Investir dans un local commercial ?

Un autre point qui m’intrigue également au niveau des normes pour les locaux commerciaux :
-est-ce qu’il y a des points particuliers à vérifier afin de s’assurer du respect de la réglementation d’un local commercial par rapport à l’activité exercée ?
-Est-ce qu’il y a des sites qui décriraient (par exemple pour un commerce de restauration à emporter) les normes à respecter ?

Bonjour Schnoufler,
Pour les normes d’exploitation c’est plutôt le pb du restaurateur. C’est lui le titulaire du fond de commerce. Si soucis avec la DGCCRF c’est son pb. Par contre, évitez les Kebabs, imaginez devoir récupérer des loyers si votre commerçant est rentré au bled

Merci à tous pour ces précieux renseignements…c’est d’autres questions que pour de la location de logements.

Pour info, il ne s’agit pas d’un  kebab mais d’une pizzeria…il ne devrait donc pas risquer de rentrer au bled ^^. Par contre j’hésite encore pour investir dans ce type d’activité car je vois souvent des commerçants de ce type arrêter leur activité : je vais devoir analyser en détail l’activité de ce commerçant.
Si l’affaire avance positivement, je vous tiendrai au courant.

Oui la marge pour ce type de restauration (pizzas / pâtes) est élevée. Je n’ai pas peur qu’il ne paye pas son loyer mais plutôt qu’il fasse faillite ou cesse son activité qui a démarré depuis quelques mois s’il n’arrive pas à se reverser un salaire suffisant !
Le risque de cessation d’activité pour une entreprise est plus élevée dans les premières années d’activité.

Pour ce local, il s’agit d’un cuisinier diplômé qui fait du "tout maison"…un bon point pour moi également et aussi parce que je préfère investir dans quelque chose auquel je crois ! Il vaut mieux  avoir foi dans l’activité d’un commerce pour s’en porter acquéreur.

Je vous tiendrais au courant mais j’hésite sur un autre local à présent…j’ai l’impression que les rentabilités élevées pour des locaux commerciaux se font plus fréquentes (+- 10 %) et de même pour les immeubles d’habitation (10 % à 15 % brut).

Maintenant il faut juste oser se lancer quand on entend tous les jours parler de crise et qu’on ne sait pas vraiment où on va au niveau fiscal et économique et que pour le cas particulier d’un commerce, la durée de vacance locative est certainement plus élevée en cas de départ d’une entreprise à moins d’être en plein centre ville d’une grande ville ce qui n’est pas le cas de ces commerces (sinon la rentabilité serait moindre).

Dans votre cas, investissez-vous dans des locaux commerciaux ? Si non, pourquoi pas ?

Juste pour informer ceux qui s’intéresseraient aux murs commerciaux que la loi visant à rendre accessible les établissements recevant du public va faire mal à certains propriétaires de murs commerciaux qui n’auraient pas eu la bonne idée de rendre explicitement à la charge du locataire les travaux de mises aux aux normes !

Un conseil : vérifiez bien (et de préférence en établissant un diagnostique accessibilité du local commercial) les problématiques et le coût de ce type de travaux avant d’acheter. Certains vendeurs se débarrassent de leurs murs de commerce en connaissance de cause sachant très bien que le coût des travaux peut dans certains cas être élevés.

Vous pouvez faire un auto-diagnostique d’un commerce sur le site Les agendas d’accessibilité programmée après avoir répondu à quelques questions.

[url=http://accessibilitehandicapes.centerblog.net/ a écrit :

DIAGNOSTIC ACCESSIBILITE HANDICAPES ALBI[/url]]Les Ad’AP : AGENDAS D’ACCESSIBILITE PROGRAMMEE

L’Ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées est parue au journal officiel.

Elle instaure les Ad’AP (Agenda d’Accessibilité Programmée).

Ceux-ci vont permettre à tout gestionnaire/propriétaire d’établissement recevant du public (ERP) de poursuivre ou de réaliser l’accessibilité de son établissement après le 1er janvier 2015.

Il s’agit d’un document de programmation budgétaire des travaux d’accessibilité.

La 1ère des choses à faire sera d’établir un  diagnostic d’accessibilité .

L’Ad’AP suspend les sanctions en cas de non-respect des règles d’accessibilité.

