Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ?

Je peux vous apporter une expérience personnelle sur Bordeaux puisque j’y ai un studio en centre ville (quartier Victoire). Contrairement à ce que dit Julien, si on peut trouver du 10% (ou quasi) à Bordeaux si, comme partout ailleurs, on achète un bien à bon prix avec quelques travaux et qu’ensuite on prend le temps de "bien le louer".

Expérience personnelle :
Achat en 2008 d’un studio dont les anciens proprios voulaient se débarrasser rapidement pour raisons personnelles, je l’ai acheté en dessous du marché, j’ai fait quelques travaux (pas de quoi fouetter un chat) et je l’ai loué assez facilement avec une renta de 9,3 % Brute.

Et par ailleurs, aujourd’hui je cherche, pour des raisons de fiscalité, à le revendre avec locataire en place depuis 2 ans et une rentabilité de 7 à 7,5 % brute : sans travaux et sans problème.

Robinos33, pour ce qui est des prix au m², ça varie beaucoup d’un quartier à l’autre : Nansouty et Victoire ne sont pas loin l’un de l’autre, mais les prix sont très différents. Et puis les vendeurs sur le bon coin "s’enflamment" souvent un peu trop ! Ils partent du prix qu’ils veulent (déjà haut !) et rajoutent entre 10 et 20 % en se disant, soit c’est la belle affaire soit je pourrais toujours baisser un peu et l’acheteur aura le sentiment d’avoir bien négocié …

Bref tout le monde s’improvise à la fois agent immo et fin négociateur, ce qui peut parfois arriver à quelques aberrations.

Je ne suis pas passé de 9,3% à 7%

J’ai acheté un bien dans lequel j’ai fait quelques travaux et que j’ai pu bien loué ce qui me donne une rentabilité de 9,3 %, ce qui est du quasi 10% d’une part et d’autre part si jamais j’ai réussi à obtenir 9,3%, d’autres ont forcément pus obtenir plus : en effet, je ne suis pas le meilleur acheteur/"rénovateur"/loueur de Bordeaux.

Maintenant aujourd’hui je cherche à vendre mon bien à un certain prix, ce prix (plus élevé que mon prix d’achat + travaux + Notaire) avec le montant des loyers actuels donnent une rentabilité de 7 à 7,5%

Conclusion:
J’ai une renta de 9,3% : ancien + rénovation + recherche locataire
L’acheteur potentiel de mon appartement aurait une renta de 7% : achat appart rénové avec locataire en place

Philippe, je connais les différences entre renta brute, nette, et nette nette; merci cependant pour la précision cela permet de clarifier les choses.

Maintenant le débat n’était pas de calculer mes rentabilités (ce que je fais seul depuis quelques années maintenant ) mais de répondre à Robinos33 qui demandait les possibilités d’achat et de renta sur Bordeaux.

Alors pour être précis
Je parle évidemment ici de rentabilité brute :
= loyers perçus hors charge sur l’année / (Prix d’achat + montant des travaux + Frais de Notaire)

En rentabilité nette, ça baisse (évidemment) à 8%;
et la rentabilité nette sur les 4 dernières années (en intégrant donc les vacances locatives et en moyennant les charges) : 7,6 %

Pour ce qui est de la rentabilité nette nette : pas la peine d’en parler à mon avis puisqu’elle est liée à la situation fiscale de chacun et n’a donc pas beaucoup de sens.

En espérant avoir pu éclairer les choses.

Erwan

Je remonte un peu le sujet, certains d’entre vous ont-il déjà investis / sont ils intéressés par un investissement en Bretagne ?

je ne suis qu;au stade de la réflexion, mais la zone sud est (de Vannes a Rennes en gros) me semble intéressante avec une population en hausse, un niveau d’emploi correct et des rendements qui semblent intéressants ?
Je viserai a priori un immeuble de rapport.

Le doute que j’ai est qu’il y a tellement d’espace en Bretagne qu’il est relativement abordable de faire construire son propre logement pour peu cher… donc qui de la demande locative?

