Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

Caine, le 25/05/2020 a écrit :

Bonjour,

Travaillant en banque, je vous confirme que les conditions d’octroi des crédits se sont considérablement resserrées.

Il n’est plus possible de déroger aux 33% d’endettement, l’apport des frais annexes est impératif, et il n’est plus possible d’aller sur des durées > 25 ans.

Par ailleurs, plus de calcul différentiel de l’endettement envisageable.

En revanche, toujours dans le calcul de l’endettement, les revenus fonciers futurs ou existants ne sont plus pondérés (on prend 100% de ceux-ci).

Enfin, pour les emprunts en SCI, dans le calcul de l’endettement, les revenus des cautions sont bien pris en compte… Mais pas leurs charges… Ce qui permet de contre-balancer un peu les restrictions mises en place…

Bonjour,

Quand vous dites que pour les emprunts en SCI, dans le calcul de l’endettement, les revenus des cautions sont bien pris en compte. De quoi s’agit-il, ici, les revenus des cautions, s’il vous plaît ?

Et puis j’aimerais savoir aussi comment vous pratiquez exactement le calcul de la capacité d’emprunt en cas d’achat pour créer une autre SCI comme vous dites que vous ne regardez plus les charges, c’est-à-dire que le crédit perso de la résidence principale ou d’autres charges, s’il vous plaît ?

J’en profite pour vous exploser mon cas :

J’ai déjà eu une SCI à l’IS qui se porte plutôt bien, heureusement, et qui génère une somme de Cash Flow positif. J’ai attendu que cette somme devienne assez importante pour pouvoir montrer à la banque que j’ai de quoi réinvestir. Mais dans le but de faire une autre SCI sans apport si c’est possible.

D’où ma question : la banque va-t-elle me suivre ? Ou alors comment va-t-elle calculer ma capacité d’emprunt ?

Cordialement

Dernière modification par hello33 (29/05/2020 15h30)

hello33 a écrit :

J’ai déjà eu une SCI à l’IS qui se porte plutôt bien, heureusement, et qui génère une somme de Cash Flow positif. J’ai attendu que cette somme devienne assez importante pour pouvoir montrer à la banque que j’ai de quoi réinvestir. Mais dans le but de faire une autre SCI sans apport si c’est possible.

D’où ma question : la banque va-t-elle me suivre ? Ou alors comment va-t-elle calculer ma capacité d’emprunt ?

Ca ne va pas répondre à votre question, mais ça pourrait quand même constituer une piste à envisager dans votre situation :  si le besoin est de faire passer du cash de la SCI existante vers la nouvelle, envisagez de créer la nouvelle SCI en ayant comme associé (très minoritaire) la SCI existante, et faites apporter en CCA (rémunéré ou pas) le cash disponible de cette SCI existante.
Sinon, le bénéfice distribuable (s’il y a la trésorerie associée) de la SCI existante, même s’il n’est pas distribué (mais il devient quoi alors ?), sera sans doute considéré comme un "revenu" (potentiel) des associés.

En réalité, votre première action devrait être, comme indiqué par Tracoh, de prendre rendez-vous avec votre banquier, et de lui expliquer votre besoin. Vous n’avez rien à y perdre, et tout à y gagner. Avec le Covid-19, chacun aura son masque.

Supposons que la SCI existante ait pour associé vous et votre conjoint(e) uniquement.
Supposons qu’elle génère chaque année X de bénéfice (et de cashflow, effectivement distribuable).
Supposons que les autres revenus (salaires, etc.) de votre couple soient Y.
Supposons que votre couple paie déjà Z pour rembourser le crédit de sa RP.
Supposons que la nouvelle SCI ait les mêmes associés, et demande un emprunt dont les échéances sont A.

Alors, le ratio d’endettement sera  (A + Z) / (X + Y), qui ne devra pas dépasser 33%.

A faire confirmer par votre banquier (a mon avis, il doit rester une certaine flexibilié à ce niveau, au moins pour certains clients, même si c’est moins qu’avant). Lui seul le peut !

Bonsoir,
J’avais posté dans ce fil pour connaître le retour des IH dans leur recherche de financement. Je partage la mienne.
Vu mi-juin ma banque principale et m’annonce du 1,45 % sur 20 ans mais en m’indiquant une baisse des taux a venir sur juin. A priori en interne ils ont fait le constat qu’ils étaient mal placé pour la reprise post Covid.
Nouveau taux a 1,20 % pour 20 ans.
Ma grande crainte, l’endettement : au delà des 33%.. et RAS, toujours application de la méthode de compensation.

