit être une ambiance un peu bizarre…

Une personne de ma famille a investit dans un tel montage (sans rien dire à personne, elle n’aurait peut-être pas dû…).
Voilà un dossier en PDF qui explique assez correctement ce montage.

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Faith a écrit :

Mais rien n’empêche le propriétaire d’utiliser le local en dehors des locations.

A condition de dédommager l’exploitant, soit par déduction du coût de ces semaines soit en les payant tout simplement.

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Dans tous les cas, ne soyez pas dupe et prenez TOUT en compte pour le calcul de la rentabilité (et oubliez la rentabilité indiquée par le vendeur qui part souvent sur le prix HT en oubliant les éléments ci-dessous) !

- Taxe Foncière
- CET (pas sûr d’avoir un exonération)
- Travaux de remise en état à la fin du bail
- Déduction du prix des semaines d’occupation par le propriétaire
- Risque de baisse des loyers à la fin du bail

Gardez aussi en tête que la TVA est remboursée, si et seulement si le bien est conservé 20 ans. S’il le revend avant, le propriétaire devra restituer au fisc la TVA correspondant aux années qui manquent pour atteindre ces 20 ans (un vingtième par année).

Plus d’infos sur le cas que vous citez, ici : RESIDENCE DE TOURISME : DES EUROPEENS PIEGES | BLOG DE MARTINE DENOUNE

L’exploitant a changé plusieurs fois et le domaine reste au bord du gouffre (cf commentaires très mauvais sur Tripadvisor et le changement récent de directeur). Par contre, le promoteur se porte très bien si j’en crois ses derniers compte publiés.

On retrouve les ingrédients que j’expliquais plus haut dans mon message n°16. Le créateur du projet a raisonné surtout sur le fait de vendre le plus cher possible un bien immobilier payé le moins cher possible. A 10 km de la mer et loin des stations balnéaires, on est clairement dans un emplacement de second choix. Même si ce n’est pas le promoteur que je décrivais ci-dessus, il y a beaucoup de points similaires.

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2021 21h41)