Frycek : étude de cas immobilier (immeuble de 3 logements en SCI)

Frycek · #1

Frycek a écrit :
- Achat Locatif en SCI familiale à l’IR
Les fruits de la vente de la RP ont été réinvesti dans un locatif de 3 logements d’environ 50 m² chacun
1 locataire parti il y peu mais visites prévues
2 autres loués
petits travaux à prévoir (de suite sur le 1er logement: 1 ballon EC, 1 pare douche, et des bricoles)
Payement cash donc CF bon

Nous envisageons de faire un refinancement partiel mais j’en reparlerais dans un autre post !

Suite à la dernière mise à jour de ma présentation,
je vous présente la nouvelle opération
opération en SCI à l’IR, payée CASH et refinancement en cours ……………………

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus
SCI à l’IR détenue par
Mr, 40ans, gérant, TMI<14%, revenus locatifs de 12 Ke/an, actuellement en recherche active d’emploi
Mme, TMI 14%, salaire de 1 400 net/mois + locatif de 900 e/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: je m’en occupe
- Fiscales: idem
- Artisanales ; petits travaux
- Sociales: pas mal
- Temps disponible: suffisant pour gérer les locatifs et pour des travaux à venir

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :immeuble de 3 logements (47, 52, 49 m²)
- Année de construction NC mais batisse ancienne rénovée il y a peu
- Déjà occupé ? Inhabité ? = déjà loué mais 1 parti et 1 préavi
- Chauffage électrique individuel
- Volets
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : moderne

Points faibles =
- luminosité faible car pratiquement aucune lumière directe sur les logements
- gare à proximité
- route à fort passage

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: Nouvelle Aquitaine
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Zone économique dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas forcément mais déja PV en vue

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien = < 100 ke
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé= pratiqué <1400 en cours de relocation pour 1 500 HC/mois
- Taux de vacance envisagé = objectifs de louer 11,5 mois/an

- Travaux , prévisionnel de 1 000 e/an
des bricoles,
1 chauffe eau à remplacer, pare douche, groupe de sécurité cumulus, 3 réducteur de pression, renforcer isolation sous toiture, etc …..

- Taxe foncière hors TEOM = 1 100 e/an
- Assurance PNO = 505 e/an

- Rentabilité brute :
- Rendement opérationnel brut :

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 100 000 euros
- Type de crédit : en cours pour refinancer 80 ke
- Taux du crédit avec assurance= cible à 1,5%
- Durée du crédit= 15 ans
- Épargne de précaution = 10 000 e

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

CASH FLOW

le détail des calculs:

Revenu Locatif 17 365
Frais de gestion 60
Prime assurance 505
dépense Entretien 1000
Taxe Foncière 1 100
déduction Borloo
Frais et Charges 2665
Interet d’Emprunt 500
3165
Résultat foncier taxable 14200
CSG 17,2% 2442,4
Impot Revenu (TMI14%) 1988
RL Net d’impot
annuel 9769,6
mensuel 814,13

Donc, sauf erreur de ma part,
CF positif de 9 770 e/an avec payement en cash
CF positif de 200 à 300 e/mois avec un crédit de 80 000 e sur 15 ans

Actuellement Mr étant sans emploi (fin de Congé Parental) mais devrait avoir un contrat avant la fin de mois.

3 banques contactées, rendez-vous/étude en cours pour le crédit que nous souhaitons débloquer avant la fin d’année, le point faible étant mon absence de salaire ……

Mots-clés : crédit, immobilier, sci (société civile immobilière)

Pierrot31 · #2

Bonsoir Frycek,

Vous avez bien identifié le point faible…

Pourquoi partir sur une demande de crédit sur 15 ans? D’une part, vous êtes jeune et d’autre part, un allongement de durée augmenterait votre cash flow.

Bien à vous,

Frycek · #3

Effectivement,

l’idéal serait un crédit à 110% et sur 20 ans

celà améliorerai le CF

sauf que cela risquerait de rallonger les délais pour finaliser le crédit (volonté de boucler le financement avant Noel)
et que je ne cherche pas à améliorer ce point sur ce projet. (au vu du rendement correct)

j’ais préférer me focaliser sur les loyers et la vacance,
le logement vide est reloué avec un loyer augmenté
le logement avec préavis est en cours de formalisation pour relocation au 1er décembre avec encore loyer augmenté
et la vacance locative sera nulle sur le 2e logement et faible sur le 1er

Concernant le financement,
j’ais présenter mon projet sous forme d’une présentation détaillée (présentation de la SCI, Mme, Mr, les locatifs, calcul détaillé de CF, …..) et avons juste discuter et organiser la création bancaire de la SCI (=RIB …. 3 semaines mini, ca fait long pour peu …), voici ce qu’il en ressort

- Banque A de Mr,
un jeune conseiller venant de CE,
OK pour crédit sur 15 ans, plus dur au dela
mais Taux (a priori) peu interressant, mais me propose délégation d’assurance ….

