Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ?

Philippe30 a écrit :

ryanroll a écrit :

@Philippe30 : J’avais prospecté également pendant un moment et j’avais trouvé quelques bonnes trouvailles du coté de boulogne sur mer dans le nord, avez vous regardé de ce coté?

C’est un peu loin de chez moi ……

Je préfère rester dans le secteur moitié sud de la France.

Philippe

Avec ce site Palmarès des prix immobiliers en France | LaVieImmo.com

vous devriez trouver votre bonheur, apparement vous êtes bien placés car dans les meilleurs rendements vous avez Alès 7.05%, Arles à 8.20%, Béziers 7.20%, Montpellier 6.20%, Narbonne 6.65%, Nîmes 6.54%

Sachant que ces rentabilités sont des moyennes sur des appartements vous devriez trouver des immeubles > 10%

Personnellement je vais continuer à rechercher à 1H de mon domicile soit de Carcasonne à Agen de Castres à Tarbes

Si vous savez quel type de biens vous recherchez, vous pouvez essayer d’utiliser Trovit qui est un moteur de recherche immobiliére. C’est là aussi un peu fouilli, mais cela m’a permit des trouver des biens publiés sur des sites assez confidentiels (en audimat)

On voit quelques annonces sur des immeubles de rapport en viager…

Je suis assez perplexe !
Vous en pensez quoi ?

Voici un exemple : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s

Tout à fait d accord avec tes calculs philippe30 si les 2400€ sont nets d’impôts.

Par contre je ne les interprête pas comme toi.

Admettons que le crédirentier vive 10 ans.
Admettons un surplus annuel net de 2400€

2400 X 10 = 24.000€ de gain sur 10 ans

Le bouquet étant de 40.000€

40.000 - 24.000 = 16.000€

Donc au bout de 10 ans le bien n’aura couté que 16000€, il s agit donc d’une excellente affaire !

Il est vrai que le crédirentier aura touché 142.000€ mais à la limite on s en fout puisque de notre poche il ne sera sorti que 16.000€

Ensuite, soit on vend et on empoche 150.000€ ( on a multiplié par 10 !) ou on continu la location avec un gain ( brut? Net? ) de 1053€ Par mois.

Pensez vous comme moi, ou je me trompe quelque part ?

Ps: je le répète, tout ceci si le gain est de 203 net ce que je ne suis pas certain.

Phil11 a écrit :

Tout à fait d accord avec tes calculs philippe30 si les 2400€ sont nets d’impôts.

Par contre je ne les interprête pas comme toi.

Admettons que le crédirentier vive 10 ans.
Admettons un surplus annuel net de 2400€

2400 X 10 = 24.000€ de gain sur 10 ans

Le bouquet étant de 40.000€

40.000 - 24.000 = 16.000€

Donc au bout de 10 ans le bien n’aura couté que 16000€, il s agit donc d’une excellente affaire !

Il est vrai que le crédirentier aura touché 142.000€ mais à la limite on s en fout puisque de notre poche il ne sera sorti que 16.000€

Ensuite, soit on vend et on empoche 150.000€ ( on a multiplié par 10 !) ou on continu la location avec un gain ( brut? Net? ) de 1053€ Par mois.

Pensez vous comme moi, ou je me trompe quelque part ?

Ps: je le répète, tout ceci si le gain est de 203 net ce que je ne suis pas certain.

D’accord avec toi Phil11 , je n’avais pas calculé comme cela.
Effectivement le bonus de 203 € mensuel vient en déduction  du bouquet versé dans le calcul.

Mais comme le fait remarquer Kool31 au bout de 15 ans la quasi totalité du bouquet sera payé.

Par contre si on tombe sur le "jean calmant"  du viager on devra se contenter de 203 € ( hors réévaluation des loyers )  mensuel pendant de longues années.
C’est cet aspect de perspectives "non définies"  qui m’ennuie.

Mais cette affaire semble intéressante.

Philippe

Bonjour à tous,

Les impôts seront à payer sur l’ensemble des revenus locatifs, et pas sur la différence entre les loyers perçus et la rente… De plus, la taxe foncière est pour la pomme du propriétaire.
Enfin, la rente n’est pas déductible, il n’y a donc aucun intérêts d’emprunt à déduire (sauf éventuellement en empruntant les 40.000 € du bouquet).

Le calcul est alors beaucoup moins intéressant ! Les cotisations sociales à elles seules vont presque "manger" la marge. Hypothèse avec TMI à 14% :

1053 * 12 = 12636 €
déduction fofaitaire : 60 €
PNO : 400 €
Taxe foncière : 1000 € (?)

Cela donne 12636-60-400-1000 = 11000 € imposable environ la première année
CSG / CRDS : 11000*0.155 = 1705 dont 638 déductibles l’année suivante
IR : 11000 * 0.14 = 1540
Total impôts : TF + CS + IR = 4245 € / 12 = 350 par mois environ, donc pas d’autofinancement.
350-203 = 150 € par mois à sortir en arrondissant.

Par contre, je suis d’avis que ça peut s’avérer une affaire très intéressante, vu l’âge du créditrentier… C’est un pari à prendre !