Bonjour à tous,

Désolé si ce sujet a déjà été traité,

Comme beaucoup de monde, je m’intéresse aux investissements locatifs, pour se procurer des revenus non négligeables.

On se demande tous comment et ou trouver les meilleurs plans à l’achat. Je pensais donc qu’il serait intéressant de traiter concrètement le sujet en profondeur (de ne pas témoigner de ce que l’on a ou on voudrait avoir, mais comment on a fait pour y arriver).

Pour ma part, je m’intéresse déjà aux ventes aux enchères au tribunal (en revanche, je n’ai encore jamais testé les ventes notariales) depuis environ 1 an (1 an pour l’immobilier, 1 an et demi pour les voitures, et à peu près 3 ans pour tout ce qui est vin et ordinateurs…).

Dans l’ensemble, beaucoup de biens immobiliers sont revendus (je dirais) dans une tranche de 20/30% en dessous du prix du marché (parfois plus, parfois même au dessus du prix, oui cela peut arriver). Attention, il n’y a pas que des avantages: avocats à payer pour enchérir, payer sous 45 jours la somme totale, éventuellement des occuperont irrégulièrement le bien amenant vers une procédure d’expulsion longue, coûteuse et fatigante….

Avez vous d’autres astuces pour trouver des biens immobiliers en dessous du prix du marché, afin de monter une opération financièrement rentable et même intéressante ?

Cordialement.

Bonjour à tous,
ma première intervention sur ce forum.
Depuis un an j’ai acheté 3 appartements sur Marseille. Je suis surpris que personne ici ne parle de cette ville comme "intéressante". Vous avez des avis? Je serais curieux de connaitre la vision des "pros"… (je donnerais ma vision ensuite, pour ne pas orienter)

voici donc quelques exemples concrets:

- studio 25m2 proche de la gare, dans une belle résidence bien entretenue. Cout de l’achat 52K (hors frais notaire). J’y ai fait 5K de travaux et il est comme neuf. Je le loue vraiment facilement. (l’aspect neuf et bien meublé fait toute la différence par rapport aux autres). Le quartier est "passable mais bien" (il y a de tout à marseille….). Loué 470 + charges (meublé)

- loft 44m2+22m2 de mezzanine en plein coeur du quartier "le panier", achat 78k + 3k de travaux. Loué 580 + charges

- studio 25m2 coeur du panier, acheté 50K, loué 450 + charges (meublé)

Pour moi, tout ce qui se trouve entre la rue de la république, le mucem, le nouveau centre "les terrasses du port" et le vieux port, a un énorme potentiel. Une partie des ventes exploitent déjà à fond ce potentiel, mais il en reste qui sont à des prix acceptables. Des milliers de croisiéristes, sans compter les touristes "locaux" passent ici tous les jours, 2000 emplois viennent d’être créés sur le nouveau centre commercial, etc… la ville change… (et elle en avait besoin….)

Il est encore temps d’acheter certains biens, mais il ne faut pas tarder…

"à peu près", pour les 3 et dans l’ordre: 450/600/400
(je n’ai pas les couts précis avec moi)

Je gère seul. Un en location nue (le plus grand) les 2 autres en meublé.
Déclaration d’impots formulaire 2044, tous revenus locatis déclarés (soit 1 mois sur 1 appart en décembre 2013… le reste à partir de janv 2014 donc j’ai du temps…) Par contre sur 2013 j’ai déclaré toutes mes charges (frais agence, travaux, etc…)
Et pour les loyers pas de problèmes. Déjà un changement de locataire (a quitté marseille) mais toujours des gens fiables et sérieux (je ne suis qu’au début, donc sur le long terme on ne sait jamais, mais pour le moment pas de mauvaises surprises).

Par contre à marseille, il y a effectivement de tout… et selon le quartier et "la clientèle" la méthode n’est pas la meme. A moins que la CAF de paye 80% des loyers… ce qui est souvent le cas dans certains quartiers dits "défavorisés".

