NatachaO : étude de cas immobilier (locations dans un ancien corps de ferme)

Bonjour et bienvenue,

Un peu de lecture :
- Nouveau venu : par où commencer ? (4.1. Investir dans l’immobilier physique)
- Cas pratiques d’investissement dans l’immobilier locatif (rechercher des études de cas similaires à la vôtre. D’ailleurs puisqu’il s’agit d’une étude de cas, vous pourriez donner plus d’infos en vous basant par exemple sur le modèle de demande d’avis : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif

A+
Sylvain

Bonjour NatachaO,

Je vais suivre un peu la lancée de Iqce. Vos questions me semblent prématurées, car il faut s’assurer avant de la faisabilité du projet.

Faisabilité technique
Une dépendance, c’est souvent une ancienne grange, un garage, etc. Étant moins importante que l’habitation, c’est souvent construit avec des matériaux moins nobles. Les fondations peuvent ne pas supporter l’ajout de charges (si vous voulez couler une dalle pour faire un étage par exemple). Il faut donc déjà consulter un maçon compétent pour qu’il valide la faisabilité technique. Il y a même création de surface habitable, il est donc obligatoire de passer par un architecte. Il va falloir chiffrer l’ensemble des travaux et des coûts.

Faisabilité financière
Entre l’architecte, les sondages du maçon, la création du compteur électrique et tout le reste, la facture va être salée et sera facilement entre 1000 et 2000€/m² selon vos capacités de négociations et les travaux que vous faites. Il y a probablement un prêt à demander à la banque. Or, ce n’est pas une acquisition immobilière (vous avez déjà la dépendance), vous n’aurez donc qu’un prêt sur 10ans max. La mensualité va être élevée et votre taux d’endettement va grimper. Il faut que tout cela soit viable. Bien sûr si vous disposez déjà de la somme, il n’y aura pas de problème.
Je vous suggère de faire un excel qui détaille les coûts, la mensualité du prêt, le loyer et le cashflow. Mais a priori, sans grand apport, il sera négatif. Cela veut dire que tous les mois, vous paierez plus que vous ne récupérerez de loyers. Si vous louez en touristique (Airbnb, gite), il sera peut être positif. Mais bon en pleine crise covid, je ne sais pas…

Faisabilité législative
Comme mentionné, il faut que la ville accepte votre demande et que le PLU le permette. Il va obligatoirement falloir déposer un permis de construire. Je vous suggère de téléphoner au service d’urbanisme de votre ville et de leur demander déjà si votre projet est réalisable.

Bonjour,

Aux commentaires très pertienents de Guizmaille, je rajouterai ceci:
- pour la fiscalité, il faudrait idéalement connaître le potentiel de loyers que vous espérez en tirer.
Le LMNP pourrait ne pas être le statut idéal, et d’autres forumeurs pourraient vous orienter vers d’autres solutions (type SCI IS ou bien une société commerciale).
- pour les conseils « génériques », regardez déjà ce qui se fait dans cette petite ville. Cela vous donnera déjà pas mal d’idées. Plusieurs chambres, des petits gîtes, où bien un mix de petits gîtes et de grands gîtes. Le type de prestations envisagées etc…
Avec une telle surface, vous pourriez même envisager des gîtes avec une grande salle de réception, ce qui pourrait permettre de « de saisonnaliser » votre activité, mais au détriment de votre confort personnel (sono?).
Pour ne pas être esclave de la gestion, je vous invite à étudier de prêt la possibilité d’automatiser certaines tâches (serrures à code?).
Bref, un bon benchmark s’impose!