Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Bonjour LMNP
J’aimerais vous renseigner mais mes acquisitions ont été faites certes sur des immeubles construits, mais sur des programmes nouveaux, donc du "primaire" puisque je les ais acquis auprès de PERL.
Un ami CGP m’a affirmé que le marché secondaire se développait et que des échéances courtes apparaissaient. De là à dire qu’il y a une vraie profondeur, c’est probablement exagéré. Mais j’imagine que certaines situations fiscales évoluent, que des évènements de vie provoquent des ventes (forcées?). Dans ce cas l’opportunité est probable.
En ce qui me concerne, si je devais faire une offre en secondaire, en l’absence des raisons citées ci-dessus, je me positionnerais assez cher, pour ceux qui tiennent vraiment à des échéances courtes. 
Pour l’ULS, tout est soigneusement écrit (un pavé de 400 pages à parapher intégralement): le bailleur social s’engage à remettre en bon état ( x pages de descriptif)  dans les deux ans avant la restitution du bien en pleine propriété.
A ce stade, le locataire ne peut rester si le propriétaire annonce vouloir occuper le bien (pour lui ou un de ses proches). En cas de vente ou de location, le locataire existant est prioritaire. Il suffit donc de lui signifier vouloir occuper le bien 6 mois avant.
Votre activité de LMNP vous rend sûrement plus à même de juger de l’éventuelle opportunité du secondaire à explorer auprès de CGP bien introduis sur le sujet.

Bonjour Pierrot,

A mon avis le passage important dans votre message c’est

Pierrot31 a écrit :

j’ai une grande aversion aux risques et avant de m’engager sur 20 ans, je veux être serein : ce n’est pas le cas actuellement…

Question : y-a-t-il eu un moment dans l’histoire récente où vous vous sentiez suffisamment serein pour vous engager sur 20 ans ?

Des manifs de grande ampleur il y en a tous les 2 ans en France, si vous vous arrêtez à ça vous n’investirez jamais.

Pierrot31 a écrit :

Tout ce que vous dites est fort juste.

Pour me fixer les idées sur un "scénario catastrophe".

Combien d’années à patienter un investisseur buy and hold pour retrouver sa mise (FAI et fdn compris) à Paris si:
- Il a acheté au prix du marché en 1990 à la veille de la guerre du golfe
- Et, qu’il a revendu au prix du marché?

A nouveau, je pense que vous ne vous posez pas les bonnes questions. Si c’est un investissement buy & hold, la revente devrait être la dernière de vos préoccupations : par définition, c’est un investissement que vous conservez a priori. Vous revendez éventuellement si un autre investissement plus rentable se présente.

Ce qui est important de savoir aujourd’hui c’est si la rentabilité de cet investissement est suffisante, et si elle sera toujours là dans 5, 10 ou 15 ans ? Croyez-vous possible que le loyer soit divisé par 2 dans les années à venir ?

A titre d’exemple : j’ai acheté il y a 10 ans un bien immobilier qui depuis a perdu 30% de sa valeur en euros (c’est à dire que si je revends maintenant je récupère 70% du capital investi) MAIS
- la rentabilité de ce bien est de près de 10%, j’ai donc déjà quasiment récupéré ma mise via les loyers perçus.
- plus le temps passe, plus la possible moins-value lors de la revente est compensée par la rentabilité de l’investissement sur la durée (ex: même en vendant aujourd’hui en prenant une perte de 30%, le TRI de cet investissement est tout de même de 8%).

L’immobilier, au sens large, cela ne veut pas dire grand chose.
Il recoupe tellement d’entités différentes qu’il en devient aberrant de dresser un tableau d’avenir sans se tromper.

Ce qui est très intéressant avec le forum, c’est de pouvoir reprendre l’historique des messages de ces 10 dernières années…

Et l’on s’aperçoit rapidement d’une chose : les meilleurs forumeurs boursiers ont pour beaucoup fait des analyses complètement erronées du marché immobilier.
A longueur de posts, ils expliquaient régulièrement que le krach était imminent, qu’il était aberrant d’acheter maintenant…

Bilan : l’investisseur boursier averti a laissé passer, et plusieurs fois, sa chance d’acheter de l’immobilier français qui a vu sa valeur, notamment dans les grandes métropoles, augmenter.

Par ailleurs, il faut se garder de faire des comparaisons entre l’immobilier résidentiel US et français, la mentalité des investisseurs étant complètement différente, les conditions de financement aussi, la solvabilité des ménages…

Vous avez bien raison de dire que les prévisions sont difficiles et souvent hasardeuses malgré toutes les courbes, donnés et arguments.

Si j’ai un raisonnement tout simple de dire:
- Dans le meilleur des mondes, les salaires suivent l’inflation. (J’en doute énormément vu les mentalités et vu la différence entre l’inflation théorique de l’INSEE et celles que l’on vit au quotidien qui est facilement du double)
- Les français peuvent donc continuer à mener leur vie comme avant sans avoir à remanier leur budget ou voir celui-ci déséquilibré par les frais de chauffage, carburant et alimentation.
- L’immobilier reste stable.
- Les taux montent encore un petit peu puis se stabilisent également.