Arnaud13 a écrit :

Je gère seul. Un en location nue (le plus grand) les 2 autres en meublé.

Vous déclarez au réel pour le foncier et le meublé ?
En meublé , vous faites de l’amortissement afin d’annuler la fiscalité pour 7 à 8 ans ?

Vous avez regardé sur le forum les discussions sur le sujet du réel en nue et en meublé ?

C’est une bonne chose de gérer soit même c’est formateur , il faut être bien au fait des lois , des charges  imputables au locataire , de la TEOM , des lois concernant  la location en nue ou en meublé.

Dans votre présentation ,e je vous ai répondu sur les banques , mais je répète ici qu’il faut prendre  un compte locatif pivot sur lequel tous les loyers sont versés afin de simplifier la gestion et ne pas polluer votre compte personnel.

Peu d’intervenants semblent être présent sur Marseille en immobilier , vos retours seront intéressants , comme toute ville , il y a les bons et mauvais quartiers mais vu de l’extérieur tous les quartiers semblent mauvais à Marseille.

et pour continuer …

Au début de vos achats visez la rentabilité sinon vous allez bloquer le robinet de crédit des banques , hélas la rentabilité passe soit par des quartiers populaires …soit par de la rénovation souvent présentes dans les quartiers populaires .

L’immeuble de rapport vous permet d’annuler toutes charges de copropriété , vous êtes maitre à bord pour le meilleur et pour le pire ….vous gagnez sur le montant de la peinture des parties communes mais vous perdez sur la réfection de la toiture.
L’immeuble vous permet de disposer de plusieurs lots qui couvriront votre emprunt même si un lot n’est pas loué.
Le départ d’un locataire dans un immeuble permet d’envisager un rotation d’un autre locataire  vers un appartement libéré , permet de rénover un appartement pour le louer plus cher.

L’achat d’un immeuble nécessite une bonne connaissance de l’immobilier , du bâtiment et de prendre en compte très attentivement le quartier car ce n’est pas un lot que vous achetez mais plusieurs donc en cas d’erreur l’impact sera démultiplié.
Une dévalorisation de plusieurs lots situés dans votre immeuble sera très pénalisante en terme financier si vous avez fait une erreur de localisation à la différence d’un seul studio qui pourra être revendu à perte éventuellement.

Pour l’immeuble vous devez encore plus privilégié l’emplacement , l’achat d’un immeuble nécessite de bien connaitre la fiscalité car à force d’acheter des lots vous allez bien finir par payer des impôts et le risque d’asphyxie fiscale vous guette.

L’achat d’un immeuble doit être envisagé via une SCI si les lots sont majoritairement composé de grandes surfaces de type T3 non louable en meublé.

La SCI est un vaste sujet  dans l’immobilier.

Bonne réflexion

Philippe

C’est un délai de 2 mois pour payer après la date d’adjudication définitive (soit après la période de surenchère). - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux
Effectivement, vous avez raison, c’est bien 2 mois. Merci d’avoir rectifier (Les 45 jours c’est pour les ventes notariales).

Pour alimenter ce post, voici quelques exemples concrets que je possède (ou bientot) sur Marseille.
Ceci donne une idée des produits que l’on peut trouver:

1 studio loué meublé 490eur. 27m2. Acheté 52000+ travaux 5000. Quartier gare Saint Charles & facs. Loué TRES TRES facilement (car refait à neuf). Je n’attend pas de grosse plus value à la revente…

1 loft loué non meublé 620eur. 44m2 lc + 22m2 mezzanine/chambre. Acheté 78000+ travaux 2000. Plein coeur du Panier (quartier "historique" en plein essort, avec le Mucem, les Terrasses du port, etc…). Loué TRES TRES facilement (idem, refait à neuf). J’estime qu’en un an il vaut déjà 110000€… et que cela ne peut que monter avec le quartier…

1 studio loué meublé 470eur (j’attaque les travaux début juillet). 25m2. Acheté 49000+ travaux 6000. Plein coeur du Panier (idem). Sous l’appartement se trouve une belle cave voutée de 20m2 avec un VRAI puits, que je ne vais pas exploiter ici (trop de travaux pour le louer 50€ de plus…). Mais j’estime que ceci donne une plus value potentielle à la revente et que mon appart, vu les prix actuels du quartier, vaudrait rapidement dans les 70/80000€.