Tout établissement recevant du public (ERP) qui n’est pas aux normes au 31 décembre 2014 doit faire l’objet d’un agenda d’accessibilité programmée, déposé avant le 27 septembre 2015 . Il faudra alors déterminer quels travaux seront à réaliser, quand ils seront programmés et comment ils seront financés. Tout non-dépôt ou dépôt après cette date est sanctionnable d’une amende administrative.

La préparation d’un Ad’AP concerne tous les ERP.

Plus d’informations ici :

DIAGNOSTIC ACCESSIBILITE HANDICAPES ALBI

Les agendas d’accessibilité programmée

Kit de communication - Ministère du Développement durable

http://www.developpement-durable.gouv.f … P_def2.pdf

Bonjour Belli79,

Personnellement j’ai acquis un immeuble mixte, avec un commerce au RDC.
Cela fait uniquement 6 mois que nous sommes propriétaires et avons repris le locataire existant, donc pour l’instant pas beaucoup de retour d’expérience.

Par contre voici 2 points relevés lors de la recherche de financement:

- Pour le prêt, la banque n’a pas pu activer la garantie "Credit Logement" pour l’immeuble car il contenait justement un local commercial. Donc forcé de faire une hypothèque.

- De même une des banques contactée par notre courtier (je ne sais plus laquelle), à clairement dit qu’elle ne pouvait pas nous faire d’offre à cause du commerce.

Bruno

Bonjour,

Je prends à mon tour part à la discussion.
Je suis en recherche active, et j’ai actuellement un bien en vue, loué en bail professionnel sur le secteur de Lyon 7.

J’avais plusieurs questions à vous poser, particulièrement à ceux qui sont propriétaires de locaux commerciaux/de bureaux:
- quels ont été les raisons de cet achat ? Meilleure rentabilité ( loyer HC et HT, Foncière pour le locataire, travaux, ..) Marché de niche, moins d’acheteurs potentiels? Immeuble de rapport avec un RDC occupé par un commerce ? Soucis avec de l’habitat ( impayés, dégradation, …)
- Quels sont les taux que les banques vont proposent ? Quel est l’accueil qui vous a été réservé ? Autant ma conseillère bancaire est intéressée par une habitation pour du locatif, autant je me pose la question pour du professionnel. J’ai eu un taux énoncé oralement par la conseillère, lors de ma phase de prospection et de visite pour de l’habitation, mais je me demande si le taux serait majoré sur du professionnel.
- Concernant la rédaction du bail. Je suis très bien entourée et je n’aurais pas de soucis pour la rédaction du bail. Comment avez vous fait ? Avocat? Notaire ? Vous même ? Pour la facturation: moitié pour vous et pour le locataire ? Entièrement à sa charge ?
- Destination du bien: actuellement loué en professionnel, à la fin du bail je souhaite modifier l’aménagement du bien pour le proposer à une profession libéral. Quelles sont les règles à respecter ? L’accès PMR, la présence d’un point d’eau dans la salle de consultation, de toilettes handicapées , une entrée par le hall de l’immeuble et une par la rue. Je m’interroge sur l’intervention d’un architecte d’intérieur.

Je remercie les personnes qui me répondent. Je suis motivée pour apprendre, et l’échange entre personnes est toujours instructif.

Attention : pour la rédaction du bail commercial, vous ne pouvez absolument pas "mettre tout et n’importe quoi", depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (voir www.google.fr/search?q=loi+Pinel+bail+commercial) qui a pas mal limité les choses (et augmenté les droit des locataires, apparemment pour protéger les petits professionnels). Mieux vaut avoir le support d’un professionnel du Droit (notaire, avocat, etc.) ayant des connaissances à jour dans ce domaine, pour rédiger ce bail.

Un local commercial permet souvent une meilleure rentabilité qu’un local d’habitation, et il est plus facile (et plus rapide) de se débarrasser d’une locataire défaillant/indélicat. On a moins de chance de tomber sur un mauvais payeur,  si l’activité du locataire est liée au local commercial et que le fond de commerce a une forte valeur (car l’expulsion signifiera pour le locataire la perte d’une grande partie du "fond de commerce").

Ce sera un peu plus compliqué de faire financer de tels biens par les banques : ce sont des dossiers plus atypiques que l’habitation, et il faudra trouver l’interlocuteur compétent.

