Intégrer la location du parking dans un loyer avec la loi Alur ?

Ci joint précisément les possibilités d’augmentation de loyers au delà de la variation de l’indice depuis le départ de l’ancien locataire :

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Par dérogation aux dispositions de l’article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :
1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l’article 3 ;
3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

En terme d’apport de valeur, il est évident que l’ajout d’un parking est comparable à un travail d’amélioration d’une valeur au moins égale à six mois de loyer autorisant 15% du coût des travaux en guise d’augmentation du loyer. Mais stricto sensu ce n’est pas la même chose, donc difficilement transposable.

A mon avis les deux possibilités les plus simples qui s’offrent à vous : 

- décomposer dans le bail le prix du logement, avec maintien du loyer du précédent locataire (sauf si l’indice a varié depuis son départ), et le prix du parking, avec le loyer du précédent locataire (ou moins) ;

- produire un bail annexe pour le stationnement, qui sera ou non lié au bail d’habitation (à votre convenance).

Bien évidemment la problématique ne vaut que si votre commune est concernée par le dispositif d’encadrement des loyers.

Pourquoi ne pas louer le parking à part ? L’intérêt que j’y vois c’est que ça serait un bail code civil dont les modalités sont moins protectrices du locataire (puisque ça n’est pas une résidence principale), donc vous aurez plus de facilités à expulser en cas de problème.

Rien n’empêche le propriétaire bailleur de donner préavis pour mettre fin au bail du parking le jour où il reçoit la LRAR de congé du locataire (si celle-ci ne vise pas également le parking).  La rédaction pour le bail du parking permet suffisamment de liberté pour cela.

Donc dans cette affaire il était dès lors superflu de mentionner la location à part du parking par le précédent bailleur. Il y a simplement un nouveau loyer que vous souhaiteriez voir échapper à l’encadrement et il est finalement inutile de débattre du parking.

Quelle que soit la solution envisagée, il est impossible de dire que vous ne risquez pas d’être retoqué, le cas échéant. Donc soit vous assumez le risque, avec comme contrepartie le supplément de loyer, soit vous préférez ne pas prendre ce risque et vous maintenez le loyer précédent.

PS : pourquoi avez-vous baissé le montant du forfait de charges ?