Toutes les banques ont une (petite ) latitude pour déroger à ces recommandations. 15% même si  3/4 réservés au primo-accedant. Visiblement j’ai la chance d’en être. Après, je suis "bon client" chez eux ( C.A.) assurance crédit, assurance PNO etc..
Et je suis loin des autres critères (endettement 3 ans de revenu versus 7 ans, durée sur 20 ans, et reste a vivre confortable).
Je prends conscience que ces recommandations datent de décembre et j’ai finalisé 2 crédits fin janvier et fin février sans encombre et même sans cautionnement.
Par contre pour celui là, cautionnement obligatoire.

Dernière modification par boumboum26 (28/06/2020 16h09)

Si la banque raisonne sur l’année 0 (et non sur un taux d’endettement moyen sur le crédit de 20 ans demandé pour le locatif), rembourser vos 3 ans de dettes restante sur votre RP puis réemprunter ne serait pas un début de solution ?

Par exemple en utilisant  le petit apport que vous envisagiez peut-être de mettre éventuellement sur le locatif et en empruntant au taquet sur le locatif ?

De mon coté, si je venais à être bloqué, j’avais par exemple envisagé d’étaler de la dette comme ça pour limiter mon taux d’endettement : remboursement de mon prêt RP sur 5 ans restant, achat d’un locatif pour montant équivalent sur 20 ans. Ma dette totale n’aurait pas augmentée, mais j’aurais étalé mon endettement (taux bas sur 20 ans au lieu de 5 ans). Et mes mensualités cumulées en année 0 auraient baissé, et donc mon taux d’endettement année 0 avec…

Comme je l’ai précédemment indiqué au message 9 de la file de discussion,  certaines banques peuvent être plus "souples" quand on dispose en trésorerie de l’équivalent de 2 ans de loyers et d’un très bon  historique d’investissement ( pas d’incidents de paiement,  investissements judicieux etc …).  En tous cas c’est ce que m’a indiqué lors d’une conversation sur ce sujet,  ma conseillère de la banque postale avec qui je travaille sur mes projets d’investissement depuis plusieurs années. Par contre, je ne connais pas les autres banques et leur position en la matière.

lmnp75 a écrit :

Comme je l’ai précédemment indiqué au message 9 de la file de discussion,  certaines banques peuvent être plus "souples" quand on dispose en trésorerie de l’équivalent de 2 ans de loyers et d’un très bon  historique d’investissement ( pas d’incidents de paiement,  investissements judicieux etc …).

Votre message date de décembre, globalement notre dernier crédit a aussi été réalisé en fin d’année ( et notre banque n’avait pas de limite sur nos prochains investissements ), c’est depuis février que les conditions se sont durcies … voyez avec votre conseillère si ils n’appliquent pas les dernières restrictions et tenez nous au courant

Et bien pour ma part j’ai deux projets en attente, portes fermées partout où je vais toquer (banques, courtiers, CFCAL).
J’essaie de faire le forcing pour le plus rentable de ces 2 projets, mais avec mon crédit RP et mon crédit locatif, malgré des rendements bruts sur chacune des opérations supérieurs à 10%, la réponse des banques est systématiquement : taux d’endettement trop élevé, on ne finance plus même avec un apport (à préciser que mon apport représente entre 5-10 % du montant à emprunter, j’imagine que pour des apports plus conséquents ça doit pouvoir passer).

Tous les courtiers et CGPs avec qui j’ai pu discuter sont un peu dégoûtés de la tournure…

Si quelqu’un arrive à obtenir un financement dans des conditions similaires je suis preneur d’informations, sinon je vais attendre des jours plus cléments et réfléchir à d’autres voies pour réduire l’endettement…

Les refus de crédit continuent.
En un an, le taux de refus est passé de 5 à 10 % chez Vousfinancer et de 10 à 15 % chez Cafpi

Achat immobilier : les refus de prêts se multiplient, les banques de plus en plus prudentes - Boursorama

Je sors d’un rdv avec mon banquier qui continue a me suivre pour une nouvelle (petite) opération (12 ans à 0.95%, taux pas incroyable mais je prends quand même).

Je n’ai même pas osé lui poser la question de mon endettement (41%) par peur de l’alerter..
Boum

Mise à jour des recommandations ce matin par le HCSF :
- durée maximamale passe de 25 à 27 ans (mais sans doute uniquement dans le cas de différés, dont pas de capacités d’emprunts en plus)
- taux d’endettement maximal passe de 33 à 35%
- exceptions passent de 15 à 20%. Par contre on n’a pas encore le détail, même si le discours est toujours de favoriser les primo-accédants
- les "recommandations" devraient devenir obligatoires d’ici 6 mois.

Au final, ils lâchent un tout petit peu de mou d’un côté, mais resserrent plus de l’autre coté.

article complet : ici

J’ai la réponse à ma question "en septembre, d’après les dernières données disponibles de l’ACPR du suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat, la part des crédits accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 % atteint 21,16 %"

La situation actuelle se pérennise finalement.