Siocnarf a écrit :

Les impôts seront à payer sur l’ensemble des revenus locatifs, et pas sur la différence entre les loyers perçus et la rente… De plus, la taxe foncière est pour la pomme du propriétaire.
Enfin, la rente n’est pas déductible, il n’y a donc aucun intérêts d’emprunt à déduire (sauf éventuellement en empruntant les 40.000 € du bouquet).

Le calcul est alors beaucoup moins intéressant ! Les cotisations sociales à elles seules vont presque "manger" la marge. Hypothèse avec TMI à 14% :

Votre calcul est intéressant Siocnarf sur cet investissement mais il faut raisonner en globalité.

Je ne pense pas que vous avez investi sur un seul bien donc si on raisonne sur plusieurs biens au sein de la fiscalité , on peux compenser le manque d’intérêt d’emprunt par un investissement qui lui génère  du déficit foncier par des travaux par exemple bien entendu cela n’est pas valable pour toute le durée du viager.

Autre piste passer par une SCI qui emprunte le bouquet de 40.000 € et pourra déduire les intérêts d’emprunt du bouquet sur les revenus locatifs , c’est surement possible si on achète à titre personnel.
Mais cela réduit la rentabilité immédiate et occulte probablement les 203 € de bonus mensuel.

Philippe

Bonjour
Suite à la recherche d’information sur le forum je suis tombé sur ce fil.
Comme je suis dans le sud ouest je reste dans le grand sud, je pourrai apporter quelques renseignement sur cette région, meme si mes connaissances sont loin d’etre au niveau moyen du forum.
Habitant sur biarritz je suis à la recherche d’un investissement sur la ville . Après plusieurs mois de recherche sur le sujet, énormément de lecture pour avoir une vision global de l’investissement je commence à avoir ma petite idée sur le sujet.
Partant sur un budget de 100 000 euros, la seul facon de trouver une renta interessante sur biarritz alentours proche est le studio. Mais la encore avec une moyenne autour de 5000 euros le m2 il va falloir chercher un bien avec un peu de réno à faire pour baisser le prix, et avec un loyer max de 550euros par mois pour un 20m2 bien placé ( tout à pied) la renta reste faible, seul moyen alors que j’ai trouvé est la location étudiant( bail 9mois) puis saisonnier. La ville s’y prete bien mais l’emplacement prime . Près du centre près de la plage pour touriste, place non payante au alentour pour les étudiants, pas de  demi sous sol ( personne en vacance n’ a envie d’etre en sous sol).
Depuis quelques mois je me suis creé un petit réseau en immobilier et maintenant que je sais exactement les conditions pour le bien que je recherche j’attends sagement de tomber( 30min par jour à éplucher) dessus, en essayant de rester toujours objectif. Peu d’opportunité malheureusement essentielement à cause du prix, négo très difficile car résidence 2eme et proprio pas pressé en attende d’un pigeon. Mais je ne désespere pas car j’ai raté deux occasions par manque de réactivité .
Du coup je me suis orienté sur d’autre chose comme un petit imeuble de rapport.
J’ai procédé de la sorte , inspection des villes potentielles en me servant de l ’INSEE pour rechercher des petites villes ( pour trouver une meilleur renta) avec un peu de potentiel , dynamisme, répartition de la population salaire age…Ensuite direction le bon coin se loger logic immo… agence local, site de la mairie pour évaluer la demande locative le prix les ventes actuelles…Après toutes ces recherches une petite ville d’environ 12000 hab ( certe trop petite pour beaucoup…) a finit par centrer mes recherches. Pas trop loin pour la gestion , demande locative mais beaucoup de logement vacant mais  plus de la moitié en limite insalubrité, relativement dynamique et des renta très bonnes environ 12 13 pour cent brut. Suite à la recherche d’information sur le forum je suis tombé sur ce fil.
Comme je suis dans le sud ouest je reste dans le grand sud, je pourrai apporter quelques renseignement sur cette région, meme si mes connaissances sont loin d’etre au niveau moyen du forum.
Habitant sur biarritz je suis à la recherche d’un investissement sur la ville . Après plusieurs mois de recherche sur le sujet, énormément de lecture pour avoir une vision global de l’investissement je commence à avoir ma petite idée sur le sujet.
Partant sur un budget de 100 000 euros, la seul facon de trouver une renta interessante sur biarritz alentours proche est le studio. Mais la encore avec une moyenne autour de 5000 euros le m2 il va falloir chercher un bien avec un peu de réno à faire pour baisser le prix, et avec un loyer max de 550euros par mois pour un 20m2 bien placé ( tout à pied) la renta reste faible, seul moyen alors que j’ai trouvé est la location étudiant( bail 9mois) puis saisonnier. La ville s’y prete bien mais l’emplacement prime . Près du centre près de la plage pour touriste, place non payante au alentour pour les étudiants, pas de  demi sous sol ( personne en vacance n’ a envie d’etre en sous sol).
Depuis quelques mois je me suis creé un petit réseau en immobilier et maintenant que je sais exactement les conditions pour le bien que je recherche j’attends sagement de tomber dessus, en essayant de rester toujours objectif. Peu d’opportunité malheureusement essentielment à cause du prix, négo très difficile car résidence 2eme et proprio pas pressé en attende d’un pigeon. Mais je ne désespere pas car j’ai raté deux occasions par manque de réactivité .
Du coup je me suis orienté sur d’autre chose comme un petit imeuble de rapport.
J’ai procédé de la sorte , inspection des villes potentielles en me servant de l ’INSEE pour rechercher des petites villes ( pour trouver une meilleur renta) avec un peu de potentiel , dynamisme, répartition de la population salaire age…Ensuite direction le bon coin se loger logic immo… agence local, site de la mairie pour évaluer la demande locative le prix les ventes actuelles…Après toutes ces recherches une petite ville d’environ 12000 hab ( certe trop petite pour beaucoup…) a finit par centrer mes recherches. Pas trop loin pour la gestion , demande locative mais beaucoup de logement vacant mais  plus de la moitié en limite insalubrité, relativement dynamique et des renta très bonnes environ 12  13 pour cent brut. Test bon coin positif pour la loc si prix correct et bon état ( car il y a beaucoup d’aprt loué en mauvais état).
Bref j’ai trouvé un petit immeuble que je dois visiter ( j’en ai raté deux vendu), environ 120 000 euros, deux commerces en bas et  4 apart. Un est a rénover  , un autre est loué 390 euros à une petite famille sans problème qui veut rester , compteur ok facade ok; partie toiture à refaire mais pas urgent , partie commune moyenne mais ok…Niveau location si tout se loue au prix du marché je suis à plus de 2000euros par mois…cela parait bien alléchant mais après enquète petit hic, le centre souffre d’un délocalisation des commerces en périphérie, donc les deux commerces en rdc? à par ca je ne vois pas d’autre point noir avant visite ,au niveau revente, l’immeuble n’est pas divisé c’est un bien unique mais compteur deja en place, geometre plus notaire pour copro 5000euros, puis possible taxe de parking à voir avec l’urbanisme.
Donc que me conseillez vous de regarder, que pensez vous de ce bien ?
En espérant avoir quelques réponses et j’essayerai d’alimenter le fil avec des nouvelles plus fraiches
PS: je gagne 1200euros par mois en cdi je suis propriètaire de ma rédidence principale ( sans crédit), et la banque me prete 105 pour cent ( la moitié des frais de notaires) mais je pense pouvoir encore négocier la totalité des frais de notaires.
Mon but est d’arriver à degager un peu de cashflow au pire 0 pour pouvoir si tous se passe bien repartir sur un autre achat .
Bonne journée