- Banque B de Mme,
Ok pour crédit sur 15 ans
mais à tiquée lorsqu’en plaisantant, je plaisantait en lui disant pouvoir refuser un CDI
donc (a priori) demanderai 2 CDI

- Banque C,
OK pour crédit sur 15 ans
me dit qu’à la limite un CDI pour Mr ne serait pas indispensable …..

Pour avoir discuter avec un de mes locataire qui travaille dans une banque,
viser 1,2 à 1,5 de Taux net
viser une banque qui n’a pas remplit ses objectifs de crédit immo pour finaliser cette année
et m’informe que le plus important est le reste à vivre
tout en me précisant que celui-ci est bas dans la banque C

A voir ensuite après les RDV avec A, B et C ……
tout en cherchant surtout un CDI

Trix · #4

J’ai un peu le même point noir que vous en ce moment, à savoir l’absence de CDI, je ne pensais pas que c’était à ce point un problème, j’entend par là que j’ai toujours eu des cdi dans mon milieu, je viens d’en quitter un qui ne correspondait pas il y a un mois environ (je touche le chômage) c’est justement là où l’on a le plus de temps pour chercher la bonne affaire, négocier etc…

Dès que je reprendrais un cdi je vais enchaîner les heures et ne serais plus du tout aussi réactif.

Si le client est sérieux (jamais dans le rouge), qu’il a de l’épargne de côté, que le projet est intéressant (cash flow positif), où est le risque ?

Frycek · #5

je me permet de revenir vers vous

pour RAPPEL

il s’agit d’un refinancement partiel (80 k€ sur 15 ans) d’un immeuble locatif en SCI

voici comme retour de banque:

Frais de dossier 700
Taux fixe 1,35
assurance DC 100% sur 2 tetes
cout total du crédit 14 k€
si Hypothèque 1 900 € et 0€ si nantissement
mensualité assurance comprise de 525 €

- Option 1
Hypothèque du bien

- option 2
Nantissement d’AV de la banque pour 40 k €

Grande question NANTIR ou HYPOTHEQUER ?
sachant que ce crédit vise à refaire du cash dont une grosse partie pour etre réinvestie

je compare comme cela:

- Hypothèque
points négatifs:
cout de 1900 mais qui peut éventuellement passer en frais dans la SCI (à vérifier),
délais de 3 semaines (dixit Notaire) à 3 mois (dixit Banque),
pas possible ensuite d’utiliser l’hypothèque si la SCI fait construire,
frais de main levée

Nantissement
bloquer 40 k€ sur 15 ans
assurance vie de la Banque (donc moins bonne)
faible rentabilité
mais peu permettre de prévoir une succession à venir le plus tard possible

en vous remerciant de vos avis et point de vue

Pierrot31 · #6

Au delà des calculs financiers, je trouve que garder son cash est plus intéressant car plus sécurisant pour faire face aux aléas. A chaud, comme ça, je choisirai l’hypothèque.

Frycek · #7

petit retour en guise de conclusion sur ce projet

Pour rappel,

moi a écrit :
nous avions vendu la RP
et Les fruits de la vente de la RP ont été réinvesti dans un locatif de 3 logements d’environ 50 m² chacun
petits travaux à prévoir (de suite sur le 1er logement: 1 ballon EC, 1 pare douche, et des bricoles, pare douche sur le 2e logement et 3 réducteurs de pression)

achat en SCI à l’IR détenue par
Mr, 40ans, gérant, TMI<14%, revenus locatifs de 12 Ke/an, actuellement en recherche active d’emploi
Mme, TMI 14%, salaire de 1 400 net/mois + locatif de 900 e/mois

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien = < 100 ke
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé= 1 500 HC/mois
- Taux de vacance envisagé = objectifs de louer 11,5 mois/an
- Travaux , prévisionnel de 1 000 e/an
- Taxe foncière hors TEOM = 1 100 e/an
- Assurance PNO = 505 e/an

Nous avions payer cash et cherchions un refinancement partiel,
Mr sans emploi mais locatifs et Mme en CDI et locatifs

Nous avons valider récemment le refinancement

Emprunt = 80 000 K€
Taux HA = 1, 35 % fixe sur 15 ans
TEG 2,14
frais de dossier 700
Hypothèque 1er rang environ 2 000 et caution solidaire des associés, assurance DC sur 2 têtes
remboursement = 525 €/mois

cette opération apporte un Cash Flow d’environ 5 000 €/an après Impôts

nous avons signer la semaine dernière chez le notaire et les fonds ont étés versés à la SCI,
qui vont nous revenir car apport en CCA

nous retrouvons donc environ 80 k€ pour aller sur un nouveau projet

pour info j’essaye de joindre quelques photos sachant que tous les logements sont similaires

Dernière modification par Frycek (24/04/2019 18h56)

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