J’essaye volontairement d’être optimiste. Pas de krach, pas de bulle, des salaires qui augmentent.

Quand l’acheteur voudra acquérir un bien il va se trouver confronter à un gros problème tout de même. Son crédit sera beaucoup moins important du fait de la remonté des taux et de la frilosité des banques qui demanderont plus d’apport. Mécaniquement il pourra moins emprunter même si son salaire a augmenté.

- Tout le marché immobilier risquerait d’être décalé en voyant des biens accessibles avant pour une certaine partie de la population qui ne le seront par la suite que par une partie plus aisée.
- Il peut y avoir également une baisse de la demande pour beaucoup d’endroit. Les gens ne seront peut etre pas pret à s’endetter pour les seuls biens "low cost" ou trop petits qui leur seront désormais accessibles.

Ce raisonnement plus terre à terre vous parait il cohérent dans ce climat de remontée des taux ?

@Lopazz
Je suis en accord avec votre point de vue. Il y a également un effet après Covid. Dans ma région on a vu se vendre tout et n’importe quoi à des prix délirants. Je pense que ces gens des villes argentés qui voulaient s’acheter un reve BFM en s’imaginant vivre dans une bergerie sans eau ni électricité (véridique) vont vite en revenir (conditions de vie, impots foncier, entretien, cout et longueur du voyage).

Je constate aussi que les propriétaires immobiliers sont les moutons les plus faciles à tondre pour l’état français, étant donné que peu osent franchir le cap de vendre et de se délocaliser (zone de confort, âge souvent avancé).

Quelqu’un qui peut se permettre par rapport à son travail de vivre dans des coins reculés a tout à y gagner.  S’il paye sa maison 2 fois moins cher cela lui laisse beaucoup plus de latitude dans son budget. En general l’impot foncier est également bien moins cher. Je pense que d’ailleurs cela devrait être une des pistes principales pour être rentier étant donné la part de l’acquisition d’une RP dans le salaire.

Dans la pratique cela peut vite être compliqué si vous avez des soucis de santé car il y a de plus en plus de désert médicaux en France même dans des coins peuplés (pas d’urgence le weekend ou la nuit, pas de spécialistes, plus de place pour un médecin traitant…)

Lopazz a écrit :

les propriétaires de passoire énergétiques vont devoir casquer d’une façon ou d’une autre. Les artisans profitent du contexte pour se faire des marges élevées, et ils auraient bien tort de se priver.

Je suis en désaccord avec votre point de vue. Pourquoi ces propriétaires dont je fais parti devrait casquer et se faire arnaquer par les artisans ?

On paye déjà assez le surplus en énergie pour se chauffer ou le manque de confort (17°C dans la maison en hiver) si on ne veut pas se ruiner. Pourquoi blamer et culpabiliser les gens qui habitent dans ce type de logement ?

J’ai voulu isoler ma maison avec ma primenov en passant par des artisans qui m’ont fait les différents devis.

Même avec des ressources très modestes et les aides (prim renov et CEE) on en a pour
- 13,5k de pompes à chaleur (devis à 19k - 5,5k d’aides)
- 40,5k isolation par l’extérieur (devis à 48k - 7,5k d’aides max car plafonné à 100m² de façade)
- 5,5k Isolation des combles (devis 10k - 4,5k d’aides)
- 2,4k Isolation du sous sol (devis 6k - 3,6k d’aides)

Cela nous fait 62k pour s’isoler et se chauffer en profitant des aides les plus favorables en revenu très modestes (tres faible part de la population). Sinon on serait plus autour de 70k. C’est du grand n’importe quoi. C’est d’ailleurs une aberration car quelqu’un avec des revenus aussi faibles ne pourra jamais se payer ces travaux. C’est d’ailleurs un cercle vicieux car les gens qui ont peu de moyen s’orientent vers des passoires énergétiques moins cheres car elles sont anciennes et avec des travaux.

Ce sont des histoires de lobbys et de spéculation. Il n’y a aucune réelle volonté de faire baisser l’utilisation des énergies. La plupart de ces primes servent à surpayer les lobbys des industriels et des artisans avec nos impôts ou les bénéfices des grosses entreprises avec les CEE.

Un amendement réinstaurant la déductibilité des intérêts d’emprunt primo-accédants vient d’être rejeté par les députés le 14 octobre dernier.

Moneyvox a écrit :

Dans l’amendement déposé par Renaissance, l’avantage fiscal accordé aurait été octroyé sous la forme d’un crédit d’impôt : la somme déductible venant donc directement en déduction du montant à payer au fisc, et le surplus aurait été remboursé. 30 % des intérêts d’emprunt auraient pu être déduits au cours des 7 premières années de remboursement du crédit.

Des plafonds de déductibilité étaient également prévus. Ainsi, une personne seule aurait pu déduire au maximum 3 750 euros par an, et 7 500 euros pour un couple, auxquels devaient s’ajouter 500 euros de majoration par personne à charge. Pour les personnes en situation de handicap, le plafond était relevé à 7 500 euros pour les célibataires, et 15 000 euros lorsqu’un des deux membres du couple est en situation de handicap.

Impôts : déduire les intérêts de son prêt immobilier, une mesure finalement rejetée - Boursorama