personnellement,je regarde du coté des petites villes(celles qui sont delaissées par les investisseurs).

Encore faut-il qu’elles soient dynamique,que le solde demographique soit positif et que le bassin d’emploi soit présent(en ces temps de crise,rien est sur et une boitte de 600 personnes qui ferme dans une ville de 8 000 habitant,ça fait un peu peur).

Le probleme du rendement comme critere principal est de se retrouver dans des zones plus risquées.Il faut donc etre sur d’acheter mieux que ce que proposent les bailleurs locaux.

En effet partir sur de petites villes nécessite de bien étudier la localité et alentours avant tout investissement, pour mon cas plusieurs grosses boites , emergence en périphérie de grande enseigne style grande surface, beaucoup de cadre et fonctionnaire…mais pas mal de retaité aussi ( dc le studio et le dernier étage: moyen à priori, contrairment à biarritz)
Une offre a été faite cet aprem sur cet immeuble les visites sont bloquèes jusqu’a la réponse du proprio, mais l’offre est très basse moins de 90 000 euros ce qui me parait bien bas, si il refuse je visite demain aprem seul et je verrai par moi meme, si je vais plus loin contre visite avec un ami archi pour etre sur de ne pas avoir de surprise sur la qualité de l’immeuble.
Bonne soirée

J’aurais du tiquer à la photo puisqu’on voit plusieurs étages alors que la description parle que du rdc et d’un premier.
J’habite à l’ouest de Nîmes (pas non plus à la gallerie wagner mais pas loin), donc je vous crois sur parole sur le fait de ne pas traîner quand on rentre le soir!

Bonsoir
Le thème de cette discussion m’intéresse également, car je cherche aussi de l’immobilier sur Bordeaux.
Est-ce quelqu’un a une expérience du marché immobilier à Bordeaux (et alentours, Mérignac, Talence) ?
Bordeaux est une ville universitaire, où j’ai fait mes études, mais qui a beaucoup changé depuis quelques années (tram, réamenagement de plusieurs quartiers), ce qui fait que je suis un peu déconnecté. Je me rappelle il y a une 30 années, quand je "zieutais" (déjà) un petit studio de 20 m2, au prix de 120 000 F (francs !), que je trouvais cher !
Le prix de l’immobilier, catalogué dans diférentes revues, s’il donne une idée, est loin de réfleter les mises à prix sur "Le Bon Coin", qui systématiquement (au m2) semble plus élevé que dans les "revues".
Avez-vous cette expérience ?