Pour ma part, j’ai majoritairement préféré investir dans ce type de bien via des SCPI, où des gestionnaires professionnels se chargent de gérer les locataires et les immeubles. (Je m’imagine mal gérer directement tous ce que j’ai vu les sociétés de gestion gérer, plus ou moins bien, comme les négociations avec les locataires pro -à prévoir à chaque renouvellement de bail, voire tous les 3 ans quand le locataire a la possibilité de quitter les lieux-, les travaux et le suivi de l’entretien des immeubles, les refacturation de charges, les procédures en cas d’impayé ou de litige avec un locataire, etc.).

BrunoIIC a écrit :

- Pour le prêt, la banque n’a pas pu activer la garantie "Credit Logement" pour l’immeuble car il contenait justement un local commercial. Donc forcé de faire une hypothèque.

C’est étrange, nous avons fait racheter un prêt par LCL l’année dernière pour un immeuble dans lequel nous possédons 1 appartement et 2 locaux commerciaux, nous avons eu une garantie Crédit Logement sans problème…

Peut-être que leurs critères changent avec le temps ?
Ou peut-être que la raison qu’on vous a donnée n’était pas la bonne…

Michael77 a écrit :

J’ai eu le même soucis avec la banque. Elle prend 80% du salaire pour un appartement et seulement 60% pour un commerce par exemple

Pareil pour nous sur le prêt initial - c’était LaBanquePostale
Par contre, au LCL, c’était 70% de tout.

Enfin, concernant les modifications introduites par la loi Pinel sur les baux commerciaux, ce document offre une bonne synthèse :
loi_pinel_baux_commerciaux.pdf

@nik66 : la durée ferme restante du bail en cours est un élément important de valorisation du bien (relouer n’est souvent pas facile, et il faut faire des sacrifices sur le loyer, voire laisser N mois de franchise de loyer, en partie pour compenser le coût d’aménagement des locaux pour le nouveau locataire : les SCPI parlent de typiquement 1 à 2 mois de franchise par année d’engagement ferme sur le bail, et c’est parfois plus…) (coupler l’achat avec une renégociation de la durée ferme du bail peut être une bonne idée), comme certains détails du bail (toutes les charges sont-elles récupérables sur le locataire ? mode de révision du loyer ?), la situation locative globale sur ce site (y a-t-il d’autres locaux vacants ? les locataires voisins sont-ils en bonne santé économique ?), les perspectives d’évolution de ce site (il existe des sites qui se vident, et dont les activités migrent ailleurs), et les caractéristiques intrinsèque du bien (aux dernières normes ?, travaux à prévoir ?).

En résumé : localisation, caractéristiques du bail, marché locatif local, qualité intrinsèque du bâtiment. (ça semble souvent plus complexe qu’en habitation).

PS : J’imagine que les 43 k€ de loyer sont annuels, en non mensuels…

Heu une gestion simplifiée … J’y mettrais un bémol, vous vous frotter à une entreprise capable de sortir 3580€ / mois pour ses locaux, donc potentiellement, le locataire possède la force nécessaire pour obtenir les meilleurs conseils juridiques…

Setanta

Siocnarf a écrit :

C’est étrange, nous avons fait racheter un prêt par LCL l’année dernière pour un immeuble dans lequel nous possédons 1 appartement et 2 locaux commerciaux, nous avons eu une garantie Crédit Logement sans problème…

Peut-être que leurs critères changent avec le temps ?
Ou peut-être que la raison qu’on vous a donnée n’était pas la bonne.

ConstruireSaRetraite a écrit :

Nous avons plusieurs biens commerciaux et la garantie est une garantie type Crédit Logement. Les limitations que nous avons rencontrées sont plutôt sur la durée du prêt (15 ans).

Merci pour votre retour. Du coup je n’avais pas trop cherché plus loin et accepté l’hypothèque… Après tout dans Crédit Logement il y a "logement". Donc cela me semblait logique.

Du coup je viens d’aller voir sur le site CreditLogement.fr et voici ce que j’ai trouvé tout en bas de la page
Qui peut bénéficier de la garantie Crédit Logement ?

"Crédit Logement n’intervient pas en garantie sur :

les locaux professionnels ou commerciaux
les financements à l’étranger
les biens en viager. "

Après j’imagine que si c’est dans un immeuble mixte ça peut effectivement passer. Mais un bien 100% commercial semble en grande contradiction…
@ConstruireSaRetraite: Est-ce bien un cautionnement par Crédit Logement que vous avez eu?

PS: En bonus voici une petite étude de l’UFC Que Choisir qui décrit bien l’opacité de ces organismes de "Cautionnement Bancaire"
http://image.quechoisir.org/var/ezflow_ … 42a9f6.pdf