Faut-il mettre un argumentaire dans une offre d'achat immobilier ?

Bonjour,

Si c’est en vente depuis 6 ans , c’est que manifestement le prix n’est pas le bon . Alors 70 000 plutôt que 100 000, ce n’est en soit le problème, on est de toute façon largement moins cher. J’ai eu fait une offre d’achat sur mon premier achat avec des arguments comme ce que vous envisagez de faire , donc ce n’est pas moi qui vais vous en dissuader.
A votre place , je resterais complétement factuel . La forte présence de plomb implique de devoir effectuer des travaux.

Bien que très éloignée du prix affiché, cette offre peut vous paraitre agressive, mais nous la pensons réaliste et généreuse compte-tenu de l’état avancé de dégradation du bâtiment.+mais avec la promesse que notre projet redonnera vie à cet immeuble en accueillant à nouveau des familles a écrit :

> je ne le mettrais pas, quand on attend 6 ans , l’affect a depuis longtemps cédé le pas à du laisser aller. J’insisterais sur le fait que les travaux de structure à entreprendre en plus de la rénovation normale sont une obligation et que vu l’état , le temps ne peut amener qu’à un arrêté de péril avec les conséquences néfastes pour eux.
Sur la clause suspensive , j’éviterais aussi car vous maintenez celle liée à l’obtention du crédit. J’insisterais sur ma solvabilité et donc mon dossier de crédit dans les standards actuels d’acceptation des banques.

Je trouve plus efficace et plus diplomate de trouver un bien équivalent vendu dans la même ville plutôt que de faire la liste des défauts du bien ou d’insister sur la durée de mise en vente (que les vendeurs connaissent très bien).

Ma formulation serait donc plus du genre : conformément aux prix constatés sur le marché exemple + exemple, mon offre sera de 70 000€

Note : pour négocier les prix à plusieurs reprises j’ai emmené des vendeurs devant d’autres immeubles du quartier en leur en racontant l’historique de vente.

bed43fr a écrit :

je me tâte à faire une offre à 70k€ en la justifiant pour faire passer la pilule.

Vous vous justifiez en mettant en cause l’état du bien (travaux nécessaires etc) si on se met à leur place le message peut être reçu comme "votre immeuble est une ruine alors je vous offre le minimum" pas très sympa comme discours.
Avec les mêmes arguments vous pouvez présenter les choses autrement, "après travaux ce sera un endroit charmant mais j’ai les devis sous les yeux et compte tenu de mon budget je ne peux pas vous proposer plus que tant"

Votre lettre me semble maladroitement écrite.

Mettez vous à la place du vendeur. En gros vous lui expliquez son bien est une bouse, mais que comme vous êtes quand même très généreux et magnanime, vous êtes prêt à lui faire une offre 60% en dessous du prix.

Je ne parle même pas de votre "détermination" (déterminé à -60% du prix affiché ?!) et de votre absence de clause suspensive (mais en fait si, c’est suspendu au prêt que tout le monde peut se faire refuser s’il souhaite en connaissant bien son banquier).

Est-ce que ça vous donne envie de vendre ?

Je partage l’avis de JMeuret et dangarcia.

Et pour négocier à ce point, il va falloir accéder directement au vendeur, ça me paraît difficile de faire passer une telle offre par écrit via l’AI.

Je comprends tout à fait votre point de vue. Mais c’est pas votre point de vue qui compte, c’est celui du vendeur. Donc il faut se mettre à sa place pour comprendre sur quels leviers on peut négocier (l’arrêté de péril est peut-être une piste possible pour que le vendeur se rende compte de la problématique).

Quand on veut convaincre quelqu’un, c’est son point de vue qu’il faut adopter, aussi irrationel qu’il puisse nous paraître.

À votre place j’essayerais de convaincre l’AI qu’il faut faire une rencontre à 3 avec le vendeur pour expliquer votre offre. C’est aussi l’intérêt de l’AI que de vendre, sauf s’il est persuadé que son estimation est vraiment correcte. En tout cas votre lettre de départ ne me semble pas de nature à augmenter vos chances que le vendeur cède à votre prix, mais ce n’est qu’un avis.

bed43fr a écrit :

C’est une petite ville de 2500 habitants, il n’y a pas d’autres bien équivalents en vente. D’autre part c’est en visitant qu’on voit les défauts (infiltration donc toiture à refaire, plancher à moitié effondrés, plomb dans les peintures etc) donc difficile de montrer d’autres bien dans le même état.

Je parlais de biens anciennements vendus que vous pouvez glaner au fil de votre expérience ou mieux encore sur le site des impôts (ce qui fait preuve de prix et pas de prix d’affichage qui est généralement loin du prix réel dans une ville de cette taille).
D’expérience donner un cas concret peut réellement ré-interroger le(s) vendeurs(s).

J’espère pour vous qu’il ne s’agit pas de l’étude de cas postée à 6% de rendement brut !

La méthode de Grand21 testée et approuvée, une offre d’achat avec un prix à 10 euros près.

Exemple dans votre cas 68570 € en expliquant que vous êtes investisseur et que vous avez fait tous vos calculs de rentabilité avec les travaux et qu’au dessus de ce chiffre vous n’êtes plus dans votre exigence de rentabilité. Si on vous demande le détail de votre chiffrage, vous répondez que vous n’allez pas offrir votre travail d’analyse du bien gracieusement.

Après succession d’il y a 6 ans, cela sent l’embrouille familiale avec un héritier qui ne veut pas vendre pour ennuyer les autres….

Bonne chance,
Carpediem

J’ai fait la rénovation d’une ruine en 2019.
Les Ai ont beaucoup de mal à estimer les ruines et surtout à chiffrer les travaux .
Comment l’Ai a pu déterminer le prix de vente ?
Ou se trouve les devis qu’il a fait faire afin d’estimer le bien?
L’ Ai avait estimé les travaux à CB?

Grâce à toutes vos remarques j’ai fortement remanié mon texte.
Je ne dis pas que la banque ne me suivrait pas au prix actuel car ce serait mentir, j’ai des conditions employé et un dossier béton.
J’ai essayé de me mettre à la place du vendeur comme vous me l’avez conseillé et j’ai évité de dire que la maison est une bouse.

Le prix de vente nous semble un peu élevé compte tenu du coût de remise en état du bâtit. En effet la forte présence de plomb à tous les étages, la fissure sur la façade Est, les infiltrations sur la toiture Ouest, la contrainte des architectes des bâtiments de France et les planchers du rez-de-chaussée à reconstruire impliquent un montant important de travaux. Malgré cet état avancé de dégradation, nous pensons qu’une grosse rénovation peut réhabiliter cette maison et lui éviter un arrêté de péril dans les années à venir. C’est pourquoi notre offre d’achat s’élève à soixante dix mille euros (70 000 €) FAI.
Nous profitons de conditions collaborateurs pour l’octroi du crédit, donc si vous acceptez notre offre celle-ci vous est remise sans aucune clause suspensive.