Investir dans un local commercial ?

salammbo a écrit :

Contexte : Local divisé en 20 parts détenues par mon oncle / 4 parts détenues par mon père en indivision. Mon père me vendrait alors ses 4 parts.

Loyer : loyer par mois de 4088 euros soit pour les 4 parts convoitées : 4088 / 12 * 4 = 1360 euros brut

Je ne comprends pas ce calcul. 4088€/mois
divisé en 24 parts, et vous en avez 4 parts, j’obtiens donc 4088 / 24 * 4 = 681€33

Votre père doit être capable de dire ce qu’il perçoit chaque mois, non ?

En admettant que vous achètiez (une donation n’est-elle pas possible ?)

680€/mois * 12 = 8160€/an.

Si vous achetez les parts pour 80000€ alors vous avez 10% de rendement brut.
Si vous les avez pour moins cher, bonne affaire

Je ne connais pas le marché parisien, donc je ne connais pas les rentabilités habituelles pour ce type de bien dans cette rue.
En admettant que ce soit un bien "lambda" dans une ville "lambda", on cherche en général autour de 10% de rentabilité brute (loyers annuels / prix d’achat = 10%).
Mais selon la situation on peut se contenter de moins… j’ai un local loyers annuels / (prix+frais notaire+frais agence+frais bancaire) = 8%

amoilyon a écrit :

- rentabilité.

Vous prenez le loyer annuel total divisé par le prix de vente pour avoir la rentabilité. Règle de 3 pou votre prix de vente pour la surface totale et diviser par 24 pour le prix de la part

Merci pour toute vos réponses.

Ma question est simplement de trouver une méthode pour établir un prix de vente pour une part. Ceci afin que mon père puisse me vendre ses 4 parts.

Pour répondre à votre proposition. Comment puis je diviser par le prix de vente si justement c’est le prix de vente que je cherche à obtenir?

iubito a écrit :

Je ne comprends pas ce calcul. 4088€/mois
divisé en 24 parts, et vous en avez 4 parts, j’obtiens donc 4088 / 24 * 4 = 681€33

Pardon votre calcul est effectivement le bon

Quand vous dites "Si vous achetez les parts pour 80000€ alors vous avez 10% de rendement brut."
Justement sur quelle base puis je argumenter que une part vaut 20 000 euros?

Dernière modification par salammbo (10/05/2018 22h36)

iubito a écrit :

salammbo a écrit :

Quand vous dites "Si vous achetez les parts pour 80000€ alors vous avez 10% de rendement brut."
Justement sur quelle base puis je argumenter que une part vaut 20 000 euros?

Si vous achetez cash et que vous avez plein de réserve, c’est un investissement patrimonial sur le long terme.
Si vous achetez avec un emprunt, il faut que les loyers remboursent l’emprunt et dégagent ce qu’on appelle un "cashflow" pour payer la taxe foncière, les charges (assurance, copropriété…), et les impôts sur revenus fonciers !

En général : mensualité de remboursement < 70% du loyer, ça rassure les banques.

Pour faire une simulation plus complète, il faudrait connaître quelques chiffres (revenus, nombre de parts fiscales, charges de copro, assurance…) mais surtout connaître votre objectif :
- avoir du cash chaque mois -> objectif rentabilité
- avoir du patrimoine sur très long terme -> mettre un apport, ou accepter de payer de sa poche si l’emprunt est trop élevé (c’est généralement une situation à éviter)
- éviter de payer trop d’impôts -> là… faut changer de plan, de la location nue avec plein de travaux, de la location meublée, une SCI…
- spéculer pour revendre un jour -> revendre des parts d’indivision c’est pas top

C’est un investissement long terme. Je suis Freelance (39 ans) pacsé avec deux enfants et ce sera un complément pour ma retraite.
D’où un achat en 100% emprunt sur 20 ans pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunts de mes revenus foncier.

J’ai calculé que si mon père me vend la part 31000 euros pour un loyer annuel / part de 2044 euros
cela fait 6.6% de rendement brut

Si je calcul le rendement net en déduisant 8.5% frais de notaire sur l’achat + charge/travaux / mois (environ 12 euros par part) +  17.2 % de CSG + 30%TMI je tombe à 3.3 %

Cela vous parait-il intéressant pour un achat de local commercial très bien placé à Paris donc sans risque (locataire depuis + de 50 ans en place)?

Un local avec une aussi belle localisation se vendrait actuellement sans doute avec un rendement proche de 4% seulement (voire moins : certains rapports de SCPI évoquent des prix de marché pour des commerces de pied d’immeuble des meilleures localisations sur Paris basés sur des taux de rendement encore plus bas). Il faut quand même prendre en compte quelques paramètres associés au locataire et au bail en cours : ce rendement s’entend si le locataire a son fond de commerce complètement lié au local (s’il ne pourrait pas exercer la même activité aussi bien depuis un autre local), et que la valeur de son fond de commerce est grande. Sinon, il faut remplacer le montant du loyer actuel par le montant qui pourrait être obtenu avec un autre locataire (à déterminer en analysant les loyers payés pour les autres commerces à proximité); ce rendement est-il triple net, avec tout (y compris la taxe foncière) à la charge du locataire, car si le bail prévoit autre chose, il faudra corriger en conséquence.

Ensuite, il y a sans doute lieu d’appliquer une décote, car le bien est détenu en indivision, et que 4 parts sont une petite minorité. Il serait en effet bien plus facile (=il y aura plus d’acheteurs intéressés) de vendre le bien que de vendre quelques parts minoritaires d’une indivision sur le bien (la preuve : votre père ne doit pas avoir pléthore d’acheteurs potentiels…). Dans une indivision, l’entente antre les indivisaires est aussi essentielle (ici l’entente avec votre oncle).

