LMNP en 2020 pour les non-résidents et nouvelle loi de finance

Le statut LMNP en 2020 pour les non-résidents

Bonjour,

Je crée cette discussion pour parler du statut LMNP qui vient d’évoluer avec la loi de finances 2020. En particulier les critères de distinction entre LMNP et LMP.

Evolution des critères de distinction entre LMNP et LMP

Voici ce que j’ai compris d’après les informations trouvé sur internet (n’hésitez pas à me corriger si ces informations sont erronées/incomplètes):

Avant la loi de finances 2020, il était nécessaire d’être enregistré au RCS (entre autres) pour basculer de LMNP à LMP.

A partir du 1 janvier 2020, il n’est plus nécessaire d’être enregistré au RCS. Ceci a pour conséquence d’être automatiquement requalifié en statut LMP si les conditions suivantes sont remplis:

-> Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée excèdent 23 000 euros à l’échelle du foyer fiscal.
-> Ces recettes sont supérieures au montant total des autres revenus du foyer.

Ma situation

- Je suis résident fiscale à Singapour depuis environ 3 ans et je ne paie pas d’impôts en France.
- Je viens d’acquérir un ensemble immobilier en France qui est composé de 5 maisons de ville (je ne possède pas d’autres biens immobiliers).
- Actuellement 2 des maisons sont louées en location nue.
- Je souhaite mettre les 3 maisons qui ne sont pas encore louées en location meublée LMNP.
- Les revenus des 3 maisons en LMNP dépasseront les 23 000 euros de recette par an (avant déductions fiscales).
- Mon objectif est d’amortir les 3 maisons louées en meublées, de déduire un maximum de charges et éviter la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Le statut LMNP est donc idéal mais j’ai l’impression que depuis la loi de finances 2020, je ne peux plus en profiter.

Mes questions

1) Les recettes annuelles issues de l’activité de location meublée sont-elles calculées avant ou après les divers déductions fiscales (amortissements, travaux, charges, etc.) ?

2) Les revenus fonciers issues de la location nue des 2 maisons sont-ils comptabilisés dans les revenus du foyer ?

3) Mes revenus de source étrangère, en devise étrangère et pour lesquels je ne paie pas d’impôts en France, sont-ils pris en compte dans les revenus du foyer ?

4) N’ayant plus de revenus en France (mis à part les loyers des 2 maisons louées en nue) et les revenus issues de l’activité LMNP dépassants les 23 000 euros par an (avant déductions fiscales), puis-je tout de même louer ces 3 maisons en LMNP ou vais-je être automatiquement requalifié en LMP ?

5) Dans le cas ou la requalification en LMP est inévitable, est-il possible d’amortir un bien en LMP puis basculer en location nue (ou LMNP en le faisant 1 maison à la fois pour ne pas dépasser les 23 000 euros) avant de le revendre pour éviter la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ?

Merci infiniment pour votre aide,
Alexandre.

Mots-clés : expatriés, lmnp (loueur en meublé non professionnel), non-résidents