1 t3 loué non meublé 670eur (Sera à moi vers début sept, que je compte passer en meublé sur le bail). 40m2. Acheté 73000eur + zero travaux. Situé dans le quartier "la belle de mai", proche des réserves du Mucem et de la gare Saint Charles & facs. Très rentable celui-ci… Je l’ai acheté cher pour le quartier, mais il est refait à neuf. Pas de plus value attendue à la revente…

Voilà, ceci donne un peu une idée de ce que l’on peut trouver comme "rendements" sur Marseille. On peut trouver BIEN MIEUX en rendements, mais j’ai joué aussi la SECURITE en ne prenant pas n’importe quoi, en diversifiant les quartiers et de "petits achats". Et dans chacun des quartiers j’ai fait en sorte de choisir "au plus juste" l’emplacement. Par exemple la "belle de mai" est un quartier plutot à très mauvaise réputation. Mais il y a de belles choses aussi…

Voilà, si des Marseillais veulent donner leur avis, me contredire (ou pas ! :-) ) ne vous privez pas, ce serait sympa d’échager des avis….

roudoudou a écrit :

Bonjour,

Moi j’ai une question, comment vos biens prennent ils de la valeur alors que tout le marché est en forte baisse à Marseille ? (-10%). Les achetez vous en dessous du marché car dans un sale état et la valeur émane de la rénovation ?

Merci
Cdt,

bonne question! Quand je dis que mes biens "prennent de la valeur", c’est une estimation perso. Je parle principalement des biens achetés dans le quartier du Panier. En pleine expansion… le triangle "vieux port/république/joliette" subit un vrai remodelage depuis 2 ans, et les premiers effets ne se voient que depuis l’an dernier avec "marseille capitale de la culture". Et il reste encore du boulot, mais ce quartier devient (à mes yeux…) une vraie opportunité. Je sais que les 2 appartements que j’ai achetés je les ai eu "sous le marché actuel". Pourtant pas très beau le marché.
Je me dis que par contre il faut profiter des baisses actuelles. (Celui que j’achète 73000 actuellement était affiché 79000…. et en avril il était à 95000….).

Si les prix baissent…. au pire…. les loyers resteront les memes et mes biens s’autofinanceront tout de meme. La plus value sera moindre, ou nulle, mais j’aurais au moins quelque chose dans 20 ans. Je ne pense pas que meme les loyers puissent baisser un jour….

Si j’ai peur de voir les prix baisser, je ne fais rien, j’attend éternellement. Et je loupe des biens qui s’autofinancent déjà correctement…

Et quand à Marseille, j’estime que cette ville est très "sous estimée" et que dans les années à venir elle va devenir recherchée… (pas tous les quartiers nous sommes d’accords). cette ville ne se trouve pas encore au prix au m2 des autres grandes aglomérations, mais elle y viendra pour certains quartiers (prenez le 13007 qui est déjà inabordable…. et comparez aux prix du 13002… le 13007 ne montera pas, voir meme baissera, alors que le 13002 montera…)

et comme il y a peu d’acheteurs, on peut négocier, baisser les prix, ou prendre le risque de louper une bonne occaz, il y en aura toujours d’autres…
Les belles affaires partent vite. Celui sur lequel je me suis mis d’accord hier à 73, était en annonce depuis 4 jours. Plein de visites programmées et déjà 2 offres mais plus de nouvelles. J’ai fait une offre et signé le jour même un "accord mutuel"…

Bien sûr tout ceci n’engage que moi, avec très peu d’expérience et de recul…