Au final le raisonnement de votre père "valeur de la part = loyer annuel généré pour une part * (15 à 20)", qui correspond à un rendement de 5 à 6.67%, semble assez approprié.

A ne pas oublier : vous devrez pouvoir justifier de la pertinence du prix auprès du fisc, car ce dernier pourrait soupçonner une sous-valorisation (qui permettrait de diminuer les droits de mutation, mais aussi constituerait une donation cachée père -> fils), et être amené à faire en conséquence une "proposition de rectification" (= un redressement) salée. Donc mieux vaudrait qu’un pro du domaine vous fournisse une expertise de la valeur de ces parts.   

Question : pourquoi votre père souhaite-t-il vendre, et plus précisément à vous et non à votre oncle (ce qui réglerait la problématique de l’indivision, et de la décote associée, et permettrait à votre oncle de décider seul, par exemple de vendre le bien, ou d’essayer d’imposer une hausse de loyer au prochain renouvellement du bail) ?

Merci pour vos réponses.

-Petite précision, mon oncle rachète deja des part  qui apartiennent au troisième frère de la fratrie.
Voila pourquoi il ne rachètera probablement pas les parts de mon père. Il en aura alors 20 sur les 24.

-Je suis deja propriétaire pour 60 000 euros de parts de SCPI (Corum Conviction et Atout pirre diversification). Je vois l’achat de ces parts comme un diversification de mon patrimoine pour préparer ma retraite et ne pas tout investir dans la pierre papier. C’est une occasion d’investir dans un local commercial de qualité  sans soucis de gestion et à la hauteur de mes moyens financiers.

-Je suis deja propriétaire de mon appartement.

-Concernant l’indivision. Je serais minoritaire mais je ne vois pas vraiment ou pourrais s’établir une relation conflictuelle avec mon oncle vu que ce n’est pour moi qu’une rente à très long terme et qu’il gère complètement ce local depuis des dizaines d’années sans aucun soucis.

-Je me suis renseigné. Le locataire est dans ses mur depuis 90 ans (!) Il est très peu probable qu’il parte d’autant que c’est une chaîne de magasins  prospère.

-Mon père ne me fait pas don de ses 4 parts car nous sommes trois frères et sœurs et ne souhaites pas / ne peut pas faire un don équivalent à ces derniers.

A vrai dire ma problématique est de savoir si un investissement sensé ou peut être vaudrait-il mieux investir dans une SCPI du genre Corum conviction ou le rendement sera plus élevé mais l’avenir plus incertain.

A noter que je suis deja propriétaire de mon appartement Parisien / j’ai 50 000 euros placés en bourse buy and hold) / 40 000 euros sur des assurances vie / 5000 euro en crypto monnaies / 60000 euros sur deux SCPI avec un prêt bancaire sur 20 ans.

Bonjour à tous,

Je voulais revenir à l’origine du sujet, le bail commercial, avec une question spécifique à laquelle mes recherches - y compris sur le forum - ne m’ont pas permis de répondre.

Si je dois renégocier le bail avec mon preneur commerçant, ai-je (et a-t-il) plutôt intérêt à augmenter la part de taxe foncière remboursée par le commerce, ou plutôt le loyer ?

En fait pour moi ça revient à se demander:
- Vaut-il mieux recevoir 1000 Euros de plus de loyers (imposable+frais d’agence de gestion…), ou 1000 de taxe foncière remboursée (étant considéré une récupération de charge, est-ce imposable ?) ?

- Qu’est-ce qui est plus intéressant pour le commerçant: peut-il déduire la taxe foncière qu’il me rembourse de son bénéfice ?

Merci pour votre éclairage.

Bonjour,

Pour revenir à un message que j’ai posté l’année dernière ou je m’interrogeait sur l’achat de plusieurs parts d’un local commercial. J’hésite encore. A savoir :

*Local commercial situé Rue Saint Antoine à Paris entre Bastille et Saint Paul - Localisation premium ++
*Locataire de bonne facture depuis plus de 40 ans en place, pas de mouvement prévu.
*Local détenu Entre mon oncle (19 parts) et mon père (5 parts)
*J’achèterais les 5 parts de mon père à 30 000 euros soit un prêt de 150 000 euros à faire.
* Loyer net de 665 euros / mois pour 5 parts (pas de taxe foncière dans le commercial)
* Mon TMI est 30%
* A prendre en compte aussi d’éventuels travaux de l’immeuble.
*Je suis propriétaire de mon logement sans crédits et je souhaites me créer une rente en prévision de ma retraite (je suis un travailleur indépendant de 40 ans)
* Je détient 60 000 euros dans 2 SCPI acheté en 2014 avec prêt sur 20 ans

Le rendement n’est pas énorme mais c’est un placement safe, sans soucis (mon oncle s’occupe de la gérance) pas de vacances locatives..Etc

J’ai du mal à me positionner sur cette affaire.

Qu’en pensez vous?

Dernière modification par salammbo (14/10/2019 16h45)

J’ai mis à jour le post avec ces infos.

C’est donc la pour me constituer une rente a ma retraite. J’ai 40 ans et je suis travailleur indépendant.

simu de prêt sur 20 ans à 1.26 et assurance a 0.36 ---> 750 euros par mois
loyer de 665 euros net (hors travaux immeuble)

J’aurais à sortir 85 euros. A pondérer avec mon TMI. Je pensais faire du réel pour déduire les intérêts.

Cette précision est importante.

Pensez vous que c’est alors un investissement peu intéressant en regard  (par exemple) d’un achat résidentiel qui serait loué en régime meublé?